一段時期以來，對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控以遏制投機、投資為主要方向，但只能在一定時期內(nèi)抑制房價的上漲速度，不可能從根本上把房價降下來。一旦“限購”等措施稍有放松，投機、投資立刻卷土重來。因此，治本之策是增加住房供應(yīng)，但只增加保障房的供應(yīng)和商品房的供應(yīng)，仍然解決不了中等收入人群的問題。根本的解決辦法，是把自住性需求與投資投機需求切割開，各自走不同的供應(yīng)渠道，為此必須進一步改革住房制度。針對現(xiàn)在流行的住房“雙軌制”的說法，我提出應(yīng)實行“三軌制”。所謂“三軌”，就是在完全市場軌和完全保障軌之外，再加一個半市場半保障軌。

　　鄧小平在上世紀80年代提出，解決中國的城市住房問題，要走“民建公助”的路子，這其實就是半市場半保障，而且國外有很多經(jīng)驗可借鑒。我認為，比較好的形式是發(fā)展以合作社為主體的住宅合作經(jīng)濟。同時，合作社應(yīng)是政府提供一定保障的對象，比較便于規(guī)范。住宅合作經(jīng)濟，在國際上有近200年的歷史，有成熟的經(jīng)驗和管理規(guī)范，對解決民眾的住房問題，發(fā)揮著重要作用。例如，德國的居民住房，約30%是由合作社提供的。歐洲其他國家、美國、日本等，住宅合作社也都有相當(dāng)程度的發(fā)展。而籠統(tǒng)的所謂合作建房，則很難規(guī)范，不宜提倡。

　　在我國，住宅合作社如作為非營利經(jīng)濟組織，將有廣闊的發(fā)展前景。政府對合作社的扶持(即保障)方法，可采用土地供應(yīng)、稅收優(yōu)惠、資金支持等。因為避免了開發(fā)商從中獲取利潤，房價可以控制在成本價格區(qū)間。符合條件的社員，擁有房屋的居住權(quán)、繼承權(quán)，但沒有完全的所有權(quán)，不能上市買賣，也就不會產(chǎn)生投機炒作引起的房價大起大落。住宅合作社將有廣泛的適應(yīng)性，收入高一些的人，可以參與建檔次高一些的房子，收入低的則可參與建檔次低一些的房子。住宅合作經(jīng)濟如能蓬勃發(fā)展，可以大大增加住房的有效需求和有效供給，充分發(fā)揮建筑業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)作用。

　　三軌并舉，將徹底打破開發(fā)商的自然壟斷，但并不妨礙富人對住房的投資、投機活動。當(dāng)然，由于相當(dāng)數(shù)量的中等收入人群的資金撤出商品房領(lǐng)域，投資、投機活動會受到一定抑制，有利于保持房地產(chǎn)業(yè)的彈性與活力。

　　現(xiàn)在的住房保障體系，政府包得太多，弊端也多。一是財政包袱重，可能產(chǎn)生政府信用危機。二是不利于轉(zhuǎn)變政府職能，許多地方為建保障房或公租房而成立的機構(gòu)，既是政府部門，又是企業(yè)或事業(yè)單位。既負責(zé)融資，又負責(zé)建設(shè)，還負責(zé)經(jīng)營和管理。既儲備土地，又有房產(chǎn)。結(jié)果是權(quán)力不斷擴大，不利于廉政建設(shè)，不符合市場經(jīng)濟的要求。三是公租房的準(zhǔn)入、退出等的管理事務(wù)繁瑣、復(fù)雜，勢必要求擴大公務(wù)員或準(zhǔn)公務(wù)員隊伍，不利于精兵簡政。而且會把矛盾都集中到政府身上，不利于社會和諧。

　　發(fā)展住宅合作經(jīng)濟，則沒有這些弊端。建房資金由合作社籌集，主要來源于社員，財政不背包袱。合作社有理事會、監(jiān)事會、社員大會或社員代表大會以及法人代表，分別履行職責(zé)，負責(zé)房屋建設(shè)、分配和日常管理等。政府則主要當(dāng)“裁判員”，依據(jù)有關(guān)法律、政策、章程，對合作社進行監(jiān)督，并采取必要的扶持和調(diào)控措施。隨著住宅合作經(jīng)濟的成熟與發(fā)展，符合自住需求的住房供應(yīng)會大大增加，有效緩解供需矛盾。合作社內(nèi)部的監(jiān)督制約機制，可以有效保障住房的質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)。

　　最后應(yīng)當(dāng)指出，在沒有住宅合作經(jīng)濟的情況下，政府建公租房，還是必要的，可以解決一部分人的住房困難。比之“單軌制”，“雙軌制”是個很大思路調(diào)整和進步，對此不宜簡單地加以否定。(作者系中國土地學(xué)會副理事長)