所謂“制度+科技”的房地產(chǎn)調(diào)控思路，是指依靠制度（機(jī)制）變革和科技創(chuàng)新來治理房地產(chǎn)的深層次問題，從而真正實(shí)現(xiàn)國家“十二五”規(guī)劃提出的要求。“制度”具體包括土地出讓、貨幣發(fā)行、財(cái)稅體制和住房保障，“科技”具體是指建立全國住房狀況信息系統(tǒng)。

　　近期的許多情況都表明，房地產(chǎn)調(diào)控又到了一個(gè)“十字路口”。

　　首先，市場形勢出現(xiàn)了一些異常跡象。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)，7月，70個(gè)大中城市中有50個(gè)的房價(jià)是環(huán)比上漲。盡管漲幅均未超過0.7%，但在非常嚴(yán)格的調(diào)控環(huán)境中，出現(xiàn)這種狀況必然引發(fā)較多關(guān)注。

　　其次，有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的走向問題出現(xiàn)了許多爭論。歸納起來，既有“延續(xù)說”（認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控將會(huì)延續(xù)目前的政策基調(diào)和主要措施），也有“放松調(diào)整說”（認(rèn)為在穩(wěn)增長的壓力下，房地產(chǎn)調(diào)控將會(huì)有所放松），還有“從緊調(diào)整說”（認(rèn)為面對過去幾個(gè)月出現(xiàn)的回暖現(xiàn)象，決策部門將會(huì)出臺(tái)更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施）。

　　再次，與房地產(chǎn)相關(guān)問題的社會(huì)共識(shí)空前缺乏。這不僅體現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)缺乏相對穩(wěn)定的發(fā)展預(yù)期，也表現(xiàn)為社會(huì)公眾對調(diào)控效果和前景的認(rèn)識(shí)存在較大分歧，還反映為相關(guān)部門對調(diào)控政策工具的選擇缺乏共識(shí)。

　　當(dāng)某種經(jīng)濟(jì)社會(huì)問題出現(xiàn)積重難返之勢，甚而影響到發(fā)展全局之時(shí)，果斷采取行政干預(yù)措施，不僅必要而且能為解決問題贏得時(shí)間。不過，在施行此類應(yīng)急措施的同時(shí)，必須著手探求治本之策，否則不僅會(huì)貽誤戰(zhàn)機(jī)，甚至?xí)治g應(yīng)急措施的有效性，其中比較明顯的一個(gè)方面就是影響到各種社會(huì)主體的穩(wěn)定預(yù)期。而無論是制度設(shè)計(jì)還是政策抉擇，都應(yīng)促成相對穩(wěn)定的前景預(yù)期，否則只會(huì)激勵(lì)各種機(jī)會(huì)主義和短期行為。

　　有鑒于此，我提出房地產(chǎn)調(diào)控的“制度+科技”思路。這種思路是基于對房地產(chǎn)相關(guān)問題的整體認(rèn)識(shí)，而非局限于新建住房的銷售均價(jià)。對應(yīng)急措施而言，均價(jià)是一個(gè)核心指標(biāo)，但從長效機(jī)制的設(shè)計(jì)角度看，不應(yīng)只圍繞均價(jià)談房地產(chǎn)調(diào)控，否則只會(huì)事倍功半。

　　所謂“制度+科技”的房地產(chǎn)調(diào)控思路，是指依靠制度（機(jī)制）變革和科技創(chuàng)新來治理房地產(chǎn)的深層次問題，從而真正實(shí)現(xiàn)國家“十二五”規(guī)劃提出的要求：“逐步實(shí)現(xiàn)總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價(jià)與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局，實(shí)現(xiàn)廣大群眾住有所居。”

　　在此，“制度”具體包括土地出讓、貨幣發(fā)行、財(cái)稅體制和住房保障，“科技”具體是指建立全國住房狀況信息系統(tǒng)。

　　土地出讓制度與房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)系早已被人注意到?？陀^地說，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初期，現(xiàn)行土地批租做法對外來投資有較大吸引力，也的確為過往三十多年的高速增長做出了顯著貢獻(xiàn)。但隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，特別是經(jīng)濟(jì)社會(huì)結(jié)構(gòu)已發(fā)生巨大變化，這種做法的負(fù)面效應(yīng)就越來越明顯了，不僅體現(xiàn)在推高房價(jià)方面，也反映在誘使地方政府步入土地財(cái)政的陷阱方面。

　　作為一種改革方向，土地年租制的探索應(yīng)有所推進(jìn)。通過將現(xiàn)在一次性收取五十年或七十年的土地出讓金改為每年（或每幾年）收繳一次土地使用費(fèi)，可降低新建住房的即期土地成本，也能保證地方政府長期穩(wěn)定的財(cái)政收入。如近期全面推行土地年租制的條件尚不具備的話，完全可在保障性住房和限價(jià)商品房的土地使用上進(jìn)行試點(diǎn)。

　　貨幣發(fā)行與住房價(jià)格的關(guān)系廣為人知，但議論焦點(diǎn)集中于貨幣發(fā)行量，而對于貨幣發(fā)行機(jī)制討論不多。

　　從理論上講，央行的基礎(chǔ)貨幣發(fā)行渠道有四：在二級市場上購買國債，這是最常用的渠道；向金融機(jī)構(gòu)發(fā)放再貸款，包括向金融機(jī)構(gòu)再貼現(xiàn)和向貨幣市場拆入資金；購買黃金，增加黃金儲(chǔ)備；購買外匯，增加外匯儲(chǔ)備。過去近十年的時(shí)間里，第四種渠道一直在我國基礎(chǔ)貨幣發(fā)行中占據(jù)統(tǒng)治地位。這種狀況不僅極大地約束了我國央行的政策自主性，也造成了流動(dòng)性過剩的局面。在金融市場不夠完善的經(jīng)濟(jì)體中，貨幣超發(fā)必然引起資產(chǎn)價(jià)格快速上漲，而在我國就集中體現(xiàn)為住房價(jià)格的過快上漲。因而，在貨幣發(fā)行機(jī)制上應(yīng)轉(zhuǎn)變到更加依賴在二級市場購買國債，逐步增強(qiáng)央行貨幣政策操作的主動(dòng)性。近幾個(gè)月來外匯占款呈現(xiàn)負(fù)增長的形勢也為這種轉(zhuǎn)變創(chuàng)造了極好的機(jī)會(huì)。

　　在有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的財(cái)稅體制問題上，焦點(diǎn)無疑是房產(chǎn)稅的全面推行。應(yīng)該看到，房產(chǎn)稅不是短期內(nèi)抑制房價(jià)過快上漲的有效工具，而是長期梳理房地產(chǎn)相關(guān)利益關(guān)系的可行手段。在房地產(chǎn)市場高漲之時(shí)，地方政府普遍缺乏推行房產(chǎn)稅的動(dòng)力，但在市場低迷時(shí)期，尤其在土地市場遇冷之際，地方政府的動(dòng)力會(huì)大增。因而，目前正是以房產(chǎn)稅全面推行為紐帶啟動(dòng)房地產(chǎn)財(cái)稅體制改革的契機(jī)。總的原則是，可考慮增加高端商品住宅的持有成本和交易成本，增加中端住房的持有成本，同時(shí)降低其交易成本，對低端住房的持有和交易成本都予以優(yōu)惠，從而形成“高端有約束、中端有扶持、低端有保障”的格局。

　　住房保障體系應(yīng)進(jìn)一步完善，形成以“有效保障”為核心的建設(shè)、運(yùn)營和管理體制。保障的有效性是指實(shí)事求是地制定住房保障規(guī)劃，多渠道籌集保障房源，公正配給保障性住房，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)行?，F(xiàn)有住房保障體系在需求預(yù)測、規(guī)劃布局、分配供應(yīng)、后續(xù)管理和退出機(jī)制等方面都有許多亟須改善之處。

　　作為一種科技手段，建立全國住房狀況信息系統(tǒng)對于完善房地產(chǎn)調(diào)控非常重要，可以說既是預(yù)警系統(tǒng)，又是政策制定的路線圖。由于缺乏這個(gè)系統(tǒng)，目前對于真實(shí)的住房總量、住房分布結(jié)構(gòu)、住房困難情況以及住房安全狀況等都沒有相對準(zhǔn)確的了解和掌握，因而在制定政策和調(diào)整措施時(shí)都只能依靠間接數(shù)據(jù)和信息，這就必然會(huì)影響相關(guān)政策的針對性和有效性。為此，建議盡快籌劃開展全國住房狀況普查工作，并形成規(guī)范化的動(dòng)態(tài)更新制度?？紤]到全國全面普查的條件尚不具備，那么現(xiàn)在可以著手推進(jìn)城鎮(zhèn)住房狀況的普查。

　　這種“制度+科技”的房地產(chǎn)調(diào)控思路是針對一些深層次問題而提出來的。總的說來，政策的調(diào)整和完善不能總依靠打政策補(bǔ)丁的方式，而更多地應(yīng)通過理念觀念的更新和政策工具的優(yōu)化組合來實(shí)現(xiàn)。

　　（作者系上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院副院長、管理學(xué)博士）