“營(yíng)改增”全面推開(kāi)進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”的實(shí)施備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。中金公司預(yù)計(jì)，“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)全行業(yè)稅負(fù)將下降620億元，預(yù)計(jì)行業(yè)凈利潤(rùn)增加460億元。“營(yíng)改增”除推動(dòng)房地產(chǎn)投資外，還將為開(kāi)發(fā)商在高庫(kù)存地區(qū)創(chuàng)造降價(jià)和去庫(kù)存空間。在利潤(rùn)率受到擠壓的背景下，大部分開(kāi)發(fā)商將受益“營(yíng)改增”，毛利率越低、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)占比越大的公司享受的減稅幅度越大。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，政策實(shí)行后，將利好商業(yè)地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售，并增加一般企業(yè)對(duì)于持有型物業(yè)的投資，長(zhǎng)期來(lái)看對(duì)房地產(chǎn)投資有拉動(dòng)作用。

　　高端項(xiàng)目獲益多

　　“營(yíng)改增”相關(guān)規(guī)定顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額為銷(xiāo)售額，稅率為11%。

　　市場(chǎng)人士認(rèn)為，土地成本能否抵扣是“營(yíng)改增”實(shí)施后對(duì)開(kāi)發(fā)商影響的關(guān)鍵。平安證券分析師王琳表示，房地產(chǎn)行業(yè)的成本主要由土地、建安和財(cái)務(wù)成本構(gòu)成。地方政府無(wú)法開(kāi)具增值稅發(fā)票，利息成本需等金融服務(wù)業(yè)進(jìn)行“營(yíng)改增”后才能取得發(fā)票。如果土地及利息成本無(wú)法抵扣，則相當(dāng)于營(yíng)業(yè)稅由目前的5.5%上升至6.75%，地產(chǎn)商面臨稅負(fù)增加的風(fēng)險(xiǎn)，且毛利越高的項(xiàng)目稅收負(fù)擔(dān)越大。如果政策特別規(guī)定允許房地產(chǎn)企業(yè)憑財(cái)政部門(mén)監(jiān)制的土地專(zhuān)用收據(jù)等作為抵扣憑證，則將大幅降低開(kāi)發(fā)商稅收成本，由5.5%下降至3.78%。

　　廣發(fā)證券測(cè)算，在土地成本可以先被扣除及建安成本進(jìn)項(xiàng)稅也可以抵扣情況下，無(wú)論是哪類(lèi)城市，在給定建安成本的情況下，土地成本越低，也就是毛利率越高的項(xiàng)目，“營(yíng)改增”后獲益越小；土地成本越高，也就是毛利率越低的項(xiàng)目，“營(yíng)改增”后獲益越大。

　　廣發(fā)證券研究報(bào)告顯示，在給定土地成本情況下，建安成本相對(duì)較高的項(xiàng)目，比如精裝修或使用高檔的建材，“營(yíng)改增”后獲益程度更大。這意味著，原先致力于精裝修或偏高端住宅產(chǎn)品的房企，“營(yíng)改增”之后獲益程度會(huì)更大一些。

　　專(zhuān)家表示，“營(yíng)改增”將助推規(guī)?；?、專(zhuān)業(yè)化租賃經(jīng)營(yíng)和“購(gòu)租并舉”的住房供應(yīng)新模式。在內(nèi)部管理上，開(kāi)發(fā)商會(huì)將建安、咨詢(xún)和設(shè)計(jì)等業(yè)務(wù)外包，促進(jìn)行業(yè)細(xì)分、專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。此外，由于建安、設(shè)計(jì)等成本納入抵扣，會(huì)激勵(lì)開(kāi)發(fā)商增加精裝修房屋供給。

　　對(duì)二手房交易影響中性

　　從稅率角度看，此次“營(yíng)改增”不改變交易稅稅率。在二手房增值稅方面，新稅制規(guī)定，對(duì)于不滿2年的住房，增值稅是售價(jià)的5%；對(duì)于2年以上的住房，免征增值稅（一線城市除外）。對(duì)一線城市而言，滿2年不滿5年的住房對(duì)總價(jià)增值部分征收5%的增值稅，滿5年的住房免征增值稅。分析人士認(rèn)為，各種情況下，稅率不變，“營(yíng)改增”對(duì)二手房交易影響中性。

　　銀河證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師李軍稱(chēng)，從稅率上看，“營(yíng)改增”前后沒(méi)有明顯變化，均為5%，主要還是稅基由價(jià)內(nèi)轉(zhuǎn)變?yōu)閮r(jià)外的區(qū)別，但有利于降低二手房流通成本。

　　國(guó)家稅務(wù)總局副局長(zhǎng)汪康日前表示，個(gè)人二手房的稅收問(wèn)題涉及千家萬(wàn)戶，社會(huì)非常關(guān)注。國(guó)稅總局在配合財(cái)政部研究個(gè)人住房征稅問(wèn)題時(shí)，也是非常審慎的。個(gè)人二手房的交易在稅收負(fù)擔(dān)上將保持基本穩(wěn)定，過(guò)去二手房營(yíng)業(yè)稅的征稅政策和免稅政策這次都平移過(guò)來(lái)了，過(guò)去征營(yíng)業(yè)稅5%，現(xiàn)在改為增值稅還是5%，但稅收負(fù)擔(dān)實(shí)際是減輕了。

　　商業(yè)地產(chǎn)迎小陽(yáng)春

　　據(jù)“營(yíng)改增”有相關(guān)規(guī)定，2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。分析人士認(rèn)為，這意味著對(duì)于那些缺乏進(jìn)項(xiàng)稅額的企業(yè)，可以通過(guò)購(gòu)入商業(yè)地產(chǎn)特別是寫(xiě)字樓，來(lái)增加自身的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，從而間接促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售。

　　王琳表示，政策實(shí)行后，購(gòu)置商業(yè)地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)，將和購(gòu)置設(shè)備一樣進(jìn)行增值稅抵扣，這將利好商業(yè)地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售，并增加一般企業(yè)對(duì)于持有型物業(yè)的投資，長(zhǎng)期來(lái)看對(duì)房地產(chǎn)投資也有拉動(dòng)作用。

　　王琳稱(chēng)，政策將刺激企業(yè)投資，利好商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存，政策也有望刺激企業(yè)購(gòu)置辦公樓改善辦公條件，有助于去化寫(xiě)字樓庫(kù)存。同時(shí)，有助于降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本。將購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)的成本進(jìn)行抵扣，可以降低現(xiàn)有企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)持有成本，減少企業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。另外，為未來(lái)持有環(huán)節(jié)增稅鋪墊。企業(yè)持有不動(dòng)產(chǎn)尤其是房產(chǎn)之后，房產(chǎn)稅作為持有環(huán)節(jié)的稅種將具有調(diào)節(jié)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)，抑制投機(jī)性需求的作用。

　　隨著改革的推進(jìn)，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格是否會(huì)出現(xiàn)上漲？對(duì)此，財(cái)政部副部長(zhǎng)史耀斌日前在答記者問(wèn)時(shí)表示，不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅可以抵扣的政策實(shí)施后，企業(yè)不會(huì)單純?yōu)榱说侄惗?gòu)進(jìn)大量不動(dòng)產(chǎn)。對(duì)個(gè)人來(lái)講，住房轉(zhuǎn)讓的政策這次沒(méi)有做任何變動(dòng)；對(duì)于企業(yè)來(lái)講，不管從事什么樣的經(jīng)營(yíng)行為，首先要看的是經(jīng)濟(jì)效益、投資目的。雖然新增的不動(dòng)產(chǎn)可以作為進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，但如果對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)沒(méi)有益處的話，企業(yè)也不會(huì)為了抵扣的目的去大量購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)。如果企業(yè)投資于不動(dòng)產(chǎn)，說(shuō)明希望以后擴(kuò)展經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)、占有更大的市場(chǎng)，這屬于企業(yè)自身的投資決策問(wèn)題。

　　對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)租賃企業(yè)而言，其能否受益則取決于下游租戶是否能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅從而實(shí)現(xiàn)增值稅轉(zhuǎn)嫁。廣發(fā)證券房地產(chǎn)研究小組首席分析師樂(lè)加棟認(rèn)為，“營(yíng)改增”規(guī)定提供不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率為11%。根據(jù)測(cè)算，如果商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)租賃企業(yè)的下游租戶是企業(yè)租戶，并且也是增值稅的一般納稅人，那么，該類(lèi)房企作為業(yè)主可以將增值稅稅負(fù)以進(jìn)項(xiàng)稅額的形式轉(zhuǎn)移至下游企業(yè)租戶，從租戶的角度來(lái)看，附著在租金成本上的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣它自己的銷(xiāo)項(xiàng)稅額。于是，在租戶租金成本不變的情況下，在“營(yíng)改增”前后，該類(lèi)房企的租金凈收入是上升的。■