■編者按

　　中低收入家庭的住房問題是各國政府關(guān)心的重要民生問題，關(guān)系到國家穩(wěn)定。在我國改革開放的進(jìn)程之中，住房福利化也開始向住房市場化、商品化轉(zhuǎn)變。在住房商品化改革的過程中，我國于1998年正式確立了經(jīng)濟(jì)適用住房政策。作為住房保障體系中的重要組成部分，經(jīng)濟(jì)適用住房政策經(jīng)歷了一個(gè)不斷發(fā)展、完善的過程，大體可以分為醞釀及初步形成、快速發(fā)展、反思與調(diào)整三個(gè)階段。經(jīng)濟(jì)適用住房政策的變遷主要受中央政府、地方政府、開發(fā)企業(yè)和部分民眾之間的關(guān)系影響。國務(wù)院發(fā)展研究中心“我國經(jīng)濟(jì)適用住房政策的效果評估與發(fā)展前景研究”課題組通過調(diào)查研究嘗試對我國經(jīng)濟(jì)適用住房政策的發(fā)展前景進(jìn)行探討，并對其發(fā)展過程中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)進(jìn)行總結(jié)，希望為我國住房保障政策的制定和完善提供參考。

　　作為住房保障政策體系的重要組成部分，我國經(jīng)濟(jì)適用住房政策誕生于從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)過渡的過程之中，并在實(shí)際運(yùn)行中為了應(yīng)對暴露出的種種問題而進(jìn)行了一些適應(yīng)性調(diào)整，經(jīng)歷了一個(gè)不斷發(fā)展、完善與變化的過程，大體可分為醞釀及初步形成、快速發(fā)展、反思與調(diào)整三個(gè)階段。系統(tǒng)地看，這一變遷以及經(jīng)濟(jì)適用住房本身性質(zhì)的演變與其外部環(huán)境的變化緊密相關(guān)。

　　醞釀及初步形成階段（1991年—1997年）隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)制度的確立，住房商品化、建立住房市場催生了經(jīng)濟(jì)適用住房這個(gè)概念。自1991年《國務(wù)院關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》第一次提出“大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)實(shí)用的商品住房，優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房問題”，到1994年 《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》提出“建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系”，經(jīng)濟(jì)適用住房政策正式確立，并定位為我國住房保障體系的重要組成部分?？焖侔l(fā)展階段（1998年—2002年）

　　在“住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)”的思路指導(dǎo)下，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展階段。

　　1998年 《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》正式提出 “建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系”，就經(jīng)濟(jì)適用住房在這個(gè)階段的性質(zhì)來說，它既具有商品性又具有保障性。從文件來看，住房改革的一個(gè)重要目標(biāo)是使 “住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)”，而整個(gè)住房體系又要以經(jīng)濟(jì)適用住房為主，所以經(jīng)濟(jì)適用住房被賦予了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的功能。同時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)適用住房定位于中低收入家庭，因此它又具有保障性質(zhì)。這意味著經(jīng)濟(jì)適用住房已明確成為我國住房保障體系的核心，并進(jìn)入短暫的快速發(fā)展時(shí)期。反思與調(diào)整階段（2003年至今）一方面是經(jīng)濟(jì)適用住房在住房保障體系中的“錯(cuò)位”，一方面是地方政府、開發(fā)企業(yè)等部門消極應(yīng)對甚至抵制，2002年以后全國各

　　地對經(jīng)濟(jì)適用住房的發(fā)展熱情大幅降低。

　　由于經(jīng)濟(jì)適用住房的供給并沒有達(dá)到預(yù)期的緩解中低收入家庭住房困難的目的，而且在實(shí)施過程中出現(xiàn)了一系列問題，政府不得不探索其他更為有效的解決辦法。2007年《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》以及新修訂的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》都對經(jīng)濟(jì)適用住房政策提出“改進(jìn)和規(guī)范”，將保障對象由“中低收入家庭”調(diào)整為“低收入家庭”；同時(shí)，強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)對象要與廉租房的保障對象相銜接。經(jīng)濟(jì)適用住房政策在得到調(diào)整與完善的同時(shí)，變成解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分，與廉租房一起共同構(gòu)成保障性住房的主體。

　　這一時(shí)期的經(jīng)濟(jì)適用住房政策也發(fā)生了變化：第一，對經(jīng)濟(jì)適用住房的性質(zhì)界定有了改變，更多強(qiáng)調(diào)了經(jīng)濟(jì)適用住房的保障性質(zhì)；第二，行政事業(yè)性收費(fèi)被取消意味著經(jīng)濟(jì)適用住房的公益性增加；第三，在戶型上規(guī)定建筑面積控制在60平方米左右，“?；?rdquo;的特征更明顯。為解決經(jīng)濟(jì)適用住房政策在現(xiàn)實(shí)中遭遇供應(yīng)對象失控的問題，中央政府取消了市縣政府的一些自主權(quán)，同時(shí)嚴(yán)格了對供應(yīng)對象的資格審核。

　　2008年以后，隨著中央保障性住房建設(shè)思路的變化，公共租賃住房日益成為我國保障性住房建設(shè)的重點(diǎn)。國家“十二五”規(guī)劃綱要更是明確提出 “重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房，逐步使其成為保障性住房的主體”。這也表明，經(jīng)濟(jì)適用住房與廉租房構(gòu)成的主體地位，在未來將讓渡給公共租賃住房這一新的住房保障形式。