對于商品住房應(yīng)尊重市場規(guī)律，應(yīng)以市場、稅收和法律手段調(diào)控，避免過多行政干預(yù)；對于保障性住房應(yīng)形成完整的從投融資機(jī)制、土地供給機(jī)制、住房標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、公共服務(wù)配套標(biāo)準(zhǔn)、保障對象篩選、保障準(zhǔn)入機(jī)制、退出機(jī)制，租售機(jī)制等一整套政策。

　　自十一月以來，中央先后召開了“中央財經(jīng)小組會、中央政治局會議、中央經(jīng)濟(jì)工作會議和中央城市工作會議”，在出臺的一系列重大決策中，都能看到相近的關(guān)鍵詞：“尊重規(guī)律、推進(jìn)農(nóng)民工市民化、加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率、化解房地產(chǎn)庫存”等。這也再一次把多年累積的“人的城鎮(zhèn)化問題、房地產(chǎn)失衡問題、商品房高庫存問題”引入社會熱點，以至于人們熱烈的討論通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，來消化庫存是否可行。

　　的確，中國的農(nóng)民工是偉大的，他們靠自己的雙手托起了我國的工業(yè)化；他們靠自己的農(nóng)地轉(zhuǎn)移，托起了我們的城鎮(zhèn)化；但是，面對當(dāng)下房地產(chǎn)市場的高庫存，農(nóng)民工們真的能靠他們的微薄的收入去托起去庫存化嗎？

　　中國的房地產(chǎn)的發(fā)展具有先天的缺陷，它不僅有消費問題、還有生產(chǎn)問題；它不僅有市場問題，更有土地財政問題；不僅是經(jīng)濟(jì)問題，已然是政治問題。但是多年來，對房地產(chǎn)問題的解決，一直采用簡單、粗放、速效的調(diào)控政策，結(jié)果是地價越調(diào)越高、房價越調(diào)越高、庫存越調(diào)越大，問題不斷遞延、放大，以至于高庫存已有引發(fā)系統(tǒng)風(fēng)險的可能。推進(jìn)農(nóng)民工市民化，來促進(jìn)消化庫存，目前來看只能是一種潛力，短期內(nèi)還難以奏效，因為農(nóng)民工在就業(yè)地城鎮(zhèn)化后，無論是收入的積累、保障體系的建立、尤其是信用體系的建立，以當(dāng)前農(nóng)民工的收入房價比來看，短期內(nèi)難以完成。因此有必要探尋近遠(yuǎn)期協(xié)同去庫存的方法，更有必要改變過去“頭痛醫(yī)頭”的房地產(chǎn)調(diào)控政策，建立長效機(jī)制。

　　首先要建立長期的國家住房政策

　　要認(rèn)識住房不僅具有經(jīng)濟(jì)屬性，更具有社會屬性，認(rèn)識住房政策與住房產(chǎn)業(yè)政策的差別，建立雙輪推進(jìn)商品住房與保障性住房同步發(fā)展的政策。做到“市場的歸市場、保障的歸保障”，形成長效機(jī)制。

　　對于商品住房應(yīng)尊重市場規(guī)律，應(yīng)以市場、稅收和法律手段調(diào)控，避免過多行政干預(yù)；對于保障性住房應(yīng)形成完整的從投融資機(jī)制、土地供給機(jī)制、住房標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、公共服務(wù)配套標(biāo)準(zhǔn)、保障對象篩選、保障準(zhǔn)入機(jī)制、退出機(jī)制，租售機(jī)制等一整套政策。杜絕過去運動式的保障房建設(shè)，造成新的資源浪費和新的庫存。

　　新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略應(yīng)注重實施地區(qū)差異化的政策

　　新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略應(yīng)根據(jù)國家區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)劃和城鎮(zhèn)群規(guī)劃、調(diào)整城市結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)體系布局，針對各區(qū)域的發(fā)展階段，實施差異化的政策，如，人口凈流入地區(qū)與人口凈流出地區(qū)的土地供給；特大城市與中小城市基礎(chǔ)設(shè)施投資力度；根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和常駐流動人口數(shù)量平衡保障房建設(shè)等。同時，新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略還應(yīng)樹立“遷移型城鎮(zhèn)化與在地型城鎮(zhèn)化”并舉思路，打破城鄉(xiāng)戶籍藩籬，實現(xiàn)城鄉(xiāng)之間人口的雙向流動，既要推進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城，也要促成市民下鄉(xiāng)，以知識、文化和資金，建設(shè)家庭農(nóng)場，帶動農(nóng)村的現(xiàn)代化。發(fā)展農(nóng)村的在地城鎮(zhèn)化，應(yīng)是我國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的特色之一，既能滿足農(nóng)民進(jìn)城享受公共服務(wù)均等化，也能避免鄉(xiāng)村大面積的凋敝，帶來鄉(xiāng)土文化的喪失。

　　針對住房產(chǎn)品的不同屬性實施差異化的政策

　　經(jīng)過三十年的快速發(fā)展，商品房市場已經(jīng)形成了多種細(xì)分的產(chǎn)品市場，如果籠統(tǒng)的只談均價，就失去了市場準(zhǔn)確的信息反饋。就高端市場而言，無論是一線城市還是二、三線中心城市，其市場已經(jīng)成為國際性、全國性或區(qū)域性高收入人群市場，其價格波動已經(jīng)和本地民生無關(guān)，應(yīng)該放開由市場調(diào)節(jié)，并成為貨幣流動性的蓄水池；而中高端市場，多是一個城市中產(chǎn)階層的需求，尤其具有改善性需求的迫切性，需要政府大力扶持，在稅收、貸款、首付等方面“取消過時的限制性措施”，推動流轉(zhuǎn)。商品房需求是一個層級遞進(jìn)的變化過程，只有高端放開、中高端流轉(zhuǎn)，騰挪出空間向上流動，中低端才能盤活，庫存才能降低。在我國戶均住房套數(shù)接近1.1的情況下，改善性需求將成為房產(chǎn)市場的主要購買力量，并在解決去庫存上發(fā)揮主要作用；而低端托底的保障性住房，主要應(yīng)由政府承擔(dān)托底的責(zé)任，但可以發(fā)揮市場的作用形成多方合作機(jī)制，來加大公租房的建設(shè)。

　　市場細(xì)分還表現(xiàn)在新房市場和二手房市場的差異上，“分化”是最主要的特點。從目前來看新房開工率越來越低，二手房比例上升，而擁有成熟活躍的二手房市場，可以帶動住房資源的流動，優(yōu)化分配，并與新房市場形成互動，是整體市場得以快速發(fā)展的基礎(chǔ)，進(jìn)而達(dá)到去庫存化。而三四線發(fā)展中城市同時受存量高與需求低影響，現(xiàn)有政策刺激難以見效。利用公積金轉(zhuǎn)型住房銀行或許是唯一可行的去庫存辦法。

　　改革鄉(xiāng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)制度，盤活農(nóng)民資產(chǎn)

　　認(rèn)識到中產(chǎn)階層改善性需求的現(xiàn)實性與農(nóng)民工進(jìn)城購房的長效性差異，不等于否定農(nóng)民工進(jìn)城對消化庫存的作用，去庫存不會一蹴而就，需要做長期準(zhǔn)備。

　　城市問題也是鄉(xiāng)村問題，需要以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的發(fā)展策略來思考，需要加大農(nóng)村集體建設(shè)用地的改革力度，激活盤活農(nóng)民房屋資產(chǎn)的流通，落實農(nóng)民享有財產(chǎn)性收益，可以加快提高農(nóng)民具有購房能力，是推進(jìn)城鎮(zhèn)化的有效路徑。

　　總之，需要制定長遠(yuǎn)住房政策、配合差異性的細(xì)分政策、以市場和稅收的手段調(diào)控，促進(jìn)住房資源的流動。扶持近期城市中產(chǎn)階層改善需求，培育中長期農(nóng)民工市民化的安置需求，才能有效化解房地產(chǎn)的高庫存狀況。■