始于去年下半年的這輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，余波至今未平。

　　近日，北京市通州區(qū)、環(huán)京區(qū)域的“北三縣”和南京（樓盤）均傳出收緊調(diào)控的消息。經(jīng)21世紀經(jīng)濟報道多方求證，南京的調(diào)控政策最終被坐實，并將出臺包括“限價令”在內(nèi)的一系列調(diào)控措施。在熱點城市周邊及核心二線城市，房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)一定程度的收緊，已是事實。

　　這也被認為是過去一年來樓市調(diào)控政策的余波。由于房地產(chǎn)市場區(qū)域差異特征的存在，調(diào)控政策思路已從全面放松，演變成一線城市收緊。如今，政策收緊的范圍又進一步擴大。

　　國土資源部近期發(fā)布的一份報告指出，“前期房地產(chǎn)調(diào)控政策效果顯現(xiàn)，但不夠理想，一線城市市場熱度上升明顯，三四線城市改善有限。”因此，政策的局部收緊，亦被視為一種“糾偏”。但有觀點認為，由于這些手段帶有強烈的行政色彩，不宜作為長久之計。

　　南京設(shè)12%“漲停板”

　　近期的政策收緊傳聞，主要集中在北京、環(huán)京區(qū)域的“北三縣”、南京三地。

　　南京市于4月21日傳出“商品房限價”的消息，經(jīng)記者多方了解獲悉，限價政策已經(jīng)寫入南京的調(diào)控中，將于近期出臺。其中包括“對主城六區(qū)以及江寧、浦口商品住宅項目，按照價格區(qū)間分類指導，申報均價每平方米2萬元以下的，年化漲幅不宜高于12%；每平方米2萬-3萬元的，年化漲幅不宜高于10%；每平方米3萬元以上的，年化漲幅不宜高于8%?！?/p>

　　當?shù)亻_發(fā)商向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，南京市的商品房價格由物價局批復，近期明顯感覺審核更為嚴格。很多房地產(chǎn)項目上報的價格未被批復，而不得不推遲開盤時間。

　　而隨著通州區(qū)正式升格為“城市副中心”，北京市擬對通州區(qū)域的商住項目實施限購政策，且首付比例有可能大幅提高。21世紀經(jīng)濟報道記者從通州區(qū)產(chǎn)項目證實了此消息。若最終成真，作為樓市調(diào)控政策最為嚴厲的區(qū)域，通州樓市調(diào)控將進一步升級。

　　在此之前，通州區(qū)已經(jīng)出臺了較為嚴厲的限購政策，并將門檻設(shè)置為“落戶通州3年（含）以上”，或“近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅”。但該項政策僅針對住宅實施，商業(yè)立項的項目并不在限購范圍內(nèi)。

　　環(huán)京區(qū)域的“北三縣”（燕郊、大廠、香河，均隸屬于河北省廊坊市）亦傳出暫停二手房網(wǎng)簽的消息。經(jīng)21世紀經(jīng)濟報道記者多方求證，大廠與香河兩地并未取消，燕郊則暫停了全部網(wǎng)簽交易。對此，官方給出的解釋為“系統(tǒng)整合”，當?shù)刂薪闄C構(gòu)則表示，暫停網(wǎng)簽的原因在于“留出時間處理此前的單子”。

　　具體而言，廊坊市于4月初將首套房最低收費比例提高至三成，但按照正常的交易流程，仍有大量的“二成首付”交易在此間完成。為使得這部分購房者補齊首付，主管部門才暫停網(wǎng)簽。

　　梳理此前的政策不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)調(diào)控政策思路正在發(fā)生微妙的變化。

　　2015年9月和2016年2月，監(jiān)管層兩次發(fā)文，調(diào)低購房的最低首付比例。這兩次調(diào)整均繞開了5個限購城市，即北京、上海、廣州、深圳、三亞。

　　3月18日，蘇州出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，對商品房實施限價。3月25日，上海發(fā)文提高二套房首付比例，并將限購門檻提高到“五年社?；蚣{稅記錄”。同日，深圳也發(fā)文提高購房首付比例和限購門檻。4月1日，河北廊坊發(fā)文，對環(huán)京區(qū)域的三河、大廠、香河、固安4地實施限購。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，樓市調(diào)控政策正在經(jīng)歷“由面到點”的變化，由中央層面統(tǒng)一出臺政策，變?yōu)榈胤秸孕姓{(diào)整。在政策思路上，雖然全國整體“去庫存”的方向未變，但越來越多的城市加入到收緊調(diào)控的行列。

　　調(diào)控思路漸變

　　這種變化與樓市的區(qū)域分化特征關(guān)系密切。近期以來，熱點城市出現(xiàn)市場供應(yīng)不足，但成交旺盛的現(xiàn)象，庫存不斷告急；以三四線城市為主的非熱點城市則供應(yīng)過剩，成交低迷，去庫存壓力大。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年3月，全國70個大中城市中，新建商品住宅價格的同比最高漲幅為62.5%，最低為下降3.8%。上漲過快的城市主要集中在一線城市和部分熱點二線城市，其房價漲幅遠高于其他城市，其余二、三線城市房價走勢相對平穩(wěn)。

    就南京而言，3月南京新建商品住宅價格環(huán)比上漲3.5%，僅次于合肥（樓盤）、上海、深圳三地，并已連續(xù)13個月上漲。同比漲幅高達17.8%，僅次于北京、上海、深圳三個一線城市。

　　分析人士指出，此輪房地產(chǎn)市場火爆的區(qū)域，主要有一線城市的周邊區(qū)域，如環(huán)北京的廊坊市，環(huán)上海的江蘇昆山（樓盤）等。另外還有東部核心二線城市，如南京、蘇州、廈門（樓盤）等。

　　對于前者，主要是受一線城市的輻射所致。據(jù)了解，環(huán)北京的“北三縣”購房者中，有相當比例來自北京。對于后者，由于屬于區(qū)域核心城市，本身就具備較強的吸引力，且從供需關(guān)系上看，已經(jīng)具備“類一線城市”的特征。

　　此外，據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解，在“北三縣”和南京、蘇州樓市中，投資需求的比例都在不斷擴大，甚至有大量的外地投資者進入。在股市波動較大、有效投資渠道不足的情況下，資金涌入熱點城市的房地產(chǎn)市場，進一步加劇了城市之間甚至城市內(nèi)各區(qū)域間的市場分化。

　　在這種背景下，單一的調(diào)控政策就難以達到預(yù)期的效果。國土資源部下屬的中國土地勘測規(guī)劃院近期發(fā)布的一份報告就指出，“前期房地產(chǎn)調(diào)控政策效果顯現(xiàn)，但不夠理想，一線城市市場熱度上升明顯，三四線城市改善有限?！痹摍C構(gòu)認為，因地制宜的差異化調(diào)控施策將繼續(xù)實施。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，未來熱點二線城市出臺約束政策的可能性很大，南京、合肥、廈門等城市都有可能在最近出臺政策。就政策手段而言，除“限價令”外，還可能包括收緊信貸、加稅、增加土地供應(yīng)、打擊場外配資，等等。

　　值得注意的是，由于“限價令”等政策帶有強烈的行政色彩，因此分析人士指出，雖然這些政策能夠使市場迅速降溫，但并不利于市場的長遠健康發(fā)展，在市場環(huán)境真正改善之時，應(yīng)選擇適時退出。