繼北京和深圳之后，上海也出臺了新一輪樓市調(diào)控政策，通過加強(qiáng)限購和限貸政策，減少市場總體需求。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，11月8日上海市房管局發(fā)布的《進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策相關(guān)措施》（以下簡稱“滬七條”）規(guī)定，購買第二套住房的，其首付款比例從不得低于60%提高至不得低于70%及以上；非上海戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保費(fèi)年限，從能提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上，調(diào)整為能提供自購房之日起算的前3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納2年以上。

　　根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，此前上海市場總體供求趨于平衡。在這樣的背景下，上海再次關(guān)緊需求“水龍頭”，引發(fā)了各方猜測，暫時(shí)收緊需求的目的，很有可能是為了供應(yīng)增加后的放開。而二套房首付比例的提高，也會使房地產(chǎn)市場的杠桿率進(jìn)一步下降。

　　外地人購房門檻更高

　　“滬七條”包括落實(shí)各區(qū)縣房價(jià)調(diào)控目標(biāo)責(zé)任制、增加住房用地供應(yīng)等。

　　在住房用地供應(yīng)量上，規(guī)定在不低于過去5年平均供應(yīng)量的基礎(chǔ)上，再增加30%，確保住房用地供應(yīng)1000公頃，進(jìn)一步加大中小套型住房用地供應(yīng)；進(jìn)一步完善“四位一體”、租售并舉的住房保障體系；進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸政策。對居民家庭向商業(yè)銀行貸款購買第二套住房的，其首付款比例從不得低于60%提高至不得低于70%及以上；嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房稅收政策；從嚴(yán)執(zhí)行住房限購政策等。

　　“滬七條”還進(jìn)一步收緊限購：非上海戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保費(fèi)年限，從能提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上，調(diào)整為能提供自購房之日起算的前3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納2年以上。同時(shí)，“滬七條”提出要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管。房管、地稅、民政、人保等部門要發(fā)揮信息聯(lián)網(wǎng)、數(shù)據(jù)交互共享的作用，加強(qiáng)審核。

　　與“京七條”相比，“滬七條”進(jìn)一步加大了限購的力度，克而瑞研究總監(jiān)薛建雄認(rèn)為，這是比“京七條”更具威力的調(diào)控政策。因?yàn)槟壳霸谏虾５姆菓艏徺I人群中有相當(dāng)一部分人的購房款是由父母提供。對他們來說，社保繳納時(shí)間的延長，無疑將延后他們的購房時(shí)間。

　　億瀚咨詢董事長程嘯天認(rèn)為，上海的調(diào)控主要是從需求和供給兩方面進(jìn)行，目的是使市場的供求趨于平衡。而同時(shí)關(guān)緊多個(gè)水龍頭，又增加水排放的做法，也給業(yè)內(nèi)留下了比較大的想象空間。

　　“（在政策出臺后），我們做過測算，直接受影響的客戶占到10%。這還不包括對購房者心理的影響。”上海一家房地產(chǎn)上市企業(yè)的高層昨日對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹說。

　　薛建雄表示，上述房企負(fù)責(zé)人的說法還偏保守。他預(yù)測，市場至少因此減少25%的需求。尤其是很多戶籍不在上海的新上海人，會因新政策而無法購房。

　　改變供求是主基調(diào)

　　此前，上海樓市高燒不斷。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上海自2009年之后首次年度成交超過千萬平方米。部分單價(jià)超過4萬元的高端樓盤，甚至開盤就賣光。

　　在這樣的背景下，盡管上海新房供需比總體還是趨于平衡，但調(diào)控政策仍然如期而至。薛建雄認(rèn)為，此舉更多是為了預(yù)防房價(jià)的高企。“滬七條”提出，房管、地稅、民政、人保等部門要發(fā)揮信息聯(lián)網(wǎng)、數(shù)據(jù)交互共享的作用，加強(qiáng)審核。房管、工商、地稅、價(jià)格主管等部門加強(qiáng)市場監(jiān)管，嚴(yán)格執(zhí)行“一房一價(jià)”，明碼標(biāo)價(jià)、商品房銷售備案管理等規(guī)定。

　　從調(diào)控經(jīng)驗(yàn)來看，收緊高端樓盤預(yù)售許可證，結(jié)構(gòu)上控制房價(jià)走勢，有可能是今后上海等一線城市的調(diào)控手段之一。同策咨詢機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，個(gè)別城市通過收緊預(yù)售許可證發(fā)放過程，延發(fā)高端樓盤預(yù)售許可證的方法，控制中高端樓盤在市場當(dāng)中的成交，從而結(jié)構(gòu)上控制整個(gè)房地產(chǎn)市場的成交均價(jià)。從表面上來看，使整個(gè)市場均價(jià)走勢相對平穩(wěn)。

　　但是，這樣只能短期內(nèi)平抑市場，對于高端樓市需求來講，延發(fā)高端樓盤預(yù)售許可證的方法，導(dǎo)致市場需求后置，短期內(nèi)不能入市。但是，一旦政策執(zhí)行層面出現(xiàn)了松動(dòng)，高端市場成交馬上就會有報(bào)復(fù)性反彈。今年，北京、上海等一線城市的土地出讓均突破了往年。在這背后，高價(jià)地王立下了“汗馬功勞”。

　　記者粗略統(tǒng)計(jì)，今年1~10月，一線城市土地市場交易活躍，出讓土地的規(guī)劃建筑面積合計(jì)23153萬平方米，較2012年同期上漲287%，成交金額為4015.51億元，同比增漲200%。而此次“滬七條”基本上是通過增加中低價(jià)位的市場供應(yīng)、改變供求關(guān)系的角度來調(diào)控市場，從市場的角度來調(diào)控市場的特征比較突出。

　　限購?fù)顺錾写龝r(shí)機(jī)

　　張宏偉認(rèn)為，一線城市加大土地供應(yīng)，由于“人多地少”的客觀特征，一線城市供求關(guān)系沒有辦法通過大規(guī)模供應(yīng)土地來緩解，加大供地難改市場基本面上漲態(tài)勢。

　　此次“滬七條”提出，2013年本市住房用地供應(yīng)量在不低于過去五年平均供應(yīng)量的基礎(chǔ)上，再增加30%的供應(yīng)量，確保住房用地供應(yīng)1000公頃。優(yōu)化結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步加大中小套型住房用地供應(yīng)，加強(qiáng)土地市場跟蹤分析和交易預(yù)警管理，確保土地市場交易平穩(wěn)。

　　張宏偉認(rèn)為，中小套型住房、自住型商品的加大供應(yīng)短期內(nèi)有利于緩解房價(jià)上漲壓力。但一線城市短期內(nèi)供求失衡現(xiàn)象難以改變。2009~2013年上海商品住宅土地規(guī)劃建筑面積（含綜合用地）/商品住宅銷售面積平均比值最高年度為2.32，最小僅為0.51，近5年平均值僅為1.14。根據(jù)同策判斷標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)住宅土地規(guī)劃建筑面積（含綜合用地）/商品住宅銷售面積平均比值低于1.2時(shí)，上海商品住宅市場會面臨供不應(yīng)求，價(jià)格會持續(xù)上漲。

　　10月20日，“上海未來城市發(fā)展戰(zhàn)略和新一輪城市總體規(guī)劃編制工作專家咨詢會”舉行。會上，同濟(jì)大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院的唐子來教授也提出盤活工業(yè)用地的建議。薛建雄認(rèn)為，在十八屆三中全會后，上海有可能會修訂20年的城市規(guī)劃，此時(shí)這些存量工業(yè)用地就能大量盤活，從而解決目前住宅用地供應(yīng)短缺問題。等到這些工業(yè)用地被盤活后，上海的房價(jià)上漲壓力就會大大減輕，屆時(shí)可能才是限購令退出的真正時(shí)機(jī)。