保障房建設作為當前中國社會經(jīng)濟生活中的一件大事，已經(jīng)成為社會各界關(guān)注的焦點。做好這件事情的意義非常重大，在民生改善、分配調(diào)節(jié)、結(jié)構(gòu)調(diào)整和社會保障方面，都將產(chǎn)生十分深遠的影響。

　　保障居民住房是政府必須承擔的一項重要社會責任

　　在現(xiàn)代社會，居者有其屋早已超越個人消費的范圍，成為一個涉及保障公民生存公平和生存權(quán)利的重要問題。中國改革開放30多年，在解決溫飽之后如何進一步實現(xiàn)百姓安居，也成為當政者必須面對的一個重要民生課題。

　　有不少學者和業(yè)內(nèi)人士提出，居民住房應由市場解決，政府無須干預，更不應大規(guī)模介入。這種觀點很值得商榷。由于土地資源的稀缺剛性強，房地產(chǎn)市場很難成為一個完全競爭市場，只能劃在有限競爭市場的范疇中。更重要的是，在社會經(jīng)濟活動中，房屋兼有物用性和投資性兩重特征，決定了房地產(chǎn)市場又不是一個普通的商品市場，而是一個同時具有商品和資本雙重特征的市場。對其資本特征來講，這個市場如果完全聽憑價格競爭決定一切，那么在很多情況下，房地產(chǎn)市場就會變成像證券市場那樣的資本逐利場所，甚至引發(fā)投機狂潮。大多數(shù)居民的住房需求，是很難在這種房地產(chǎn)市場中得到合理解決的。例如當房屋價格高漲時（特別是大量投機活動加入時），城市低收入人群肯定被排斥于市場之外，中等收入者則成為負債房奴，只有投機購房者才可以享受資本增值厚利；房屋價格大跌時，也常常是經(jīng)濟最不景氣或危機時期，倒霉的還是城市中、低收入人群。

　　工業(yè)化高速發(fā)展的中國，土地資源的剛性稀缺特別突出。城市化的未來發(fā)展不可避免需要繼續(xù)占用土地的，13.4億人口的吃飯又需要保留足夠耕地，可供房地產(chǎn)市場開發(fā)的土地資源十分有限。由于中外發(fā)展差異和國內(nèi)體制方面的種種原因，目前各種形式資本炒作國內(nèi)房地產(chǎn)的沖動、能量都十分強勁，這種情況下，如果把民生安居完全放給房地產(chǎn)市場解決，市場又完全由價格競爭調(diào)節(jié)，其市場扭曲和災難性的結(jié)果是可以預見的。

　　房地產(chǎn)市場發(fā)展的國際經(jīng)驗表明，即使實行市場體制的國家，也沒有哪一個完全依靠價格機制解決居民住房問題。歷史資料表明，西方發(fā)達國家都是在經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場劇烈波動甚至遭受多次嚴重危機后，才開始認識并積極主張政府介入管理的。政府介入管理，首先是規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，其次為中低收入者提供住房保障。目前大部分發(fā)達國家的政府住房保障水平都在30%―40%左右，有的還要更高一些，德國就達到40%多。德國實行“政府主導、市場參與”的房地產(chǎn)調(diào)控政策，在住房保障方面相當成功，房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定發(fā)展。進入21世紀以來，歐洲各國樓市的價格不斷飆升，但德國樓市價格10年內(nèi)卻保持在10％左右的漲幅。德國在2008年金融危機后成為歐洲恢復最快的國家，2010年又創(chuàng)造了1992年兩德統(tǒng)一以來的最快經(jīng)濟增速，長期穩(wěn)定的房地產(chǎn)發(fā)展起到了重要作用。

　　由上分析可知，政府積極介入房地產(chǎn)市場的發(fā)展，除了嚴格依法規(guī)范市場秩序外，還需要為社會中低收入人群提供充分的住房保障，實現(xiàn)居者有其屋。這不但沒有違背市場規(guī)律，恰恰相反，正是我們對市場規(guī)律深化認識和尊重市場規(guī)律的結(jié)果，是政府為公眾負責任的表現(xiàn)，也是中國房地產(chǎn)市場進一步走向理性發(fā)展、科學發(fā)展的重要標志。

　　保障房建設對于調(diào)節(jié)收入分配、遏制投機性財富轉(zhuǎn)移具有重要作用

　　在國內(nèi)市場房價持續(xù)大幅上漲時，有人提出這也會使所有買房者的資產(chǎn)價值上漲，無論什么收入水平的人都會因資產(chǎn)收入增加而受益，明明是皆大歡喜的事，政府為什么還要干預？我們認為，這是背離事實的。

　　房地產(chǎn)市場陷入深度投機而導致房價持續(xù)大幅上漲時，購買人和購買行為大致可以分為三類：第一是高收入者買房，第二是中等收入者和部分中低收入者買房，第三是低收入者租房。高收入者大量購買的房屋只有少量自己使用，大部分用于投資增值，其投資增值的房屋可以讓房主在暴利下賺取真金白銀，是實實在在可以增值的房屋資本。中等收入者和部分中低收入人群則完全不同，他們是大量負債進入市場的，購買房子僅僅是消費使用，這樣的房子只有資本之名，并無資本之實，是虛擬的和無法增值兌現(xiàn)的房屋資本，房價暴利沒有一分錢落到他們手里。低收入者租房的情況就更加明了，高房租只能把這些人的更多收入轉(zhuǎn)移到房主口袋中。市場房價持續(xù)大幅上漲和大規(guī)模投機活動，只有高收入者的房屋資本大量增值，資本財富大幅增加，完全是只有富人才玩得起的游戲。

　　這種情況的發(fā)展，導致國內(nèi)社會貧富差別的格局更加深化。由于樓市暴利的強烈誘惑，大量社會資金通過各種渠道流入房地產(chǎn)部門，也包括相當一部分政府項目的資金違規(guī)流入，由此出現(xiàn)了一次空前規(guī)模的社會財富再分配活動。首先是高價購房的中等和中低等收入人群，他們被迫在更高價位上買房，等于大大壓縮了他們的原有家庭財富并轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)商手里。之后是其他行業(yè)、領域的資金大量流入，由于國內(nèi)還沒有形成一個產(chǎn)業(yè)平均利潤率的合理機制，這種流入并不是競爭利潤水平的比較，而在很大程度上是缺乏必要市場規(guī)范的結(jié)果（例如對房地產(chǎn)企業(yè)的市場融資缺乏合理規(guī)制），這也等于把其他行業(yè)、領域的資本可能性受益，統(tǒng)統(tǒng)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)領域來了。至于一部分政府投資項目的資金違規(guī)流入，更是把本應屬于國有資本和政府規(guī)劃產(chǎn)業(yè)的收益轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)商手中。

　　如此大規(guī)模的社會財富再分配過程，最迅速地造就了一批頂級富有的人群。這也就是為什么近幾年來在中國富豪榜的前列陡然出現(xiàn)了那么多的房地產(chǎn)商的原因。另一方面的情景形成了鮮明對照，許多社會中產(chǎn)階級因背負沉重房貸而變得比以前窮了，高價租房人群的境況更加不妙。社會財富分配如此發(fā)展下去，貧富差別只能進一步拉大。保障房建設的實施，正是對這種狀況的遏制。

　　保障房建設的提供對象，既有購買經(jīng)濟適用房的中等收入階層，也有入住公屋和廉租房的中低收入者。按照中央政府保障房建設的總體規(guī)劃，最終受眾將占全部城市居民的20%，以后逐步增加。如果這個宏大目標得以實現(xiàn)，那么國內(nèi)城市低收入者和中低收入人群的大部分人，就再無住房之憂，中等收入階層中的相當一部分人也可以從住房負重中解脫出來。無論怎么講，都是這個社會最大人群享受到最大規(guī)模的公共福利。當這個社會最大人群不必為市場高價住房而大量耗費家庭收入的時候，他們的實際財富總量份額也會明顯上升。

　　在占30%以上的城市居民脫離市場化買房、住房之后，房地產(chǎn)市場也會發(fā)生重大變化。那些勉強負債買房的人會大量離場，如果這個人群足夠大（可能發(fā)展到若干億之眾），市場供求關(guān)系就會根本改變。首先是那些高價房的購買總量一定會大大縮減，聰明的投機者一看勢頭不對也會減少或撤出投入資本，這樣，比較合理的市場供求關(guān)系就可能逐步形成，房地產(chǎn)市場那種極其瘋狂地吸納社會資金和吞噬社會財富的現(xiàn)象，才可能得到抑制。

　　保障住房建設對促進資源合理配置、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)合理調(diào)整發(fā)揮重要作用

　　進入21世紀以來，住房、汽車、旅游和教育四大消費領域的快速增長，對推動中國工業(yè)化水平的提升和新一輪經(jīng)濟發(fā)展起到了重大作用。在住房、汽車、旅游、教育四大消費中，住房消費的投資規(guī)模特別大，歷年數(shù)據(jù)表明，一般要占全社會總投資的1/4左右。為滿足住房消費的房地產(chǎn)發(fā)展，其產(chǎn)業(yè)聯(lián)動效應的特點又非常明顯，不僅直接拉動城市基礎設施建設、建筑材料和銀行信貸等行業(yè)的擴張，還會延伸出對家具、電器、裝修等一系列消費品的大量需求，從而在宏觀經(jīng)濟增長中占有舉足輕重的地位。但是，如果房地產(chǎn)市場受到強烈投機行為的掌控，房屋物用性和投資性的均衡結(jié)構(gòu)受到嚴重破壞，房價持續(xù)大幅上漲成為投機者獲取增值厚利的手段，其對整個國民經(jīng)濟帶來的負面影響，也絕對不可忽視。

　　房價持續(xù)大幅上漲帶來的高額收益會立即吸引大批投資，進而推動房地產(chǎn)迅速擴張。但由于投資主要集中在高檔次、高價位、高盈利樓盤的擴建，社會中、低收入人群買不起或極少購買這些房子，高收入人群的購買除少量消費外主要用于投機活動。如此大量的資源（能源、原材料、中間產(chǎn)品）、資金和人力，被源源不斷地吸引到房地產(chǎn)行業(yè)來。這種無限擴張的供給并沒有實際消費需求的基礎，而僅僅依賴于大規(guī)模投機需求的支撐。與此同時，由于房地產(chǎn)高額投機收益的吸引，還會把其他實體經(jīng)濟部門的資金大量吸納進來，形成全社會最瘋狂的“吸金器”。當資源配置都在圍繞這種房地產(chǎn)擴張而旋轉(zhuǎn)的時候，這種扭曲的社會經(jīng)濟活動有可能是合理的嗎？

　　有人說，高房價至少大大刺激了消費需求，對于內(nèi)需拉動不足是一件應該鼓勵的好事情。事實并非如此。在社會中、低收入人群一端，高房價和高房租是對他們即期消費的強力擠壓，貸款購房則是對未來消費的長期擠占；在高收入階層一端，通過房地產(chǎn)投資獲得的高盈利決不會全部轉(zhuǎn)化為消費，因為更高盈利的預期一定會引導他們繼續(xù)擴大買房投資份額。如此循環(huán)下去，無論是哪一個社會收入人群，都會由于房價持續(xù)大幅上漲而通過不同方式約束消費，最后結(jié)果，只能是社會總消費緩慢增長。

　　保障房的建設可以從根本上改變上述情況。保障房是為了滿足社會中、低收入人群的住房使用需求，沒有投機炒作的空間。在這個大工程完成之后，一定會徹底改變目前國內(nèi)房地產(chǎn)的扭曲結(jié)構(gòu)，從追求高盈利、高檔次、貴族化的房屋為主轉(zhuǎn)變?yōu)樘峁﹥?yōu)質(zhì)、實用的房屋為主。說到底，就是回歸房屋以使用價值為主的原有屬性，同時兼顧房屋增值的市場特點。只有這樣，房地產(chǎn)部門的擴張才能奠定在實際社會需求的基礎上；也只有在這個時候，真實反映居民住房需求的房地產(chǎn)發(fā)展，才能在經(jīng)濟增長中發(fā)揮良性拉動作用，在資源配置和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整中發(fā)揮合理引導作用。

　　政府保障房的建設和市場商品房的發(fā)展并行不悖，又各行其道、相互補充。保障房的供給是滿足中、低收入人群的住房需求，市場商品房的供給，則主要為滿足高收入階層的住房需求和投資需求。當社會中、低收入人群有了住房保障之后，所節(jié)余下來的大量現(xiàn)金和部分儲蓄會用于擴大自己的消費，提高消費水準。這個社會最大人群的消費擴張，一定會在增加社會消費總量、提高消費增長拉動和加快提升社會消費水平方面，起到非常積極的作用，如果搞得好，甚至可能成為推動中國整體消費水平上一個新臺階的契機。對于高收入階層來講，隨著供求關(guān)系的改變和房地產(chǎn)投機盈利水平的明顯下降，也一定會改變大量購房增值的偏好，其轉(zhuǎn)移的資金或許也會有一部分用于新的消費。

　　保障房建設是國內(nèi)社會保障制度的一個重要突破

　　中國改革開放30多年，在經(jīng)濟高速持續(xù)增長的同時，社會保障制度的發(fā)展一直是相對滯后的。這種“高增長、低保障”模式可能在經(jīng)濟起飛時期發(fā)揮了重要作用，但隨著經(jīng)濟發(fā)展水平的提高，經(jīng)濟起飛階段基本結(jié)束，由社會保障缺失而帶來的種種問題、矛盾，就大量顯露出來。

　　在這里，我們注意到，住房保障的缺失是一個特別重要的環(huán)節(jié)。國內(nèi)福利分房制度取消后，除政府公務員外，所有城鎮(zhèn)居民的住房問題都必須依靠市場解決，實行徹底的市場化方案。在市場房價和社會平均收入與積蓄的增長相對平衡時，一切都沒有問題。然而，當市場房價持續(xù)暴漲，且遠遠超過社會平均收入水平之后，情況就發(fā)生了變化。現(xiàn)在，對社會中低收入人群來說，市場購房已經(jīng)不僅是巨大的消費負擔，而且是巨大的保障負擔。父母儲蓄為子女準備住房預付款，已經(jīng)成為城市中低收入家庭一個很普遍的現(xiàn)象。從實際支出情況看，中國社會中低收入人群最沉重的保障負擔并不是醫(yī)療和養(yǎng)老，而是住房。

　　根據(jù)一項國際比較研究，中國大城市的房價并非最高，但房價和收入水平的差距在全球非常突出。2010年，加拿大溫哥華每戶平均住房價格是該市中等收入家庭年均收入的9.3倍，中國的廣州為36倍，北京和上海超過50倍。這就是說，廣州中等收入家庭幾乎需要用一輩子的工作收入積累來購買房子，北京和上海則需要用遠遠超過一輩子的工作收入才能買得起房子。由此，為了能夠即時買房、住房，許多家庭常常要付出兩代人的長期、疊加積蓄。這個沉重甚至痛苦的保障資金積累過程，需要子女和父母一起大大壓縮消費預算和其他項目的保障預算，通過長期奮斗才能完成。

　　進一步考察還會發(fā)現(xiàn)，即使我們把醫(yī)療、養(yǎng)老、就業(yè)等方面的社會保障項目都搞起來了，如果缺少住房保障，中、低收入階層（社會最大多數(shù)人群）的社會保障問題仍然得不到有效解決，因為中、低收入人群自己解決住房問題所需資金特別巨大，在醫(yī)療、養(yǎng)老、就業(yè)等社會保障完成后，這些家庭還是會把由此而結(jié)余下來的預算收入投入市場買房。最終，醫(yī)療、養(yǎng)老、就業(yè)等社會保障項目讓老百姓得到的真正實惠，并不會太多。

　　由此可知，在中國，改進和健全社會保障制度一個非常重要的內(nèi)容，一個關(guān)鍵性的重頭戲，就是住房保障。中央政府計劃5年內(nèi)建成3600萬套保障房，解決20%的城市居民住房，以后再逐步增長。這個宏大計劃完成后我們粗算了一下，以每套保障房50萬投入計，資金總規(guī)模近18萬億，這18萬億社會公共住房保障資金的規(guī)模遠遠大于以往任何一個社會保障項目。如果3600萬套保障房最終建成并得到充分合理分配，那么城鎮(zhèn)中、低收入階層的最大保障壓力就會消解，過去由這些家庭直接負擔的18萬億就會轉(zhuǎn)化為信貸資產(chǎn)和消費，中國社會保障制度就可能取得一個具有歷史意義的巨大進步。

　　在經(jīng)濟持續(xù)高速增長過程中，社會保障制度的發(fā)展長期相對滯后，有政府財力方面的問題，更有制度方面的深層原因。在政府職能轉(zhuǎn)變和政府體制深化改革的大背景下，政府財政體制構(gòu)架正從經(jīng)濟發(fā)展為主向提供公共服務為主轉(zhuǎn)變，簡單講，就是從發(fā)展財政向公共財政轉(zhuǎn)變。這個轉(zhuǎn)變是一個十分困難、復雜的過程，這里既有發(fā)展財政體制的頑強慣性，也有政府在此體制下對所獲權(quán)益的依賴。一些政府計劃安排的社會保障項目，常常在資金積累過程中被發(fā)展項目擠占，社會養(yǎng)老保險的資金缺口高達上萬億，就是很好的例證。

　　住房保障工程的全面實施，是一個非常好的契機。中央政府對實施住房保障的決心如此之大，要求如此之嚴，政策如此之硬，是前所未見的?？梢灶A見，在中央政府總體籌劃下，隨著這個宏大工程的全面實施，完全有可能形成一個國內(nèi)最大規(guī)模、由中央政府與地方政府共同參與、輔之以高效率市場化融資方式的社保財政體系。在不斷完善、改進的過程中，這個專項體系可以為建立整體公共財政體制提供一個良好示范。在有了這個中國最大規(guī)模和最復雜運作的社保工程的良好示范后，整個公共財政體系的發(fā)展就會大大推進一步，如果醫(yī)療、養(yǎng)老、就業(yè)等方面的社會保障也按此辦理，那么適應市場化發(fā)展的中國公共財政體制就可能最終建立起來了。