連日來，隨著中央層面明確提出房地產(chǎn)去庫存和各地紛紛解除房地產(chǎn)限購，戶籍制度的大幅松動(dòng)也引起了廣泛關(guān)注。

　　戶口，再一次被賦予搶人口、托樓市的光榮任務(wù)。

　　現(xiàn)在似乎已經(jīng)形成了這樣一種預(yù)期，也許在不久的將來，無論買不買房、無論是否屬于高學(xué)歷人群，在全國絕大多數(shù)城市都可以直接落戶了。

　　“零門檻”即可落戶，是不是意味著戶口不值錢了?對(duì)房地產(chǎn)又有什么影響?

　　房地產(chǎn)去庫存倒逼新一輪戶籍放松

　　事實(shí)上，早在5年前，國家層面就表態(tài)放開一般城市落戶限制，三四線城市、弱二線城市，開始集體奔向“零門檻落戶”時(shí)代。

　　去年，中央多部門出臺(tái)新政，提出放開放寬除個(gè)別超大城市外的落戶限制，完善城區(qū)常住人口500萬以上的超大特大城市積分落戶政策。這一輪房地產(chǎn)去庫存對(duì)戶籍制度形成了又一波沖擊。明面上對(duì)落戶的限制，除了幾個(gè)一線城市和極少數(shù)特殊地方之外，已經(jīng)幾乎不存在了。以南京為例。5月11日，南京宣布“買房即可落戶”，規(guī)定只要在南京市城鎮(zhèn)地區(qū)擁有合法穩(wěn)定住所(即取得合法產(chǎn)權(quán)住房)，就可以申請本人戶口遷入該住房，而且配偶、未婚子女、父母(超過法定退休年齡或已辦理退休手續(xù))也都可以申請辦理戶口隨遷。這個(gè)力度是相當(dāng)大的。以前很多地方雖然說降低了落戶條件，但是實(shí)際上還是設(shè)置了一定的學(xué)歷門檻、社保門檻的，而且只針對(duì)個(gè)人，配偶、子女和父母通常不能一同獲得戶籍。另一個(gè)有代表性的城市是杭州。2023年7月，浙江省政府辦公廳宣布進(jìn)一步放寬農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶條件，試行以經(jīng)常居住地登記戶口制度，落實(shí)合法穩(wěn)定住所(含租賃)落戶及配偶等直系親屬隨遷政策，但是杭州除外。到了2024年5月9日，杭州市宣布，在杭州市范圍內(nèi)購買住房，不再審核購房資格，而且規(guī)定在本市取得合法產(chǎn)權(quán)住房的非本市戶籍人員，可以申請落戶(實(shí)施細(xì)則尚未出臺(tái)，但是至少會(huì)在現(xiàn)有的積分落戶框架內(nèi)大幅提高自有產(chǎn)權(quán)住房的賦分權(quán)重，從來相當(dāng)接近于恢復(fù)購房落戶)。很顯然，戶籍制度這一輪放松，與房地產(chǎn)去庫存密不可分。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截至5月9日，全國有50多個(gè)城市放松了房地產(chǎn)限購，成都、杭州、佛山、東莞、廈門、南京、蘇州等22個(gè)大城市均宣布全面取消限購。一線城市則局部放松限購，如北京放松了五環(huán)外限購、深圳縮短非戶籍人群的社保繳納年限、廣州放開了120平方米以上住宅的限購。目前，只有上海、北京、深圳、廣州、天津和海南仍保持了限購政策。然而，放開限購之后，各地房價(jià)仍然跌勢不止。因此許多地方又祭出了購房落戶這一招，試圖吸引更多人買房，以實(shí)現(xiàn)房價(jià)軟著陸。租房落戶說到底也有類似的目的。如果能夠吸引更多人，那么顯然會(huì)有助于支撐房地產(chǎn)需求。

　　“戶口”的含金量來自“物以稀為貴”

　　購房落戶和租房落戶這兩種戶籍政策，雖然都是用來“搶人、托樓市”的，但是就房地產(chǎn)去庫存這個(gè)目的而言，購房落戶的效果可能不一定有想象中那么大，長遠(yuǎn)來看甚至可能還不如租房落戶的效果。

　　這種說法初看上去有點(diǎn)違背常識(shí)。原因其實(shí)并不復(fù)雜：戶口的含金量，可能主要體現(xiàn)在限購時(shí)期的買房資格上面，現(xiàn)在既然不限購了，那么買房送戶口這個(gè)“大福利”，就有些打折扣了。在宏觀層面上，中國戶籍制度一直在改革過程當(dāng)中，雖然仍然沒有實(shí)現(xiàn)完全平等，且戶籍身份仍然與醫(yī)療、社保、入學(xué)等重要民生問題相關(guān)，但是總體方向一直是降低戶籍身份與非戶籍身份在各類待遇上的差異，讓醫(yī)療、教育、社會(huì)保障等資源逐步與戶籍脫鉤，因此戶口本身的福利含金量這些年來一直在下降。再來看購房落戶政策可能針對(duì)或者可能起到作用的群體。在首付比例和房貸利率雙雙大幅降低之后，購房壓力無疑有所減少，從而降低了剛性住房需求者的“上車”難度。但是，購買難度的降低，并不能直接改變購房意愿。因?yàn)楫?dāng)人們對(duì)收入增長的預(yù)期沒有變化(甚至預(yù)期收入還有可能下降)的情況下，貸款加杠桿購房的意愿不會(huì)增強(qiáng)太多。更何況現(xiàn)在房產(chǎn)資產(chǎn)已經(jīng)占到了居民家庭財(cái)富的70%以上，除非有明確的價(jià)格上漲預(yù)期，普通人的購房意愿是不會(huì)明顯增強(qiáng)的。從目前的15%首付比例來看，杠桿率已經(jīng)達(dá)到了6倍多，如此高的杠桿率，似乎提供了比較好的“上車”機(jī)會(huì)，此時(shí)最糾結(jié)的可能是購房預(yù)算在3百萬以上、1千萬以下的人群，即通常所說“改善”層。因?yàn)榧幢阌脻M了杠桿且30年還貸，每個(gè)月也仍然需要還貸兩三萬元甚至更多，即便不考慮這30年里的生活質(zhì)量會(huì)不會(huì)下降，似乎風(fēng)險(xiǎn)也不小。因此，有兩類房子，即房價(jià)足夠低的房子，或者房價(jià)足夠高的房子(位于核心城市的核心地段、保值增值性和流動(dòng)性都很好的房子)，在這次房地產(chǎn)去庫存中可能會(huì)率先受益。前者面對(duì)的預(yù)算最緊張的剛需群體，后者面對(duì)的是以投資為目的的高凈值群體。這樣看來，購房落戶政策，在一定程度上可能會(huì)落空，或者換句話說，原來想買的自然會(huì)買，原來不想買的也不會(huì)因?yàn)楝F(xiàn)在可以落戶了就去買。原因前面說了，只有當(dāng)戶口與購房資格掛鉤時(shí)，它的含金量才是高的;而當(dāng)戶口可以隨房子附送時(shí)，它反而變成購房決策中一個(gè)不太相關(guān)的因素了。另一個(gè)因素是，在前些年的限購時(shí)期，真的想獲得某個(gè)城市的戶口，或者試圖通過獲得戶口來取得購房資格的人(無論最終目的是投資房地產(chǎn)，還是解決教育、醫(yī)療等問題)，很多都已經(jīng)如愿以償了，因?yàn)槌吮本┲?，即便是上海，要取得戶口?shí)際操作起來也比以前容易多了，真的有心去拿，很多普通人也有機(jī)會(huì)的。除了對(duì)高學(xué)歷人才的優(yōu)惠政策之外，上海還有一個(gè)“急需緊缺人才職業(yè)目錄”，現(xiàn)在已經(jīng)擴(kuò)大到了100項(xiàng)，只要在目錄內(nèi)且擁有相應(yīng)的證書，就可以走特殊人才引進(jìn)通道，直接落戶上海，包括保育師、家政服務(wù)員、養(yǎng)老護(hù)理員都有資格。

　　戶籍管理”在全球常見，只是要降低獲得“戶口”的門檻

　　在2021年，我們很可能已經(jīng)見證了我國房地產(chǎn)的歷史性大頂。大多數(shù)人一般關(guān)注房價(jià)有沒有下降，但是其實(shí)成交金額更能說明問題。2021年，我們房地產(chǎn)的總銷售額為18萬億元，2022年下降為13萬億元，2023年進(jìn)一步下降為11萬億元，2024年第一季度大約為1.9萬億元，年化后大約為8萬億元(當(dāng)然在史詩級(jí)樓市新政出臺(tái)后，情況想必會(huì)有所不同)。

　　房地產(chǎn)總銷售額如此長時(shí)間、大幅度的下降，是1998年房改以來的第一次。對(duì)于房地產(chǎn)的這個(gè)歷史性頂部，現(xiàn)在從官方到民間可能已經(jīng)達(dá)成了一個(gè)基本共識(shí)。在這種情況下，對(duì)于普通個(gè)體購房者來說，考慮到自身收入提高的前景并不明朗，風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯提高的可能性并不大。盡管仍有一些房產(chǎn)，即核心城市的核心房產(chǎn)，仍有價(jià)格上漲的預(yù)期，但是有能力購買那些房產(chǎn)的人，顯然不屬于需要專門出臺(tái)刺激政策的對(duì)象，更何況許多核心區(qū)域至今仍然處于限購當(dāng)中。用一句話來總結(jié)，就是當(dāng)普通人預(yù)期自己未來沒有多少錢、預(yù)期房價(jià)可能不會(huì)上漲的時(shí)候，他們的風(fēng)險(xiǎn)偏好不會(huì)提高，最多只能保持不變，無論出什么政策，可能都不會(huì)買房子。這時(shí)要改變風(fēng)險(xiǎn)偏好，就可能需要外部的推動(dòng)。當(dāng)房地產(chǎn)歷史性大頂已經(jīng)出現(xiàn)這個(gè)共識(shí)形成之后，對(duì)房地產(chǎn)的需求，可能就以居住為主了。這需要人口來支撐，從而讓人們把目光再一次聚焦到放松戶籍制度上來。也許，這次房地產(chǎn)去庫存打開了推進(jìn)租房落戶的時(shí)間窗口。近年來，《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見》等一系列戶籍制度改革政策性文件陸續(xù)實(shí)施，《國家人口發(fā)展規(guī)劃(2016—2030年)》也提出要加快戶籍制度改革，實(shí)現(xiàn)以人為核心的城鎮(zhèn)化。2021年3月，十三屆全國人大四次會(huì)議通過了“十四五”規(guī)劃所提出的深化戶籍制度改革的方案，放開放寬除個(gè)別特大城市以外的落戶限制、試行以經(jīng)常居住地登記戶口制度。然而，從2016年開始，常住人口城鎮(zhèn)化率與戶籍城鎮(zhèn)化率之間的差距開始由縮小轉(zhuǎn)為擴(kuò)大，至2020年，兩者差距已高達(dá) 18.49個(gè)百分點(diǎn)，不僅未能實(shí)現(xiàn)《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014~2020)》提出的與2012年相比縮小2個(gè)百分點(diǎn)左右的目標(biāo)，兩者差距還擴(kuò)大了1.19個(gè)百分點(diǎn)。這意味著數(shù)以億計(jì)的人，工作和居住的地點(diǎn)是與他們的戶籍分離的，這些人當(dāng)中，也許有相當(dāng)一部分是愿意落戶的。浙江等省市已經(jīng)開始試點(diǎn)以經(jīng)常居住地登記戶口制度，但是進(jìn)展并不太快。這一次房地產(chǎn)去庫存，也許為加快推進(jìn)以經(jīng)常居住地登記戶口制度(即租房落戶)提供了機(jī)會(huì)。

　　(賈擁民：均衡研究所學(xué)術(shù)顧問，浙江大學(xué)跨學(xué)科中心特約研究員)