一段時(shí)期以來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控以遏制投機(jī)、投資為主要方向，但只能在一定時(shí)期內(nèi)抑制房?jī)r(jià)的上漲速度，不可能從根本上把房?jī)r(jià)降下來(lái)。一旦“限購(gòu)”等措施稍有放松，投機(jī)、投資立刻卷土重來(lái)。因此，治本之策是增加住房供應(yīng)，但只增加保障房的供應(yīng)和商品房的供應(yīng)，仍然解決不了中等收入人群的問(wèn)題。根本的解決辦法，是把自住性需求與投資投機(jī)需求切割開(kāi)，各自走不同的供應(yīng)渠道，為此必須進(jìn)一步改革住房制度。針對(duì)現(xiàn)在流行的住房“雙軌制”的說(shuō)法，我提出應(yīng)實(shí)行“三軌制”。所謂“三軌”，就是在完全市場(chǎng)軌和完全保障軌之外，再加一個(gè)半市場(chǎng)半保障軌。

　　鄧小平在上世紀(jì)80年代提出，解決中國(guó)的城市住房問(wèn)題，要走“民建公助”的路子，這其實(shí)就是半市場(chǎng)半保障，而且國(guó)外有很多經(jīng)驗(yàn)可借鑒。我認(rèn)為，比較好的形式是發(fā)展以合作社為主體的住宅合作經(jīng)濟(jì)。同時(shí)，合作社應(yīng)是政府提供一定保障的對(duì)象，比較便于規(guī)范。住宅合作經(jīng)濟(jì)，在國(guó)際上有近200年的歷史，有成熟的經(jīng)驗(yàn)和管理規(guī)范，對(duì)解決民眾的住房問(wèn)題，發(fā)揮著重要作用。例如，德國(guó)的居民住房，約30%是由合作社提供的。歐洲其他國(guó)家、美國(guó)、日本等，住宅合作社也都有相當(dāng)程度的發(fā)展。而籠統(tǒng)的所謂合作建房，則很難規(guī)范，不宜提倡。

　　在我國(guó)，住宅合作社如作為非營(yíng)利經(jīng)濟(jì)組織，將有廣闊的發(fā)展前景。政府對(duì)合作社的扶持(即保障)方法，可采用土地供應(yīng)、稅收優(yōu)惠、資金支持等。因?yàn)楸苊饬碎_(kāi)發(fā)商從中獲取利潤(rùn)，房?jī)r(jià)可以控制在成本價(jià)格區(qū)間。符合條件的社員，擁有房屋的居住權(quán)、繼承權(quán)，但沒(méi)有完全的所有權(quán)，不能上市買(mǎi)賣(mài)，也就不會(huì)產(chǎn)生投機(jī)炒作引起的房?jī)r(jià)大起大落。住宅合作社將有廣泛的適應(yīng)性，收入高一些的人，可以參與建檔次高一些的房子，收入低的則可參與建檔次低一些的房子。住宅合作經(jīng)濟(jì)如能蓬勃發(fā)展，可以大大增加住房的有效需求和有效供給，充分發(fā)揮建筑業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)作用。

　　三軌并舉，將徹底打破開(kāi)發(fā)商的自然壟斷，但并不妨礙富人對(duì)住房的投資、投機(jī)活動(dòng)。當(dāng)然，由于相當(dāng)數(shù)量的中等收入人群的資金撤出商品房領(lǐng)域，投資、投機(jī)活動(dòng)會(huì)受到一定抑制，有利于保持房地產(chǎn)業(yè)的彈性與活力。

　　現(xiàn)在的住房保障體系，政府包得太多，弊端也多。一是財(cái)政包袱重，可能產(chǎn)生政府信用危機(jī)。二是不利于轉(zhuǎn)變政府職能，許多地方為建保障房或公租房而成立的機(jī)構(gòu)，既是政府部門(mén)，又是企業(yè)或事業(yè)單位。既負(fù)責(zé)融資，又負(fù)責(zé)建設(shè)，還負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)和管理。既儲(chǔ)備土地，又有房產(chǎn)。結(jié)果是權(quán)力不斷擴(kuò)大，不利于廉政建設(shè)，不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求。三是公租房的準(zhǔn)入、退出等的管理事務(wù)繁瑣、復(fù)雜，勢(shì)必要求擴(kuò)大公務(wù)員或準(zhǔn)公務(wù)員隊(duì)伍，不利于精兵簡(jiǎn)政。而且會(huì)把矛盾都集中到政府身上，不利于社會(huì)和諧。

　　發(fā)展住宅合作經(jīng)濟(jì)，則沒(méi)有這些弊端。建房資金由合作社籌集，主要來(lái)源于社員，財(cái)政不背包袱。合作社有理事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、社員大會(huì)或社員代表大會(huì)以及法人代表，分別履行職責(zé)，負(fù)責(zé)房屋建設(shè)、分配和日常管理等。政府則主要當(dāng)“裁判員”，依據(jù)有關(guān)法律、政策、章程，對(duì)合作社進(jìn)行監(jiān)督，并采取必要的扶持和調(diào)控措施。隨著住宅合作經(jīng)濟(jì)的成熟與發(fā)展，符合自住需求的住房供應(yīng)會(huì)大大增加，有效緩解供需矛盾。合作社內(nèi)部的監(jiān)督制約機(jī)制，可以有效保障住房的質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)。

　　最后應(yīng)當(dāng)指出，在沒(méi)有住宅合作經(jīng)濟(jì)的情況下，政府建公租房，還是必要的，可以解決一部分人的住房困難。比之“單軌制”，“雙軌制”是個(gè)很大思路調(diào)整和進(jìn)步，對(duì)此不宜簡(jiǎn)單地加以否定。(作者系中國(guó)土地學(xué)會(huì)副理事長(zhǎng))