可以說，由于形勢緊迫，“兩會”匆忙出來了“國五條”，其目的就是要穩(wěn)定市場預(yù)期，讓上漲房價穩(wěn)定下來，根本目標(biāo)就是要遏制住房投資投機(jī)。可以說，2010年“國十條”之后（當(dāng)時國十條是李克強(qiáng)主持制定的），政府房地產(chǎn)政策已經(jīng)看到房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的核心所在，就是如何遏制住房投機(jī)投資，讓國內(nèi)住房市場真正轉(zhuǎn)型為一個消費(fèi)為主導(dǎo)的市場，讓國內(nèi)居民的住房消費(fèi)真正釋放出來。當(dāng)時“國十條”遏制房地產(chǎn)投資投機(jī)的工具很多，由于不是李克強(qiáng)主政，從而當(dāng)前政府職能部門僅是選擇性使用這些工具，甚至于最有效經(jīng)濟(jì)杠桿工具不使用，反之推出了政府過度行政干預(yù)的住房限購限價令。但是，這些政策對遏制住房投機(jī)投資所起到的作用只是花拳繡腿，對遏制房地產(chǎn)投機(jī)投資所到作用十分有限，這就是為何越是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，房價越是上漲的根源所在。
可以說，“國五條”基本上沿襲上述房地產(chǎn)宏觀調(diào)控老路。其宗旨與目標(biāo)就是要遏制住房投機(jī)投資，就是要讓一個以投資投機(jī)為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)型到一個以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場，并以此把居民住房消費(fèi)需求真正釋放出來。但是從“國五條”出臺的方式與程序、原則與內(nèi)容等方面來看，如果新政府不能夠?qū)?ldquo;國五條”進(jìn)行全面反思，并在這基礎(chǔ)上讓整個國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策有根本性轉(zhuǎn)變，那么“國五條”要達(dá)到讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場真正轉(zhuǎn)型為一個消費(fèi)為主導(dǎo)的市場，讓絕大多數(shù)居民的住房消費(fèi)需求釋放出來并非易事。
我們可以看到，“國五條”的出臺不僅在內(nèi)容上與早幾年的地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策相比，沒有多少新內(nèi)容，而且在于政策的出臺方式也如出一轍。因?yàn)?，無論是信貸政策差別化的強(qiáng)調(diào)，還是20%住房交易所得稅征收，這些被理解為最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，其實(shí)根本就沒有新內(nèi)容，都是老政策。對于征收20%住房交易所得稅市場會反映如此強(qiáng)烈，就在于早幾年政府刻意地不征收及中國沒有真正的納稅人，現(xiàn)在要求征收當(dāng)然沒有一個交易者會滿意的。
從“國五條”出臺的方式來看，還是沿襲了前十年老路，即“國五條”作為一項(xiàng)涉及國內(nèi)每一個民眾利益的重大政策，不是通過廣泛的公共決策的方式來制定及獲得，并通過這種方式來平衡各階層民眾的利益關(guān)系，而仍然是由少數(shù)政府職能部門拍板來決定。這樣的政策出臺不僅無法體現(xiàn)“國五條”的公共性，無法來平衡各階層之間利益關(guān)系，從而使得其政策要實(shí)施執(zhí)行會增加很多困難，甚至于地方政府會采取不同的方式來化解（從一些地方政府出臺實(shí)施細(xì)則來看，該問題就十分明顯），而且更有可能為少數(shù)政府職能部門把其私利制度化創(chuàng)造條件。可以說，新政府的施政目標(biāo)要推動中國社會公正性，如果說，房地產(chǎn)的重大制度安排不能夠通過公共決策的方式來進(jìn)行，那么房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策要保證推進(jìn)社會公正性是根本不可能的。同時，這樣的政策也有可能不會真正關(guān)照絕大多數(shù)人的利益。
從“國五條”的內(nèi)容來看，本來對遏制住房投資投機(jī)，發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)中有成熟行之有效的經(jīng)濟(jì)杠桿（比如信貸政策及稅收政策），但“國五條”偏偏不讓政府對市場干預(yù)過多的限購限價政策退出（中國近幾年經(jīng)驗(yàn)也表明，只要住房賺錢功能不去除，這些政策所起到作用十分有限，投機(jī)投資者早就有化解的方式，只不過增加些許成本而已）反之進(jìn)一步強(qiáng)化。可以說，這是造成最近國內(nèi)住房市場恐慌性需求涌出的重要原因。因?yàn)?，我們?yīng)該知道，只要購買住房是有利可圖，只是住房交易的賺錢功能存在，那么住房投資投機(jī)者就能夠通過不同的方式來破解這樣的限制。北京為何突然出現(xiàn)一個與限購政策有關(guān)巨大的產(chǎn)業(yè)鏈，很大程度上就是與破解政府住房限購令有關(guān)。至于一些地方政府的住房限價責(zé)任制（即房價上漲與GDP掛勾那更可成為地方自編的兒戲。）
“國五條”宏觀調(diào)控表面上的宗旨是堅決抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資需求，鼓勵住房消費(fèi)需求，并希望住房市場性質(zhì)真正出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變。不過，要國內(nèi)住房市場性質(zhì)真正轉(zhuǎn)向到消費(fèi)為主導(dǎo)的市場來，就得去除住房市場的賺錢功能。對此，政府希望通過限購、信貸政策及稅收政策來實(shí)現(xiàn)。但是，如果不通過有效的經(jīng)濟(jì)杠桿，靠行政的限購政策所起到作用十分有限。而“國五條”所強(qiáng)調(diào)的經(jīng)濟(jì)杠桿，比如信貸政策及稅收政策，無論事前限制還是事中和事后限制的力度十分有限。甚至于該“國五條”假定住房購買者購買第一套住房及第二套住房只是用作消費(fèi)而不會用作投資。但實(shí)際上這種假定是根本不成立的。只要購買住房可賺錢，購買一套住房同樣可用作投資。只不過，其杠桿率低一些而已。更不用說是第二套了。只有通過嚴(yán)格的事中及事后的稅收限制，才能夠把住房的投資投機(jī)與消費(fèi)區(qū)分開。但“國五條”這方面的內(nèi)容十分無力，能夠起到限制住房投機(jī)投資的作用十分有限。即使連早幾年就該實(shí)現(xiàn)的20%住房交易所得稅政策都是含糊其辭，這樣要去除住房賺錢功能，讓住房投機(jī)投資退出市場是根本不可能的。
正因?yàn)?ldquo;國五條”沒有認(rèn)識到去除住房賺錢功能及住房性質(zhì)轉(zhuǎn)型對遏制住房投資投機(jī)重要性，所以對于當(dāng)前的高房價仍然希望通過供求關(guān)系入手來穩(wěn)定房價，以為增加住房供給可以讓過高房價穩(wěn)定或回歸理性。這樣的政策僅是假定當(dāng)前住房市場僅是一個消費(fèi)為主導(dǎo)的市場，但實(shí)際上當(dāng)前住房市場仍然是一個投機(jī)投資為主導(dǎo)的市場。由于兩個市場的性質(zhì)、定價基礎(chǔ)、價格運(yùn)行機(jī)制及供求關(guān)系完全不一樣，“國五條”希望用解決住房消費(fèi)市場的方式來化解當(dāng)前國內(nèi)住房的矛盾，那么只能對牛彈琴，根本起不到作用。如果說國內(nèi)住房市場不從性質(zhì)轉(zhuǎn)變，仍然是投機(jī)盛行，住房供給建造到月球上去也不可解決這種供求問題。
總之，對于當(dāng)前國內(nèi)住房市場，要讓它健康持續(xù)的發(fā)展，最為核心的問題就是要去除住房的賺錢功能，擠出住房的投資投機(jī)需求，并讓住房市場真正成為一個消費(fèi)為主導(dǎo)的市場。這樣才能把絕大多數(shù)居民的住房消費(fèi)需求釋放，讓絕大多數(shù)人的住房條件得以改善。要達(dá)到這一點(diǎn)，政府就不能夠再前十年老路，而是要對當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策進(jìn)行全面反思，在此基礎(chǔ)上，通過公共決策的方式制定保護(hù)絕大多數(shù)人利益的《住宅法》，并通過事前政策（信貸），事中及事后（稅收政策）對住房投資投機(jī)進(jìn)行全面限制，真正地讓住房賺錢功能退出市場。否則，現(xiàn)有的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控既不利于真正的住房消費(fèi)者，也不可能讓居民住房消費(fèi)需求釋放出來，讓國內(nèi)住房市場走向健康發(fā)展之路?！?/p>
