所謂商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未建或在建商品房預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。一直以來，商品房預(yù)售制度作為我國一種商品房銷售的主要方式，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初級階段得到廣泛運用，有效地促進了房地產(chǎn)市場發(fā)展。但是，隨著房地產(chǎn)業(yè)的逐漸發(fā)展成熟，預(yù)售制度所帶來的弊端也日益凸顯出來。加上近年來國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的實施，商品房預(yù)售是否改為現(xiàn)房銷售問題已引起社會關(guān)注的熱點和焦點。筆者就商品房預(yù)售和現(xiàn)房銷售問題談點不成熟認識。
房產(chǎn)預(yù)售制度起源于上個世紀(jì)五、六十年代的香港。1994年，《城市房地產(chǎn)管理法》出臺，正式建立了預(yù)售許可制度，并對預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。多年的發(fā)展表明，這項制度對培育我國房地產(chǎn)市場、推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了重要的歷史性作用。但是，商品房預(yù)售的風(fēng)險也在劇增。這些風(fēng)險表現(xiàn)在：商品房預(yù)售款監(jiān)管方法落后、預(yù)售款的收取較為自由，加大了預(yù)購人的風(fēng)險；部分開發(fā)商盲目追求擴大規(guī)模，將預(yù)售款挪作他用或?qū)⒁呀?jīng)預(yù)售的預(yù)售房不辦理預(yù)售登記，使預(yù)購人的利益受到可能的損害；建設(shè)工程價款的優(yōu)先受償權(quán)及對建設(shè)工程的留置權(quán)對預(yù)購人權(quán)益帶來很大威脅；為不法開發(fā)商侵害購房人利益提供了便利；預(yù)售制度加速了房價上漲等。
如何規(guī)避房產(chǎn)預(yù)售制度帶來的風(fēng)險，筆者認為可加大商品房現(xiàn)房銷售。
一是先試點，后推廣?，F(xiàn)房銷售，是房地產(chǎn)市場的一個重大變革，在實施時應(yīng)慎重。欲取消商品房預(yù)售制度，實行現(xiàn)房銷售，應(yīng)該具備一定條件和標(biāo)準(zhǔn)，只有在條件成熟的情況下實行現(xiàn)房銷售才不至于使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)嚴(yán)重不良后果。建議依據(jù)基本條件，先選擇條件成熟的城市進行試點，試點取得成功經(jīng)驗后再向其他城市逐步推廣。為保障平穩(wěn)實行現(xiàn)房銷售，選擇試點城市應(yīng)具備以下幾個基本條件：新建商品房市場供應(yīng)量和交易量較小，日均成交情況基本相當(dāng)，市場對新房供銷波動不敏感；二手房市場交易活躍，交易量相當(dāng)于或大于新房市場，可以彌補因新房供應(yīng)波動而引起整個市場波動；新建商品房待銷庫存量較大，至少能滿足一年以上的銷售需求，避免過渡期內(nèi)房源供應(yīng)緊張而造成供不應(yīng)求，從而引發(fā)房價飆漲；新建商品房價格的漲幅相當(dāng)于或低于當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟發(fā)展水平以及居民可支配收入增幅，房價相對穩(wěn)定。
二是分類漸進，逐步實施?，F(xiàn)房銷售盡量不要一步到位，要考慮市場供應(yīng)的連續(xù)性，給市場足夠的過渡期，避免市場短期出現(xiàn)斷供，供不應(yīng)求，從而引起市場的大幅波動。建議分情況分步驟實施現(xiàn)房銷售。如對新出讓土地全部實行現(xiàn)房銷售，對已出讓土地逐步鼓勵和引導(dǎo)現(xiàn)房銷售；對還未取得《建設(shè)工程開工許可證》的項目，提高商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，逐步向現(xiàn)房銷售引導(dǎo)。
三是加強監(jiān)管，創(chuàng)新融資。在商品房預(yù)售制度與現(xiàn)房銷售并存的階段，尤其要加大對新建商品房預(yù)售環(huán)節(jié)的監(jiān)管力度，整治房地產(chǎn)市場秩序，確保交易雙方的合法權(quán)益得到保障。在現(xiàn)房銷售推進的同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資難度肯定加大，政府應(yīng)幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立多渠道融資平臺，創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，通過發(fā)行股票、債券、信托等渠道，緩解開發(fā)企業(yè)融資難度。
四是重構(gòu)流程，簡化手續(xù)。實行現(xiàn)房銷售后，取消預(yù)告登記、測繪預(yù)測和《預(yù)售許可證》等流程，整個登記流程也應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整?，F(xiàn)房銷售，建議實行《銷售許可證》制度，可以實現(xiàn)一站式辦理分戶房產(chǎn)證，縮短辦理時限。因此，需認真研究做好現(xiàn)房銷售環(huán)節(jié)流程設(shè)計，以期達到簡化相關(guān)手續(xù)、減少行政審批環(huán)節(jié)、提高辦事效率的目標(biāo)。
?。ㄗ髡呦凳∽》亢统青l(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)監(jiān)管處處長）
