面對(duì)房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下跌，中國政府終于又一次打開了政策“救市”的魔法盒子。政策魔法短期內(nèi)可能將對(duì)買房者產(chǎn)生心理影響，這相當(dāng)于給賣房者創(chuàng)造最佳良機(jī)。
高房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)淪為投資游戲
面對(duì)房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下跌，中國政府終于又一次打開了政策“救市”的魔法盒子。3月30日，五部委先后下發(fā)通知，在購房首付、二手房首付以及營(yíng)業(yè)稅上作出調(diào)整。此舉被市場(chǎng)普遍認(rèn)為政策力度超出預(yù)期，且為史上最寬松的政策。
此前，包括各地限購、限貸的放松以及貨幣政策降息降準(zhǔn)，這些救市之舉，不僅沒有讓樓市回光返照，反而，最終均以慘淡收?qǐng)?。尤甚的是，今?-2月份，全國住宅銷售面積和銷售額雙雙呈現(xiàn)“兩位數(shù)”負(fù)增長(zhǎng)。其中，住宅銷售面積下降17.8％，比去年全年跌幅擴(kuò)大8.7個(gè)百分點(diǎn)；住宅銷售額下降16.7％，跌幅擴(kuò)大8.9個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，高頻數(shù)據(jù)顯示3月份銷售并未有所改善。
其實(shí)，之所以諸多政策仍難阻樓市的下滑，就是中國樓市已被過度透支需求，特別是購買力。于是，要么降低門檻，要么鎖定真正有購買能力的人群。
雖然公貸首套房首付降為2成，但是實(shí)際上首付款并非購買力的唯一衡量指標(biāo)，后續(xù)月供才是關(guān)鍵購買力。月供與工資的匹配性才是銀行放貸的門檻。因此看似買房門檻降低了，杠桿比例放大了，其實(shí)不然，畢竟首付款和后續(xù)還貸是此消彼長(zhǎng)的關(guān)系。
于是，當(dāng)前的高房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)上淪為精英層次的擊鼓傳花游戲。然而，猶如股票投資價(jià)值所在，投資的核心在于具有壟斷且稀缺性標(biāo)的物。顯然，目前的房地產(chǎn)已毫無稀缺性可言。金融危機(jī)后的救市，就是因?yàn)闃鞘邢∪毙裕ü?yīng)不足）存在，稍微改變預(yù)期，樓市就立竿見影。可見，如今所謂的房?jī)r(jià)投資屬性已大為降低。
乘勢(shì)賣樓是最佳時(shí)機(jī)
新增居民中長(zhǎng)期貸款與個(gè)人按揭貸款來源：光大證券政策魔法可能將對(duì)買房者產(chǎn)生心理影響，這相當(dāng)于給賣房者創(chuàng)造最佳良機(jī)。首先，即便樓市房?jī)r(jià)有望迎來反彈，但是幾乎沒有分析師認(rèn)為樓市下行的大格局據(jù)此發(fā)生變化。比較容易理解的是，今年GDP增速下調(diào)至7%，無疑默認(rèn)了房地產(chǎn)投資增速的放緩趨勢(shì)。在房地產(chǎn)投資增速淪為個(gè)位數(shù)時(shí)代，房?jī)r(jià)又能漲多少呢？
其次，極端假設(shè)今年房?jī)r(jià)漲幅將達(dá)到10%。但是10%的收益率甚至還不如目前的互聯(lián)網(wǎng)金融投資收益。盡管互聯(lián)網(wǎng)金融存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，但是部分互聯(lián)網(wǎng)金融以第三方資產(chǎn)托管、保險(xiǎn)為模式大大降低了風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于已通過資金杠桿比例買完房的投資者，與其承受房?jī)r(jià)下跌誘發(fā)的杠桿風(fēng)險(xiǎn)，還不如脫手追求更具有穩(wěn)定其它渠道的投資收益。
另外，股市的資金虹吸效應(yīng)，帶動(dòng)居民和企業(yè)資產(chǎn)配置發(fā)生顯著變化，無論居民和企業(yè)的自有資金，還是通過融資得到資金，配置房產(chǎn)意愿均有所下降，而通過各種渠道進(jìn)入股市意愿顯著上升。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中自有資金部分已經(jīng)在今年1-2月同比下跌3.4%。
再次，政策救市的彈藥打的差不多了。如上述分析，資金杠桿比例放大并不意味著剛需族買房門檻就降低了。在購買力透支背景下，未來政策進(jìn)一步救市的重點(diǎn)依舊將落在真正具有購買能力上。假如二套房的首付再次降低，實(shí)質(zhì)無異于宣告樓市再次進(jìn)入投機(jī)時(shí)代。投機(jī)時(shí)代將有引發(fā)兩方面的問題：一是，房?jī)r(jià)過高，淪為精英層次的游戲。二是杠桿比例被放大的風(fēng)險(xiǎn)。
其實(shí)，政策托市只是為體制機(jī)制改革贏得時(shí)間和空間必然結(jié)果。通過緩跌來釋放房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，更符合政策的邏輯，而非啟動(dòng)新一輪房地產(chǎn)泡沫?！?/p>
