日前，“以房養(yǎng)老”提案的辦理部門銀保監(jiān)會(huì)表示，由于我國現(xiàn)有的制度房屋產(chǎn)權(quán)70年，“以房養(yǎng)老”難以推行，“而且，如果是房價(jià)上行期，”以房養(yǎng)老“問題不大，可如果遇到房價(jià)下行期，有可能遇到其他問題”。（9月29日《新京報(bào)》）

　　“以房養(yǎng)老”也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或者出租出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。銀保監(jiān)會(huì)對“以房養(yǎng)老”的答復(fù)，道出了中國“以房養(yǎng)老”的不可行性。其中產(chǎn)權(quán)問題，這是個(gè)制度問題，可以通過立法方式解決。但房價(jià)下跌，特別是大跌或房價(jià)的持續(xù)下行，是無法通過立法解決的問題，這才是中國“以房養(yǎng)老”的致命傷——如果房價(jià)大跌或持續(xù)下行，房屋價(jià)值或預(yù)期價(jià)值將大幅縮水，這不僅難以讓房子養(yǎng)老人，反而老人在生前白白養(yǎng)老房子！

　　何以斷定未來中國房價(jià)大跌或持續(xù)下行呢？理由有三個(gè)：1、房地產(chǎn)的泡沫必然破裂；2、對房價(jià)預(yù)期上漲的經(jīng)濟(jì)信心支撐必然失去；3、最致命的因素，需求大幅萎縮必然導(dǎo)致房價(jià)暴跌。

　　房地產(chǎn)的泡沫必然破裂

　　就像股市不會(huì)永遠(yuǎn)高漲一樣，房價(jià)也會(huì)物極必反?，F(xiàn)在中國的房價(jià)，包含了太多的投機(jī)因素，從四處出擊的“溫州炒房團(tuán)”，到紛紛投入到房地產(chǎn)的大量“不務(wù)正業(yè)”的企業(yè)；從一線城市的天價(jià)，到二三線城市甚至縣城的房地產(chǎn)炒作；從天價(jià)拿地，到大量空房……就像2007年中國股市的瘋狂一樣，中國進(jìn)入了房地產(chǎn)瘋狂的時(shí)代，只不過是，股市瘋狂的周期短，而房地產(chǎn)則比股市周期長許多。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)的歷史告訴我們，泡沫必然破裂，中國房地產(chǎn)也不例外，只不過是我們不知道泡沫破裂的時(shí)間而已。房地產(chǎn)的泡沫一旦破裂，房地產(chǎn)處于貶值狀態(tài)，投資者或者說投機(jī)者會(huì)爭相拋售房子，就像在股市下跌期間大家希望脫手一樣。一旦房地產(chǎn)市場大逆轉(zhuǎn)，這個(gè)情形必然發(fā)生。

　　如果說城市化導(dǎo)致高房價(jià)，問題是從農(nóng)村來的農(nóng)民有多少能買得起城市的房子？如果說嬰兒潮“80后”步入結(jié)婚買房年齡導(dǎo)致高房價(jià)，問題是有多少“80后”能買得起這樣的房子？如果說經(jīng)濟(jì)發(fā)展了人民群眾的住房要求改善，問題是幾成比例的城市居民可以買得起價(jià)格這么高的房子？這樣的房價(jià)和瘋狂的需求，很顯然太泡沫了。

　　中國現(xiàn)在的高房價(jià)，是由于中國的城市國有土地制度和政府住房責(zé)任嚴(yán)重缺位（如廉租房嚴(yán)重不足）造成的供給不足及投資需求過旺所共同造成的。土地制度不可能支持永遠(yuǎn)的高房價(jià)，也不會(huì)一直不變，政府也不會(huì)一直在住房責(zé)任上缺位，投資需求也不會(huì)一直虛旺，中國房地產(chǎn)的泡沫破裂是必然的。

　　對房價(jià)預(yù)期上漲的經(jīng)濟(jì)信心支撐必然失去

　　支持中國房價(jià)的重要心理因素，就是城市化的發(fā)展，以為自己買下的房子總有后來者需求。據(jù)2010年人口普查數(shù)據(jù)，中國城市化率達(dá)49.68%，預(yù)計(jì)2020年超過60%，接近發(fā)達(dá)國家水平，未來城市化速度必然大幅放緩，尤其是2020年以后。由于獨(dú)生子女政策所造成的年輕人口快速減少及農(nóng)村老齡化的過快發(fā)展，中國城市化必然提早放緩。雖然中國城市化含有很大水分，但中國房地產(chǎn)市場也同樣有巨大水分，后一個(gè)水分絕不亞于前一個(gè)水分且可以容下前一個(gè)水分。所以，中國城市化速度的放緩乃至停滯，必然給高房價(jià)以強(qiáng)有力的信心沖擊。

　　中國高房價(jià)的另一個(gè)支撐，就是中國經(jīng)濟(jì)的快速增長。人民的購買力隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展而提高，對房價(jià)的承受力也不斷提高，這是房價(jià)上漲論者的理論之一。更重要的因素是，經(jīng)濟(jì)的快速增長，帶來了投資的普遍信心，讓投資者更敢投資房地產(chǎn)。大凡房地產(chǎn)泡沫和房價(jià)的高位運(yùn)行，常常伴有經(jīng)濟(jì)增長的支持，如果經(jīng)濟(jì)低迷，是形成不了房地產(chǎn)泡沫的，房價(jià)也不可能持續(xù)高位運(yùn)行。如日本在1980年代的房地產(chǎn)高漲，這是當(dāng)時(shí)日本經(jīng)濟(jì)如日中天分不開的；后來房價(jià)的持續(xù)下跌，和日本經(jīng)濟(jì)的持續(xù)低迷也是密不可分的。

　　從技術(shù)差距的角度看，隨著后發(fā)國家對發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)差距的縮小，經(jīng)濟(jì)增長將逐步放緩，中國也不會(huì)例外。從技術(shù)差距角度和中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段看，隨著中國工業(yè)化和城市化的逐步完成，未來中國經(jīng)濟(jì)增長的平均速度必然處于長期下跌趨勢。

　　經(jīng)濟(jì)增長有兩個(gè)基本的動(dòng)力，或是供給力量增加，或是需求力量增加。經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律和中國的人口發(fā)展形勢決定，未來中國經(jīng)濟(jì)增速必然大幅放緩，甚至一蹶不振。在這種經(jīng)濟(jì)形勢之下，高房價(jià)必然失去信心，房地產(chǎn)泡沫破裂就不可避免。在低迷的經(jīng)濟(jì)之中，高房價(jià)必然會(huì)落下來，就像1990年代的日本一樣。

　　據(jù)第六次人口普查公布數(shù)據(jù)顯示，中國0-14人口已經(jīng)降低到16.6%，這比美國、英國、法國、荷蘭等發(fā)達(dá)國家還要低。事實(shí)上，如果中國人均壽命和這些發(fā)達(dá)國家相同，中國的0-14歲兒童比例會(huì)更低，列入最低國家之列。美國15-64歲成年人口與0-14歲兒童之比為3.2，屬于成人與兒童比例均衡水平，而中國競高達(dá)4.5，屬于危險(xiǎn)的倒金字塔結(jié)構(gòu)。日本這個(gè)比例為4.8，韓國為4.2，德國和意大利為4.7，西班牙為4.5，這些國家總和生育率在1.2-1.4之間，且考慮到中國生育率的持續(xù)下滑趨勢，故中國近年來的總和生育率應(yīng)在1.3左右。在國際上，總和生育率在1.5以下稱為“超低生育率”，0-14歲人口占比在15%-18%之間稱為“嚴(yán)重少子化”，這說明中國已經(jīng)進(jìn)入危險(xiǎn)的超低生育率和嚴(yán)重少子化時(shí)代，這意味者未來中國將面臨重老齡化和人口的崩潰式減少，未來經(jīng)濟(jì)也為此陷入長期低迷。

　　以日本為例，盡管解釋日本失去十年再失去十年的理由有很多很多，但有一條永遠(yuǎn)是最根本的，那就是低生育率。早在20世紀(jì)六七十年代，日本總和生育率就低于世代更替水平（也即維持人口不增加也不減少的水平，在發(fā)達(dá)國家為2.1），隨后生育率持續(xù)下滑，導(dǎo)致未來年輕不斷萎縮。決定宏觀經(jīng)濟(jì)總量GDP變化的是總需求與總供給的變化，低生育率決定未來經(jīng)濟(jì)增長一定會(huì)低迷不振，尤其是超低生育率更加如此。從需求方面來說，低生育率會(huì)使未來消費(fèi)最旺盛的年輕人口大幅減少且消費(fèi)疲弱的老年人口比例很大，必然導(dǎo)致最終消費(fèi)不振。投資需求是最終消費(fèi)需求的引致需求，最終消費(fèi)的低迷不振必然導(dǎo)致投資的低迷不振。這時(shí)，無論日本是刺激消費(fèi)還是刺激投資，都不能撬動(dòng)總需求。同時(shí)，從總供給角度來說，年輕人口減少，勞動(dòng)力更新?lián)Q代斷層，最富創(chuàng)造力的年輕人口萎縮；人口老化，經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造活力降低，不工作的老年人口比例增加而工作的勞動(dòng)人口比例減少，人均GDP增長必然放緩，甚至可能面臨萎縮。而GDP增長率，取決于人口增長率和人均GDP增長率。低生育率的結(jié)果，最終必然導(dǎo)致人口增長的放緩或萎縮和人均GDP增長率的放緩，因而經(jīng)濟(jì)陷入長期低迷，失去10年再失去10年。在這種情形下，中國房地產(chǎn)還有什么信心維持在高位？

　　未來房地產(chǎn)需求必然大幅萎縮

　　現(xiàn)在中國房地產(chǎn)的需求，碰上城市化、嬰兒潮“80后”步入結(jié)婚買房年齡、住房貨幣化之后的政府住房責(zé)任退化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展后人們改善住房等諸多因素，更重要的是碰上貨幣供給過快增長和經(jīng)濟(jì)發(fā)展下的資產(chǎn)升值等所造成的房地產(chǎn)投資需求過旺。但城市化會(huì)放緩，房地產(chǎn)泡沫也會(huì)破裂，更重要的是真實(shí)需求會(huì)大幅下跌。

　　由于中國的獨(dú)生子女政策和生育率隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展下滑的規(guī)律所決定，中國每年新出生人口在1990年代持續(xù)快速下滑，2000年出生的人口只有1990年出生人口的一半。以24歲到29歲為購房的主體人群計(jì)算，這個(gè)人群的人口在2009年為1.21億，到2014年將增加到1.46億，然后就快速減少，到2027年降低到0.80億，比2014年減少45%！

　　有人說日本1990年后房價(jià)暴跌及其經(jīng)濟(jì)一蹶不振是由房價(jià)過度調(diào)控造成的，其實(shí)即使沒有房價(jià)調(diào)控，日本房價(jià)也一定會(huì)大幅下跌且經(jīng)濟(jì)一蹶不振。1990年日本25至34歲人口組數(shù)量比1980年25至34歲人口組數(shù)量下降了20%，這就意味著真實(shí)需求下降了20%，房地產(chǎn)的高價(jià)位已經(jīng)失去了實(shí)際的需求支撐，是堅(jiān)持不多久的。

　　在2025年，中國25至34歲年齡段人口將比2015年下降30%，這決定中國的房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)過剩危機(jī)不可避免。到2028年左右，第二次嬰兒潮人口大規(guī)模退休，而此時(shí)年輕勞動(dòng)人口又急劇減少時(shí)，未城市化的農(nóng)村年輕人口也將所剩無幾，此時(shí)中國經(jīng)濟(jì)必然陷入長期的低迷。所以，在2020-2030之間，中國房價(jià)必然有一次大跌。當(dāng)然，不同地方的房價(jià)下跌不同。由于年輕口的快速減少，大城市和東部地區(qū)為了維持發(fā)展，且本身他們的吸引力就比較高，年輕人口會(huì)進(jìn)一步向這些地區(qū)流動(dòng)。與此同時(shí)，人口流出地區(qū)的房價(jià)將降得更低，尤其是農(nóng)村空房就更不值錢了。

　　對于現(xiàn)在準(zhǔn)備“以房養(yǎng)老”的人，千萬別相信“以房養(yǎng)老”。“以房養(yǎng)老”的存在，必須有一個(gè)前提，那就是老人去世后留下的房子有人買且價(jià)格不能大幅下跌，否則“以房養(yǎng)老”就失去可能性。到2025年以后，中國城市化發(fā)展到一定程度，新買房子的絕對主體就是結(jié)婚買房的年輕人。但中國近十幾年來一直處于超低生育率，這就意味著2025年后結(jié)婚買房的年輕人大幅減少。況且由于獨(dú)生子女政策，許多家庭變成二合一，這些年輕不需要再買房子，甚至許多獨(dú)生子女家庭因婚姻而節(jié)約出一套房子并把它推向市場。與此同時(shí)，新中國第一次嬰兒潮人口開始大規(guī)模步入死亡年齡，老年人的房子開始大量推向市場。這時(shí)，一邊是急劇減少的房子需求，另一方面是快速增加的房子供給，故至少中國房價(jià)在2025年前后必大跌。而現(xiàn)在，中國房價(jià)正處在泡沫期的高位運(yùn)行階段，必然購房成本很高?，F(xiàn)在買房子預(yù)備未來養(yǎng)老，而未來房價(jià)大跌，不僅不能依靠房子養(yǎng)老，反而白白養(yǎng)了房子。

　　對于推崇“以房養(yǎng)老”的人，要么是對中國未來房地產(chǎn)形勢的無知，要么是房地產(chǎn)商或跟房地產(chǎn)有密切利益關(guān)聯(lián)的人在忽悠人買房子。觀察中國房地產(chǎn)的中長期趨勢，考慮到現(xiàn)階段中國房價(jià)的過高和人民與中央政府已經(jīng)不能容忍繼續(xù)上漲，現(xiàn)在不可相信“以房養(yǎng)老”。（《21世紀(jì)財(cái)經(jīng)》數(shù)字媒體編輯）