今年以來，在政府嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，房地產(chǎn)市場成交量大幅萎縮、地產(chǎn)商現(xiàn)金流日益緊張，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的勢頭得到明顯遏制，一些重點(diǎn)城市房價(jià)開始出現(xiàn)局部松動(dòng)跡象。對于國內(nèi)房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展，筆者認(rèn)為，未來中國房地產(chǎn)市場需求仍將較快增長，但需求結(jié)構(gòu)將迎來趨勢性轉(zhuǎn)變。滿足基本自住需求的中低端住宅市場需求將進(jìn)入穩(wěn)定增長期，能同時(shí)滿足改善性和投資性需求的中高端住宅市場需求將進(jìn)入高速增長期。

　　從居民購買住宅的次數(shù)分類，可以將房地產(chǎn)購買需求分為首次購房需求和再次購房需求。其中，首次購房需求對應(yīng)著居民的基本自住需求，再次購房需求包括兩種主要的類型：居民改善性住宅需求和居民投資性住宅需求。不同的住宅需求，會(huì)受不同的因素驅(qū)動(dòng)。

　　基本自住需求將維持較高水平

　　對于基本自住需求而言，在人口數(shù)量、城鎮(zhèn)化率、城鎮(zhèn)人口中25-34歲年齡段人口數(shù)量和人均可支配收入等四項(xiàng)驅(qū)動(dòng)因素中，前三項(xiàng)反映的是潛在需求，第四項(xiàng)反映的是購買能力，當(dāng)上述四項(xiàng)驅(qū)動(dòng)因素共同作用時(shí)，方能形成有效的基本自住需求。

　　從人口數(shù)量看，在2010年底我國總?cè)丝诩s13.4億，按照較保守預(yù)計(jì)，人口數(shù)量的峰值可能在2030年附近出現(xiàn)，屆時(shí)有望達(dá)到14.32億。由此可見，中國人口數(shù)量在未來較長時(shí)期內(nèi)將不斷上升，這將產(chǎn)生大量的潛在基本自住需求。

　　從城鎮(zhèn)化率看，在2050年之前中國城鎮(zhèn)化率仍將不斷提高，并有望在2050年上升至70%以上。由于中國的土地政策使得城鎮(zhèn)居民是住宅基本自住需求的絕對主力，而城鎮(zhèn)居民人口比例的快速提高與中國人口數(shù)量，在未來較長時(shí)間范圍內(nèi)的持續(xù)增長兩種因素的疊加作用，無疑將進(jìn)一步增加潛在的基本自住需求。

　　從城鎮(zhèn)人口中25-34歲年齡段人口數(shù)量的變化趨勢看，未來城鎮(zhèn)人口中25-34歲年齡段人口數(shù)量，將由2010年的約20%比例逐漸下降至2030年的約12%。由于人口年齡結(jié)構(gòu)和置業(yè)水平有很強(qiáng)的相關(guān)性，通常城鎮(zhèn)人口在25-34歲左右進(jìn)入第一次置業(yè)高峰，從而成為基本自住需求的主力人群，因此這一年齡段人口數(shù)量變化，意味著未來潛在自住需求將出現(xiàn)較明顯回落。

　　從人均可支配收入來看，“劉易斯拐點(diǎn)”的到來意味著今后居民人均收入將進(jìn)入快速增長階段，人均可支配收入和購買能力也將由此快速上升。預(yù)計(jì)在2011年—2025年期間，中國城鎮(zhèn)人口年均增加數(shù)量將在1000萬—1400萬之間，鄉(xiāng)村人口年均減少700萬左右；隨著農(nóng)村勞動(dòng)力人口日益供不應(yīng)求，勞動(dòng)力要素價(jià)格將出現(xiàn)趨勢性的快速上升現(xiàn)象，由此必將帶來人均收入以及人均可支配收入的快速提高，從而使居民自住住宅的購買能力也隨之大幅提升。

　　從以上分析可以看出，未來潛在基本自住需求將先高位徘徊后逐漸回落，但考慮到未來居民人均可支配收入將較以往出現(xiàn)快速上升，從而使更高比例的潛在自住需求能轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)有購買能力的需求。因此，整體而言，有效的基本自住需求在2030年以前將總體維持在較高水平，不會(huì)較2010年出現(xiàn)大幅滑落。

　　改善性需求將出現(xiàn)加速上升態(tài)勢

　　從城鎮(zhèn)人口中35—54歲年齡段人口數(shù)量的變化趨勢看，在我國城鎮(zhèn)人口數(shù)量不斷攀升的同時(shí)，未來城鎮(zhèn)人口中35—54歲年齡段人口數(shù)量將由2010年的約33.5%比例微降至2030年的約33.2%。考慮到人口高峰將在2030年左右出現(xiàn)，以及2030年城市化率約為54%，因此，2030年城鎮(zhèn)35—54歲年齡段人口數(shù)量約為2.57億，較2010年將出現(xiàn)明顯的上升。由于人口年齡結(jié)構(gòu)和置業(yè)水平具有很強(qiáng)的相關(guān)性，通常城鎮(zhèn)人口在35-54歲之間會(huì)集中釋放改善性需求和投資性需求，因此這一年齡段人口數(shù)量的明顯上升將顯著增加潛在的改善性需求。

　　從住房需求變化來看，由于中國未來改善性需求的潛在購房者往往已擁有一套以上的住房，考慮到國內(nèi)建筑的設(shè)計(jì)理念以及建筑質(zhì)量等都會(huì)經(jīng)歷一個(gè)由不成熟到逐漸成熟的發(fā)展過程。這就使得未來20年許多現(xiàn)有住宅將出現(xiàn)居住環(huán)境落伍、建筑物老化等現(xiàn)象，從而促使已擁有這些住宅的居民形成新的改善性需求，進(jìn)而使得潛在的改善性需求上升。

　　從自有住房者收入增速來看，由于改善性住房需求者多為二次以上購房者，所以通常已解決基本自住需求。這些人群主要由當(dāng)前城鎮(zhèn)中收入水平較高的居民（以中產(chǎn)階層及以上居民為主）組成，他們的未來收入增幅有望明顯超過未來居民人均增幅，因此其未來改善性購房能力也將快速上升。

　　上述三項(xiàng)驅(qū)動(dòng)因素中，前兩項(xiàng)反映的是潛在需求，第三項(xiàng)反映的是購買能力，當(dāng)上述三項(xiàng)驅(qū)動(dòng)因素共同作用時(shí)，方能形成有效的改善性需求。從以上分析可以看出，未來中國潛在的改善性住宅需求將快速提升，同時(shí)改善性購房者的購房能力也將快速上升，從而使規(guī)模龐大的潛在改善性需求有望轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)有購買能力的需求。因此，整體而言，改善性需求在2030年以前將出現(xiàn)加速上升態(tài)勢。

　　投資性需求：中高端快速增長

　　從投資預(yù)期回報(bào)率來看，因受住宅市場供求關(guān)系、居民投資機(jī)會(huì)成本、國家房地產(chǎn)政策等諸多因素影響，因此在可預(yù)見的較長時(shí)期內(nèi)，國家將繼續(xù)通過限購令、暫停多套房貸款、提高二手房交易成本等多項(xiàng)政策，對房地產(chǎn)市場投資性需求進(jìn)行抑制，從而降低投資性購房（特別是對中低端住宅的投資性購房）的預(yù)期回報(bào)率。

　　從自有住房者收入增速來看，由于投資性購房的需求層次明顯高于基本自住購房需求，因此投資性購房者多已擁有自有住房。如前所述，這一人群的未來收入增幅有望明顯超過未來居民人均增幅，因此其未來投資性購房能力也將快速上升。

　　上述兩項(xiàng)驅(qū)動(dòng)因素中，前一項(xiàng)反映的是潛在需求，后一項(xiàng)反映的是購買能力，當(dāng)上述兩項(xiàng)驅(qū)動(dòng)因素共同作用時(shí)，方能形成有效的投資性需求。從以上分析可以看出，由于未來國家將繼續(xù)通過各項(xiàng)政策措施來穩(wěn)定中低端住宅價(jià)格、抑制投資性需求、緩解社會(huì)矛盾。因此，對于中低端住宅的投資性需求，在未來較長時(shí)期內(nèi)都將會(huì)受到明顯抑制。

　　與之不同的是，中高端住宅市場主要針對改善性住宅需求，這一市場未來仍將快速增長，這是城鎮(zhèn)人口年齡結(jié)構(gòu)變化和居民消費(fèi)升級(jí)的必然產(chǎn)物。此外，中高端住宅市場針對的是社會(huì)金字塔結(jié)構(gòu)中處于中上層的人群，在一定程度上有利于社會(huì)效率的提高，因此未來國家有望在社會(huì)住房矛盾得到初步緩解后，優(yōu)先放松對這一市場的管制。筆者認(rèn)為，投資性需求未來最有可能在中高端住宅市場聚集，并與改善性需求相疊加，從而加大中高端住宅的市場需求。

　　總而言之，通過對不同需求的驅(qū)動(dòng)因素分析，筆者認(rèn)為，需求結(jié)構(gòu)將迎來趨勢性轉(zhuǎn)變，滿足基本自住需求的中低端住宅市場需求將進(jìn)入穩(wěn)定增長期，能同時(shí)滿足改善性和投資性需求的中高端住宅市場需求將進(jìn)入高速增長期。