?。壅?/strong>發(fā)展公共租賃房的建設(shè)資金市場化融資是解決我國公共租賃房建設(shè)、運(yùn)營資金短缺的有效途徑。其關(guān)鍵在于化解公益性質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)的預(yù)期私人回報率低于社會收益率的矛盾，通過發(fā)行市政債券、地方政府投融資平臺公司債券和房地產(chǎn)信托基金等金融工具集聚社會資金用于公共租賃房的長期投資，實(shí)現(xiàn)政府和社會投資者的雙贏。值得重視的是，幾種融資方式得到有效運(yùn)用還需進(jìn)一步消除制約其高效、規(guī)范運(yùn)行的機(jī)制和體制性障礙。

　　［關(guān)鍵詞］公共租賃房；公益性項(xiàng)目；市場化融資

　　公共租賃房制度是針對我國城鎮(zhèn)化過程中面臨的核心性住房問題而產(chǎn)生的一種保障性住房制度，是改革和規(guī)范住房市場發(fā)展的迫切要求，是完善我國住房保障體系重要舉措。我國公共租賃房制度建設(shè)剛剛處于起步階段，首要任務(wù)就是開展大規(guī)模的公共租賃房建設(shè)，中央政府也將公共租賃房的建設(shè)擺在了近幾年保障性住房建設(shè)的重要地位。

　　公共租賃房是滿足中等偏下收入家庭基本住房需求的保障性住房，按照六部委頒布的《關(guān)于加快公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，市縣政府負(fù)有落實(shí)公共租賃房建設(shè)的責(zé)任，也就是說市縣政府承擔(dān)著公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營的具體責(zé)任。近幾年，隨著我國各種保障性住房建設(shè)力度的增大，各級政府需要承擔(dān)的保障性住房的公共財政支出也日益增加。而我國財權(quán)事權(quán)不對等的財政體制使得地方財政在保障性住房支出安排上一直處于不足的狀態(tài)，成為影響我國保障性住房建設(shè)的重要原因。去年以來，公共租賃房建設(shè)的實(shí)際情況也表明，資金約束已成為制約我國公共租賃住房發(fā)展的一個關(guān)鍵瓶頸。保障房建設(shè)用地的收儲和拆遷成本極其高昂，保障房建設(shè)需要大筆資金，而且后期的管理和維護(hù)也需要資金?，F(xiàn)有的財政預(yù)算體系下，廉租房的建設(shè)資金基本能夠保證，但大規(guī)模建設(shè)公共租賃房則面臨巨大的資金缺口。因此，在財政資金有限的情況下，探索多種形式的融資途徑，尤其通過市場方式利用社會資金就成為公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營的必要選擇。目前，我國保障性住房建設(shè)已經(jīng)成為一項(xiàng)重要的政治任務(wù)，在國務(wù)院以及有關(guān)部門關(guān)于加強(qiáng)地方政府融資平臺公司管理，對地方政府融資行為規(guī)范和清理的背景下，短期內(nèi)各級政府將面臨更大的資金壓力。另一方面，從長期看公共租賃房建設(shè)會在很長一段時期內(nèi)成為保障性住房建設(shè)的重要組成部分，也面臨著如何健康持續(xù)運(yùn)行的問題。如何彌補(bǔ)公共租賃住房短期資金的巨大缺口，解決公共租賃住房長期、穩(wěn)定、持續(xù)、健康的資金來源和運(yùn)營的問題，已經(jīng)成為完善我國公共租賃住房制度建設(shè)的重要內(nèi)容。本文主要探討公共租賃房在政府公共財政支出投資之外的市場化資金籌措和運(yùn)營問題。

　　一、公共租賃住房市場化融資的理論和現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)

　　公共租賃住房是政府為中等偏下收入家庭提供的一種公共服務(wù)，滿足條件的家庭需要為此支付一定的費(fèi)用。政府雖然負(fù)有提供公共服務(wù)的責(zé)任，但是當(dāng)公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營資金財政不能保障的狀況出現(xiàn)時，可以通過市場化融資的方式進(jìn)行補(bǔ)充。同時，公共租賃住房的部分有償性又為政府利用社會資金奠定了基礎(chǔ)。因此，在市場經(jīng)濟(jì)體制下，政府公共租賃住房投資會在帶來的長期社會和經(jīng)濟(jì)收益、政府的財政信譽(yù)、收益的穩(wěn)定性以及社會資金的逐利性等影響下，促使政府通過各種金融工具集聚社會資金用于長期投資，使得政府和資金提供者實(shí)現(xiàn)雙贏成為可能。

　　1.公共租賃住房是一項(xiàng)具有很強(qiáng)正外部性的公共服務(wù)

　　我國公共租賃住房的保障對象是大致可以分為三類，一是收入屬于中等偏下且其基本住房需求無法得到滿足的城市戶籍家庭，二是進(jìn)入城市務(wù)工的農(nóng)村居民及其家庭，三是新進(jìn)入勞動力市場還無力購買住房的學(xué)校畢業(yè)生。對于城市中等偏下收入的家庭來講，由于我國住房保障實(shí)際覆蓋面有限、商品房價格大大超過其可承擔(dān)能力，加之住房租賃市場發(fā)展不完善，可出租的小戶型住房供應(yīng)不足等原因，這部分家庭無力通過市場購買或租賃符合實(shí)際需求的住房。從促進(jìn)社會公平和正義的角度講，這部分家庭基本住房需求的解決對于建設(shè)和諧社會和改善社會管理，加快城市住房消費(fèi)方式轉(zhuǎn)變和住房供給結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)我國住房體系健康持續(xù)發(fā)展具有十分重要的經(jīng)濟(jì)和社會價值。從解決農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員的住房問題角度講，解決農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員基本住房需求是我國城鎮(zhèn)化健康、持續(xù)發(fā)展的重要保障。作為推動我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展主要動力的工業(yè)化和城鎮(zhèn)化，由于受到城鄉(xiāng)二元體制的制約，已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的阻力。從我國城鎮(zhèn)化的實(shí)際路徑來看，具有農(nóng)村戶籍的人口轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)常住人口（而非戶籍）人口已經(jīng)成為城鎮(zhèn)化的主體力量。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2010年的統(tǒng)計(jì)，大城市里的外來工人比例已經(jīng)超過了60%，而且多是農(nóng)民工的后代，沒有務(wù)農(nóng)的經(jīng)驗(yàn)，也無法享受城市居民的諸多福利。這部分人口的住房問題十分突出，但是由于城鄉(xiāng)二元體制的影響，住房問題一直沒有得到妥善解決。這勢必將影響我國城鎮(zhèn)化的質(zhì)量和可持續(xù)性，也會給我國社會經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和社會穩(wěn)定帶來負(fù)面影響。新進(jìn)入勞動力市場的各類職業(yè)化教育的畢業(yè)生，受限于收入生命周期規(guī)律，也需要在工作初期通過低成本的租賃型住房解決過渡時期的住房問題。

　　這三類處于中等偏下收入或者低收入層次的人群受限于支付能力而導(dǎo)致的住房需求與市場化住房供給在數(shù)量上和結(jié)構(gòu)上出現(xiàn)脫節(jié)，或者說市場在協(xié)調(diào)這部分需求（需求結(jié)構(gòu)和最高支付意愿）和供給上（結(jié)構(gòu)和最低提供價格）是失靈的。市場之所以失靈的關(guān)鍵在于公共租賃住房具有外部性。也就是說公共租賃住房的提供對于整個社會來講具有很高的社會和經(jīng)濟(jì)效益，但是對于私人來講其投入不能享有這部分收益，因此市場不會自發(fā)提供這種服務(wù)，不能通過私人交易的市場方式來解決。

　　2.公共租賃住房作為有償性公共服務(wù)對社會資金具有較大吸引力

　　雖然公共租賃住房作為政府責(zé)任是一項(xiàng)不得不提供的服務(wù)，但是這項(xiàng)服務(wù)的享用卻不是無償?shù)模枰Ц兑欢ǖ馁M(fèi)用。按照我國對公共租賃住房制度的設(shè)計(jì)要求，公共租賃住房的租住者需要支付一定的租金。租金雖然低于市場水平，但是可以保本，甚至可以獲得微利。從投資可收回的角度看，公共租賃住房投資是安全的，因?yàn)楸１驹瓌t為投資者資金安全提供了最基本的保證。正如前文所指出的，基于其投資安全性和收益穩(wěn)定性，公共租賃住房對于整個社會來講具有很大經(jīng)濟(jì)和社會效益，而且政府可以將可期望的長期收益通過財政的方式歸集并用于支付社會資金的應(yīng)得利息，因此從機(jī)會成本的角度看，這也是一項(xiàng)能夠獲得社會平均收益的理性投資。

　　3.相對寬裕的可利用社會資金和較為完善金融市場為融資提供了市場基礎(chǔ)

　　不論商業(yè)銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)（如社會保障機(jī)構(gòu)、保險機(jī)構(gòu)、各種投資型基金），還是非金融機(jī)構(gòu)（個人、企業(yè)）都儲備了大量的資金，資金的逐利性要求尋找合理的投資渠道以實(shí)現(xiàn)保值和增殖。正如前文所述，從投資的安全性和收益率來講，投資公共租賃住房都是有保障的。我國金融市場，不論是直接融資還是非直接融資，在金融工具多樣性、金融監(jiān)管和金融規(guī)章制度建設(shè)等方面都有了很大的進(jìn)展，政府作為獨(dú)立的融資主體為公共服務(wù)和產(chǎn)品進(jìn)行融資的硬件條件已經(jīng)基本具備。實(shí)際上，自上世紀(jì)90年代起，地方政府就開始通過設(shè)立融資平臺來為地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)提供進(jìn)行融資，地方融資平臺公司把社會資金優(yōu)勢、政府信用優(yōu)勢和市場力量結(jié)合起來，在加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及應(yīng)對國際金融危機(jī)沖擊中發(fā)揮了積極作用。公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目中政府和私人機(jī)構(gòu)合作的PPP(public-private partnership)融資模式也是一種政府融資的可行模式。這些實(shí)踐不但表明社會能夠提供可利用的資金，而且政府為非營利性的公益項(xiàng)目融資也是可行的。雖然從2010年開始，中央對地方政府融資平臺進(jìn)行規(guī)范和清理，但是對于平臺公司為保障性住房建設(shè)進(jìn)行融資仍然是鼓勵的。對一些已經(jīng)建立較為成熟的保障性住房體系的發(fā)達(dá)國家的研究也表明，其保障性住房的資金來源呈現(xiàn)出多元化的趨勢。

　　4.引導(dǎo)和強(qiáng)化地方政府對公益性公共租賃住房的融資職能符合現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律

　　地方政府作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要參與者以及各地政府之間的競爭是推動我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的一個重要機(jī)制，但是由于政府部門在經(jīng)營性和非經(jīng)營性領(lǐng)域的全面投資，造成地方政府的“事權(quán)”與財力嚴(yán)重不均衡，為實(shí)現(xiàn)儲蓄與投資的平衡，彌補(bǔ)資金缺口，地方政府必須從權(quán)益融資與債務(wù)融資兩個方面籌措建設(shè)資金，導(dǎo)致各級地方政府為了片面發(fā)展經(jīng)濟(jì)而忽視公共品供給。我國保障性住房建設(shè)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、速度均嚴(yán)重滯后于我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的現(xiàn)實(shí)正是這種發(fā)展方式的產(chǎn)物。政府對公共租賃住房的市場化融資有利于轉(zhuǎn)變政府職能，引導(dǎo)地方政府逐步從經(jīng)營性的行業(yè)退出，真正成為公共產(chǎn)品和服務(wù)的提供者。地方政府逐步與經(jīng)營性項(xiàng)目的融資平臺脫離，使融資平臺成為真正的企業(yè)。政府則通過設(shè)立基金成立公益性項(xiàng)目融資平臺，為公共租賃住房建設(shè)融資。公共租賃住房具有準(zhǔn)經(jīng)營性，因此也可以通過股權(quán)形式讓社會資金參與。

　　二、公共租賃房市場化融資的可選擇方式

　　地方政府在提供公共租賃房等公益性產(chǎn)品和服務(wù)時，資金來源主要依靠地方政府的財政收入和對產(chǎn)品及服務(wù)的收費(fèi)。由于公共租賃住房建設(shè)資金前期投入巨大，回收期限很長，而且資金盈利率受到限制，因此通過完全市場化的方式進(jìn)行融資存在困難。政府作為公共租賃住房建設(shè)的責(zé)任主體，在財政資金不足時通過市場的方式進(jìn)行融資成為現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)國家普遍的做法。從發(fā)達(dá)國家（地區(qū)）的實(shí)踐以及我國地方政府融資的實(shí)踐看，除了財政撥款外的市場化融資方式主要有債務(wù)性融資、資產(chǎn)(資源)融資和權(quán)益性融資等幾大類融資方式。對于公益性的公共租賃住房的市場化融資來說，關(guān)鍵是要化解公益性質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)的個人預(yù)期回報率低而社會收益高的矛盾，政府參與的金融工具創(chuàng)新成為解決這一矛盾的有效做法，成熟的融資工具具體包括：

　　1.地方政府發(fā)行市政債券進(jìn)行融資

　　市政債券是有財政收入的城市政府為籌集城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會公用事業(yè)資金而發(fā)行的一種有價債券。市政債券用于公共項(xiàng)目建設(shè)，免繳所得稅。在發(fā)達(dá)國家，尤其是美國，市政債券在公共住房制度中是一種非常重要的融資工具。美國地方政府發(fā)行住宅債券是為了籌集資金建造低租住房。其還本付息不僅有地方政府房產(chǎn)部門收取的租金作保證，而且還有聯(lián)邦政府房產(chǎn)部門作后盾。日本也通過地方債務(wù)融資的方式為公營住宅建設(shè)籌措資金。在我國由于制度和體制的限制，地方政府在法律上不能作為直接的債券發(fā)行者為公共租賃住房融資。近幾年，為了緩解地方政府在中央經(jīng)濟(jì)刺激方案配套資金的短缺壓力，我國開始試行由中央政府代替部分省級政府發(fā)行融資債券，但是融資規(guī)模比較有限。地方財政擔(dān)保和中央財政支持的市政債券具有穩(wěn)定可靠的收益，同時還享有免稅等優(yōu)惠政策，對社會資金有著很強(qiáng)的吸引力。有效消除地方政府發(fā)行市政債券的制度和體制障礙成為這一融資方式得以推進(jìn)的關(guān)鍵所在。

　　2.以政府融資平臺公司為依托的企業(yè)債券融資

　　地方政府及其部門和機(jī)構(gòu)通過財政或注入土地、股權(quán)設(shè)立的地方政府融資平臺公司為政府投資項(xiàng)目進(jìn)行融資，地方政府通過具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體（融資平臺公司）發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行融資。融資平臺公司通過直接貸款、發(fā)行企業(yè)債券、政府提供擔(dān)保、回購等信用形式舉債融資。目前，通過地方政府融資平臺籌資的不僅包括公益性項(xiàng)目，而且還包括非公益性項(xiàng)目。但是隨著地方融資平臺公司規(guī)模的不斷擴(kuò)大，也暴露出諸多的問題。為了有效防范財政金融風(fēng)險，加強(qiáng)對地方政府融資平臺公司管理，保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展和社會穩(wěn)定，國務(wù)院以及相關(guān)部委出臺了對地方融資平臺公司進(jìn)行規(guī)范和債務(wù)清理的意見，將債務(wù)劃分為三類。利用融資平臺公司保障性住房的建設(shè)、運(yùn)營進(jìn)行融資被提到了優(yōu)先位置。國家發(fā)改委的文件明確提到：“進(jìn)行規(guī)范后繼續(xù)保留的投融資平臺公司申請發(fā)行企業(yè)債券，募集資金應(yīng)優(yōu)先用于各地保障性住房建設(shè)。只有在滿足當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)融資需求后，投融資平臺公司才能發(fā)行企業(yè)債券用于當(dāng)?shù)仄渌?xiàng)目的建設(shè)。”按照公共租賃住房保障目標(biāo)和運(yùn)行機(jī)制，公共租賃住房形成的債務(wù)主要依靠財政性資金償還。公共租賃住房運(yùn)行的保本原則，為投入的建設(shè)資金收回成本提供了保障，社會資金所追求的平均報酬則由政府進(jìn)行補(bǔ)償。同時，以財政性資金作為債務(wù)償還主體為企業(yè)債券融資提供政府信用，為社會資金的正常收益提供保障。這一融資模式對于追求穩(wěn)定可靠收益的社會保障資金、住房公積金和保險資金都有著很大的吸引力。

　　3.房地產(chǎn)信托基金（Real Estate Investment Trust，REITs）

　　房地產(chǎn)信托基金是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。我國房地信托基金融資方式正處于起步階段，而且大多運(yùn)用于商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營項(xiàng)目。在保障性住房項(xiàng)目，尤其是公共租賃住房項(xiàng)目上嘗試REITs才剛剛開始。利用保障性住房投資信托基金(REITs)融資，最需要解決的還是回報率問題。我國現(xiàn)存的保障房體系，廉租房與公租房作為經(jīng)營性物業(yè)，可被裝入REITs的資產(chǎn)池，但其租金回報率比國內(nèi)普通商業(yè)物業(yè)還低，難以達(dá)到市場預(yù)期凈回報率。按照微利原則，公共租賃住房只是象征性地收取租金，其回報率在3%左右的較低水平。可以借鑒香港在發(fā)展公屋過程中成功利用REITs方式的經(jīng)驗(yàn)，通過成立領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金，該基金解決融資難題的方法是將房委會下屬的具有盈利性質(zhì)的資產(chǎn)通過打包上市，并成立了專業(yè)的物業(yè)運(yùn)營公司進(jìn)行商業(yè)化運(yùn)作。由于打包上市的資產(chǎn)質(zhì)量較高，能產(chǎn)生穩(wěn)定租金，給投資者穩(wěn)定回報。對于建設(shè)難度較大（資金量大、時間長）公共租賃住房項(xiàng)目，信托公司可與地方國企成立合資公司作為業(yè)主，并聘請專業(yè)運(yùn)營公司進(jìn)行日常管理（招租、收租、維修等）。相對于政府融資平臺公司企業(yè)債券融資的方式，REITs方式有以下的優(yōu)勢，通過資產(chǎn)證券化可以盤活資產(chǎn)，REITs可以上市交易，定價透明，募集的資金量較大，民間資本對于REITs收益要求較低，因此REITs可以成為地方政府為公共租賃住房融資的新渠道。

　　三、構(gòu)建公共租賃住房市場化融資長效機(jī)制的建議

　　雖然以上幾種市場化融資方式和工具在發(fā)達(dá)國家和地區(qū)已經(jīng)形成了可以借鑒的成熟模式，但是我國公共租賃住房融資尚處于嘗試階段，還有待進(jìn)一步消除制約其高效、規(guī)范運(yùn)行的機(jī)制和體制性障礙。

　　1.改革和完善公共財政體制，為公共租賃住房市場化融資奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)

　　通過市場方式為公共服務(wù)融資，根本的保障在于政府以公共財政收入為基礎(chǔ)信用，對地方政府來講，可靠穩(wěn)定的財政資金來源更是政府信用的基礎(chǔ)。在目前中央政府和地方政府的分稅制財政體制下，中央政府與地方政府在財權(quán)和事權(quán)上不對等，地方政府作為公共租賃住房提供的責(zé)任主體，卻缺乏持續(xù)、穩(wěn)定、可靠的財政資金來源作為保障。地方政府嚴(yán)重地片面地依賴“土地財政”，而土地收入具有不穩(wěn)定性和不可持續(xù)性，土地的過度和無序開發(fā)可能嚴(yán)重扭曲工業(yè)化、城鎮(zhèn)化。近幾年，地方政府對公共租賃住房市場化融資方式的嘗試，從根本上講，是地方政府在財政投入嚴(yán)重短缺的情況下迫不得已的選擇，而不是建立在公共財政體制保證的基礎(chǔ)之上。而沒有政府公共財政作為堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)的政府融資行為難以避免融資行為的短期性、不規(guī)范等種種問題。

　　我國政府財政總收入已經(jīng)在國民收入的分配中占有很大的份額，從財政上保證公共租賃住房建設(shè)資金的政府投入主體地位不成問題。因此，在不增加居民稅賦水平的前提下，通過改革財政體制，對財政資金分配結(jié)構(gòu)重新進(jìn)行調(diào)整，可為公共租賃住房建設(shè)提供充足的資金保障。長期以來，地方政府在可支配財政資金范圍內(nèi)對于投資收益明顯的具有經(jīng)營性質(zhì)的公益項(xiàng)目和準(zhǔn)公益項(xiàng)目融資積極性很高，這與我國地方政府承擔(dān)著地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展責(zé)任，以及上級政府對下級政府激勵密切相關(guān)。應(yīng)該將各級政府的主要職能轉(zhuǎn)變到為社會提供更多、更好的公益項(xiàng)目，為社會提供保障和安全，促進(jìn)社會和諧和社會正義等方面。

　　2.建立地方政府公共租賃住房融資透明化、法制化和規(guī)范化機(jī)制

　　我國地方政府以融資平臺公司為依托的融資行為，雖然帶來了一些成效，但是具有不規(guī)范性、不透明性，引致違法犯罪和腐敗現(xiàn)象時有發(fā)生。同時也導(dǎo)致中央政府對宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控能力和調(diào)控效力大打折扣。因此，各級政府財政收支、預(yù)算決算信息的公開化和透明化是政府融資透明化的前提。再者，應(yīng)允許地方政府通過在市場上公開發(fā)行市政債券，建立市政債券的流通市場，引入獨(dú)立的債券信用評級機(jī)構(gòu)，進(jìn)一步強(qiáng)化中介機(jī)構(gòu)獨(dú)立、公正、客觀、誠信的市場服務(wù)功能，讓地方政府的融資行為在市場和公眾的監(jiān)督之下公開、透明進(jìn)行。公共租賃住房融資引入REITs方式就會達(dá)到這樣的效果。

　　3.組建專門公共租賃住房實(shí)施機(jī)構(gòu)使之成為市場化融資的主體

　　根據(jù)我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的現(xiàn)實(shí)和趨勢，以及住房市場、保障性住房發(fā)展的方向，無論站在絕對規(guī)模還是相對比重的角度，公共租賃住房都可能成為最為重要的保障性住房，其作用舉足輕重。因此，應(yīng)按照《公司法》有關(guān)規(guī)定組建具有法人資格的公共租賃住房專門機(jī)構(gòu)，專業(yè)從事公共租賃住房投資經(jīng)營管理，負(fù)責(zé)公共租賃住房建設(shè)投資、房源籌措、定向供應(yīng)和經(jīng)租管理，保證各個環(huán)節(jié)均采取市場機(jī)制進(jìn)行運(yùn)作，以保本微利為營運(yùn)目標(biāo)，注重體現(xiàn)公共租賃住房的公共品屬性。

　?。蹍⒖嘉墨I(xiàn)］

　　[1]周雪飛，當(dāng)前我國土地財政“倒逼金融”現(xiàn)象分析及對策研究，財政研究[J]，2008，9.

　　[2]葉德，地方政府投資中的沖動與拖延——中國經(jīng)濟(jì)過熱的一個行為經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋，財政研究[J]，2008，9.

　　[3]付慶紅，城市化進(jìn)程中城市建投公司面臨的困境與解困之道，地方財政研究[J]，2007，7.

　　[4]阿列克斯.施瓦茨，美國住房政策[M]，中信出版社，2008.4.

　　[5]楊海霞，規(guī)范地方融資平臺應(yīng)三管齊下——專訪國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部副部長魏加寧，中國投資[J]，2011年6月號.

　　[6]賈康，劉軍民，中國住房制度改革問題研究[M].北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2007，6.

　　[7]李劍閣主編，中國房改現(xiàn)狀與前景[M].北京：中國發(fā)展出版社，2007，9.

　　[8]建設(shè)部課題組，住房、住房制度改革和房地產(chǎn)市場專題研究[M]，2007，12.