上世紀(jì)80年代中國(guó)開放，在土地方面急急引入香港經(jīng)驗(yàn)，解開了當(dāng)時(shí)不準(zhǔn)土地轉(zhuǎn)讓的歷史難題，也開啟以土地為工業(yè)化、城市化籌資的新路。說來蠻有意思的，從那個(gè)時(shí)候起，大陸、香港的地制如出一轍，不是“兩制”，而是“一制”。
香港的“資本主義”，怎么那么快就進(jìn)入了大陸？十年前寫《農(nóng)民收入是一連串事件》，涉及土地制度變遷，我對(duì)此有所討論。當(dāng)時(shí)是這樣說的：“被叫做‘資本主義’的經(jīng)濟(jì)里面，香港是一個(gè)例外。因?yàn)槭侵趁竦?，香港的土地曾?jīng)全部歸英國(guó)女王所有。為了在國(guó)王的土地上發(fā)展經(jīng)濟(jì)，香港發(fā)明了一個(gè)‘土地批租’制，由政府主事，讓工業(yè)家、地產(chǎn)批發(fā)商競(jìng)標(biāo)購買一個(gè)時(shí)期內(nèi)的土地使用權(quán)。政府‘批’出土地，得到收入；業(yè)界得到清楚的、可以再度交易的土地使用權(quán)。”
其實(shí)沒有“發(fā)明”。鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)之后，港島割讓給英國(guó)，于是香港的土地就成了英國(guó)皇室財(cái)產(chǎn)，與其在英國(guó)本土的皇家土地一樣，都是Crown land。請(qǐng)教過在英國(guó)任教的朋友，那里的慣例，Crown land也可按年期批租給民間。要注意，不是“斷賣”，而是“批租”。我的理解，這樣英國(guó)皇家既有銀子花銷，又不用背上“出賣祖業(yè)”之罵名。只是香港在遠(yuǎn)東，英國(guó)又要求香港“財(cái)政自立”，于是香港Crown land的批租權(quán)，就交給港英政府行使，租金所得也歸港府庫房。這樣，香港的Crown land就被通稱為“官地”。
“官地”是公有土地的一個(gè)類別。歐美不少資本主義國(guó)家也有的，明確歸政府所有，所以也可以進(jìn)一步明確為歸聯(lián)邦、州或城市政府所有。香港的特別之處，在于全部土地皆為“官地”。這是1843年《英皇制誥》宣布的。其實(shí)也不準(zhǔn)確。因?yàn)楦蹗u系割讓，但九龍的部分和新界卻是租借的，土地所有權(quán)當(dāng)有不同。可是要殖民地當(dāng)局“確權(quán)”，就沒有那么多道理好講了：除了新界部分農(nóng)地為村民所有，其他港地一律被宣布為“官地”。
“官地”之利用，當(dāng)然以官意為主導(dǎo)。先看年期，我看到的資料，1844-1848年間多為一次批租75年，不可續(xù)約；1848年以后的50年，改為一批999年；到了1898年，港英政府認(rèn)識(shí)到租期過長(zhǎng)不利于政府分享土地升值的收益，代之以75年可再續(xù)租75年租約，并要求承租人在期滿后支付按新標(biāo)準(zhǔn)制定的土地租金。再后來，75年租期成為標(biāo)準(zhǔn)租期，直至1997年香港回歸；但北九龍及新界土地，卻又以1898年7月1日起99年減最后3天批出。例外也總是有的，如中環(huán)花園道旁的圣約翰教堂的土地，就是英王贈(zèng)與圣公會(huì)坎特伯雷大主教的，所以這幅土地屬“永業(yè)權(quán)（Freehold）”，不同于其他承租人的“租用業(yè)權(quán)（Leasehold）”。
土地批租也不一定都有償。通常，香港政府對(duì)公用事業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、慈善機(jī)構(gòu)、教堂、廟宇等，多以無償方式批出土地；對(duì)于不營(yíng)利的公益用地，有時(shí)只收取象征性地價(jià)。對(duì)那些經(jīng)濟(jì)效益不十分突出、但政府決定支持發(fā)展的行業(yè)與企業(yè)，也可免交地價(jià)或以低于市價(jià)的官方優(yōu)惠價(jià)供地。至于香港政府自己的辦公用地，則完全無償。批租土地的方式，也是公開拍賣、招標(biāo)或私下協(xié)議并舉。這些“靈活性”如何掌控，完全由政府憑所有者身份來決定，僅受香港政制的約束。
最為特別的地方，是香港之官地，即便已經(jīng)批租給公司或個(gè)人，且在約定租期之內(nèi)，但只要官家“為了公共利益”，便可以“收回”。為此，香港法律專門有《收回土地條例》，規(guī)定因衛(wèi)生欠佳、不適合人居住或危害健康、或?yàn)檐娛吕靡约?ldquo;為行政長(zhǎng)官會(huì)同行政會(huì)議決定為公共用途的任何類別用途”，政府就可以把官地“收回作公共用途（resumption for a pub-lic purpose）”。政府收回官地，要給以“公正的補(bǔ)償”。原租用業(yè)主有異議，也可要求獨(dú)立的“土地審裁處”裁決。但拒絕遷出者，政府可以“占用官地”的罪名起訴、強(qiáng)制執(zhí)行。就是從此扇窗口看進(jìn)去，我才對(duì)用“合約理論”處理政府題材，從根本上懷疑。
這樣，官地公有，所有權(quán)不買賣、不出租，但政府可批租收益，并以最終所有者的身份主導(dǎo)土地利用契約的訂立和執(zhí)行，就構(gòu)成了香港地制的主要特色。十年前我的評(píng)論說，這是“資本主義的一個(gè)例外”，當(dāng)不為過。也正因?yàn)槭莻€(gè)例外，所以才與大陸的體制一拍即合。這里被高度市場(chǎng)化了的，僅僅是土地的使用權(quán)，至于土地的國(guó)家所有權(quán)，連同政府主導(dǎo)土地利用的控制權(quán)，巋然不動(dòng)。
很明白，這樣引進(jìn)的港式土地批租制，不會(huì)損害大陸的“社會(huì)主義土地公有制”。由于法律禁止所有權(quán)層面的買賣、出租和轉(zhuǎn)讓，所以土地公有制沒有變，也永遠(yuǎn)不會(huì)變。新的變化只發(fā)生在使用權(quán)層面，且定下轉(zhuǎn)讓的年期，在期內(nèi)政府也可視需要“收回”（大陸叫“征用”）土地，到期更可以“收回土地連同其上蓋”！僅此變化，政府就可以坐收土地出讓金，籌得大筆公共資本。這樣的好事，何樂而不為？
引進(jìn)容易，效果立見。不過，這一套是不是“有百利而無一害”？也不盡然。十年前我看到的，是下面這一點(diǎn)：
“不料政府當(dāng)‘地主’，也可以別出心裁。為了獲得更多一點(diǎn)財(cái)政收入，香港政府特意控制土地的供應(yīng)數(shù)量，旨在‘少批多得’。香港政府常常‘規(guī)劃’出一塊土地，因?yàn)槭袌?chǎng)競(jìng)價(jià)‘不理想’而收回，待來日再批。看到被當(dāng)?shù)厝朔Q為‘石屎森林’的摩天大樓自天而降，你可不要以為香港的土地資源已經(jīng)耗盡。事實(shí)上，港九島上未開發(fā)的土地還有70%強(qiáng)！
“如此一來，我們東方之珠的地價(jià)就在全球稱王。是的，香港的稅法簡(jiǎn)明而所得稅率很低，連弗里德曼都說過值得美國(guó)學(xué)習(xí)。但是，香港政府通過土地批租而征得的‘暗稅’，在資本主義經(jīng)濟(jì)里舉世無雙。香港要不是具有區(qū)域性的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度（特別是金融制度）的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，那樣天價(jià)的土地市場(chǎng)無論如何是撐不住的。”
十年來，除了地價(jià)房?jī)r(jià)蒸蒸日上，香港經(jīng)濟(jì)究竟還有多大的看頭？數(shù)來數(shù)去，還是那幾位老輩地產(chǎn)商在那里引領(lǐng)潮流，但見前浪、不見后浪。制造業(yè)早就移師內(nèi)地去了，本地的“數(shù)碼革命”，出不來蘋果也出不來三星，最后能熟門熟路造就的，還是一座座地產(chǎn)之“城”。
香港土地模式席卷大陸，“土地財(cái)政”外加“土地金融”，威不可擋。但是花團(tuán)錦簇的繁榮之下，也露出事情還有另外的一面。公有土地在政府主導(dǎo)下批租籌資，既然“兩地一制”，那么經(jīng)濟(jì)邏輯也一致，引發(fā)的后果也相似。所幸大陸比香港大了好幾千倍，港式土地方面的病灶由沿海轉(zhuǎn)到內(nèi)地，“發(fā)作時(shí)間”看來比較漫長(zhǎng)。不幸之處也有的：國(guó)家幅員遼闊，多級(jí)政府體系龐大，法制又薄弱，巨大的土地利益包圍政權(quán)、腐蝕官員，防不勝防。君不見，十年來幾乎所有的腐敗大案，皆與土地有關(guān)？為反腐防腐，土地管制要搞到疊床架屋，土地政策更是變化多端，這在“原產(chǎn)地”香港，反倒不多見。
