中央政府、地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和民眾之間的矛盾關(guān)系共同影響了經(jīng)濟適用住房政策的發(fā)展與演進，也解釋了這一政策在貫徹執(zhí)行過程中出現(xiàn)的許多問題。政府的本意是希望通過經(jīng)濟適用住房政策克服市場失靈，但卻未能有效克服政府失靈。

　　經(jīng)濟適用住房政策的內(nèi)在矛盾

　　經(jīng)濟適用住房政策是1998年以來住房改革的重要組成部分，經(jīng)濟適用住房從用地、開發(fā)、行政費用、定價和購房等各個環(huán)節(jié)都能夠享受一定的優(yōu)惠和政府補償，其目標供給對象是中低收入群體。所出售的住房明顯涉及一定的收入因素，且轉(zhuǎn)移的對象已明確規(guī)定為中低收入人群。但是，這一政策在設(shè)計和執(zhí)行中都存在缺陷。

　　經(jīng)濟適用住房政策的推行，是政府希望通過行政調(diào)節(jié)彌補市場失靈，解決中低收入人群的住房困難，然而卻未能有效地防止政府失靈，這主要是因為經(jīng)濟適用住房政策存在設(shè)計缺陷和缺乏市場基礎(chǔ)。

　　經(jīng)濟適用住房政策在設(shè)計中的缺陷必然導致執(zhí)行中的種種問題，由于地方政府、開發(fā)企業(yè)和購買群體之間的利益并不完全一致，經(jīng)濟適用住房在執(zhí)行中出現(xiàn)的許多現(xiàn)象都違背了政策初衷。問題主要有：受益群體偏移政策目標、開發(fā)企業(yè)利用優(yōu)惠政策、購買家庭的套利行為、政府的高監(jiān)管成本。

　　經(jīng)濟適用住房政策的新發(fā)展

　　經(jīng)濟適用住房在保障性住房中的地位逐漸弱化。中低收入家庭住房保障供應(yīng)方式多樣化，經(jīng)濟適用住房占比會有所減少。 1998年開始實施經(jīng)濟適用住房政策時，希望通過這一政策的單一途徑解決占總?cè)丝?0％—80％的中低收入人群的住房困難問題。 “十二五”期間，經(jīng)濟適用住房和限價房僅占新建保障性住房的20％，反映出地位在逐漸弱化。

　　經(jīng)濟適用住房政策空間進一步縮小。經(jīng)濟適用住房已被明確定位為保障性住房，與最開始的“政策性商品住房”的定位有了本質(zhì)區(qū)別。根據(jù)北京市的政策安排，目前的經(jīng)濟適用住房可分為兩部分：一部分是銷售型經(jīng)濟適用住房，另一部分是租賃型經(jīng)濟適用住房。隨著2006年限價房制度、2009年公共租賃住房制度的推出，這兩類經(jīng)濟適用住房都有被其他住房政策取代的可能性。

　　經(jīng)濟適用住房用于定向銷售。從2005年開始，北京市實行了經(jīng)濟適用住房定向銷售政策，定向銷售的對象是城八區(qū)當年解危排險、城中村改造、重點工程和奧運工程的拆遷戶。購買經(jīng)濟適用住房有兩個步驟：一是先要取得購房資格，二是按定向銷售政策登記確認指標。

　　經(jīng)濟適用住房向保障性回歸。首先，在準入環(huán)節(jié)上，受益群體范圍定向化，由一般模式向特惠模式轉(zhuǎn)變，定向銷售給拆遷戶。其次，在退出環(huán)節(jié)上，逐步由自由流通模式向內(nèi)循環(huán)模式過渡，低收入家庭購得經(jīng)濟適用住房后只能用于家庭居住，不得轉(zhuǎn)售或出租。購房家庭在轉(zhuǎn)手經(jīng)濟適用住房時，只能出售給政府，由政府重新分配給其他符合購房條件的低收入家庭，實現(xiàn)經(jīng)濟適用住房在低收入群體中的良性循環(huán)。準入和退出環(huán)節(jié)的嚴格限制，突出了經(jīng)濟適用住房的政策性和保障性，標志著經(jīng)濟適用住房的保障性特征逐步加強。

　　經(jīng)濟適用住房的走向分析

　　短期內(nèi)，經(jīng)濟適用住房政策依然會存在，但將重新定義和進一步規(guī)范。在土地資源稀缺、房價居高不下的情況下，政府必須保證一定數(shù)量的經(jīng)濟適用住房供應(yīng)。同時，在建設(shè)、分配、管理等環(huán)節(jié)進一步規(guī)范經(jīng)濟適用住房相關(guān)制度。

　　從長期來看，經(jīng)濟適用住房政策的基本理念將逐步轉(zhuǎn)變，由保障居民“人人有住房”到“人人有房住”，由保障中低收入家庭的“房產(chǎn)權(quán)”轉(zhuǎn)變到優(yōu)先保障他們的“居住權(quán)”，由經(jīng)濟適用住房“自由流通”的模式轉(zhuǎn)變?yōu)橹鸩綄嵤┙?jīng)濟適用住房的“內(nèi)循環(huán)”模式，由著眼于經(jīng)濟適用住房的“應(yīng)急式”建設(shè)轉(zhuǎn)變?yōu)榧骖欀贫ń?jīng)濟適用住房的中長期整體規(guī)劃。