【全國政協(xié)委員賈康：樓市調(diào)控是讓房價回歸合理 不是調(diào)頭向下】賈康表示，城鎮(zhèn)化還有很大空間，房價必然表現(xiàn)于一個成交價格的上揚曲線。在前面十幾年里面什么力量都改變不了的。幾輪調(diào)控想把房價做合理回歸，什么叫合理?它不可能讓它調(diào)頭向下，整體來說要走完上揚曲線的過程。但是缺的是什么?沒有基礎(chǔ)性制度支撐，這個上揚曲線斜率太高了，上的太猛了。(鳳凰網(wǎng))

　　近期，住建部回應(yīng)房地產(chǎn)稅進展時表示，有關(guān)部門正在按照中央要求開展工作。此外還有媒體透露，目前房地產(chǎn)稅法草案已經(jīng)基本完成，高層會根據(jù)對整個經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀的判斷及納稅人的共識適時出臺。

　　房地產(chǎn)稅會對房價產(chǎn)生什么影響?房地產(chǎn)調(diào)控為何沒達到控制房價目的?兩會前夕，鳳凰網(wǎng)專訪全國政協(xié)委員、財政部智囊著名財稅專家賈康。

　　房地產(chǎn)稅中央牽頭收入歸地方

　　鳳凰網(wǎng)：最近幾年房地產(chǎn)稅備受關(guān)注，一有風(fēng)吹草動馬上就是頭條。住建部最近表示正在按中央要求開展房地產(chǎn)稅立法工作，同時國務(wù)院發(fā)布文件支持各地在房地產(chǎn)稅方面探索創(chuàng)新。而房地產(chǎn)稅作為一種地方稅，您覺得在中央和地方之間會有什么區(qū)別?

　　賈康：這個信號還是比較清楚的，但是似乎它是把縱和橫兩個信號同時都發(fā)出來?？v的就是原來中央已經(jīng)表述過加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革，住建部所說到的顯然是根據(jù)實際情況透露出來比較積極的加快立法過程的信息。

　　至于說地方試點，過去已經(jīng)有上海、重慶的試點，如果說繼續(xù)鼓勵試點，那么實際上在這里面我覺得要結(jié)合立法同時要處理一個彈性，作為地方稅應(yīng)該有一個彈性空間。比如說縱向的立法它如果能完成的話，要給出地方在一個統(tǒng)一的框架之下的可選擇的一些具體彈性。比如說執(zhí)行的時間，我認(rèn)為顯然需要有區(qū)別。全國700多個城市，大中小的城鎮(zhèn)區(qū)域，冰火兩重天格局之下，火的這邊可以在立法通過之后首先執(zhí)行，冰的那邊就不用那么著急，要等它去庫存已成定局或者見眉目，合適的時機掌握以后跟進。

　　另外就是是不是這個立法也可以給出一個空間?就是在某些試點的范圍之內(nèi)，地方可以有彈性的區(qū)別對待推進房地產(chǎn)稅改革，這就有可能延續(xù)上海、重慶兩地試點那樣一個路徑。

　　中央和地方之間在房地產(chǎn)稅上的區(qū)別是中央要牽頭，在我們單一制國家里面走完立法過程。而這個稅開征是在地方層面上，稅收應(yīng)該認(rèn)定為地方的收入。

　　鳳凰網(wǎng)：中央的房地產(chǎn)稅立法會不會規(guī)定一些具體的稅率等?

　　賈康：它應(yīng)該是中央牽頭的立法，具體的內(nèi)容我們沒有看到草案還不好討論。我前面說的意思是它要給出彈性，比如說稅率，不能說很死就是一個數(shù)值，可能要比照其它國家經(jīng)驗，是一個區(qū)間。

　　上海重慶試點房產(chǎn)稅之對比

　　鳳凰網(wǎng)：上海、重慶已經(jīng)試點了房產(chǎn)稅，但是上海房價暴漲，重慶雖然也漲了，但是漲幅不多，被譽為房價中的一股清流。有學(xué)者認(rèn)為房產(chǎn)稅的試點沒有抑制房價上漲，也沒有改變當(dāng)?shù)氐耐恋刎斦顩r。您怎么看?

　　賈康：這個說法說的絕對了一點。你要反過來說，如果沒有兩地房地產(chǎn)稅的試點，它實際表現(xiàn)會是什么樣呢?兩地試點是在困難重重的情況下敢為天下先，在國內(nèi)率先啟動，首先要肯定在改革中間體現(xiàn)了鄧小平那樣的改革智慧和改革要求。

　　在本土，通過兩地試點畢竟取得了非常寶貴的經(jīng)驗，這個本土經(jīng)驗對于我們加快立法過程非常有價值，有意義。它在具體的作用方面，因為兩地都是柔性切入，不能指望它對經(jīng)濟生活中的影響特別劇烈，其實試點方案也是考慮到柔性切入，減少可能帶來的經(jīng)濟社會的沖擊，而先進框架，這是一個中國經(jīng)濟改革中路徑依賴制約之下的考慮。

　　至于說這兩地的試點效果，還是有區(qū)別的，上海方案是不動存量，加上上海其他的因素，它在一線城市迅速升溫過程中間表現(xiàn)的比較突出。

　　重慶不算一線城市，它的壓力和上海的情況不可同日而語，特別重要的是重慶的試點方案它是考慮了一部分高端存量的，這個高端存量對于市場預(yù)期的引導(dǎo)就更顯現(xiàn)出它的效果。再加上重慶的房地產(chǎn)稅試點匹配了重慶全國最領(lǐng)先的土地制度改革方面的地票制度的試點，地票解決的很多問題里面就包括著供地，可以更加的從容不迫。而且結(jié)合著當(dāng)?shù)卣恋厥諆χ贫缺容^高的水平，它住房制度方面做的有板有眼，35%甚至到接近40%的有效供給不是商品房，而是保障房——公租房和共有產(chǎn)權(quán)房，還有它的投融資制度，它的PPP做的有聲有色，在加快有效供給這個方面就能夠好事做實，實事做好，較快到位。所有這些因素合在一起，所以重慶前一段時間，在這么多的一線城市和大城市、中心城市房價猛升的過程中，它卻顯得相對平穩(wěn)。

　　但是最近有一些特殊的因素出來了，領(lǐng)導(dǎo)層變動，聽說一些炒房者跑到重慶想去一試身手。我估計他們后面跟著的回報未必會很高，因為那邊的制約條件在那兒。這些還可以繼續(xù)觀察。但總體來說不能認(rèn)為兩地試點沒有結(jié)果，或者有人說的失敗了，或者有人說的沒有作用，這都說的太極端了。還是應(yīng)該全面的、動態(tài)的看問題，看到發(fā)展趨勢，看到這里面的端倪，看到它可能帶出來的以后發(fā)展的前景。

　　鳳凰網(wǎng)：重慶跟其他的城市比，是不是能夠影響房價的根本因素可能不是稅收，可能最根本的是供給方面的因素?

　　賈康：對的。因為房地產(chǎn)市場一個特殊性，也跟市場失靈概念有關(guān)，它不可能充分競爭，因為地皮是有限的，誰拿到了土地的使用權(quán)、開發(fā)權(quán)，誰就壟斷，這是自然壟斷。這個地張三拿了，李四就不能在里面，這樣的一種自然壟斷。它就需要政府的國土開發(fā)規(guī)劃和矯正市場失靈的一系列其他措施做好統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，瞻前顧后。這是全世界都已經(jīng)體現(xiàn)在城市規(guī)劃建筑方面一系列的各種各樣的規(guī)則制約這樣的管理和調(diào)控機制上了，中國也不可能例外。

　　房地產(chǎn)稅后果分析

　　鳳凰網(wǎng)：中央把房價定的非常明確，“房子是用來住的，不是用來炒的”。但是房子和市場上的其他市場化的商品相比，其他的商品就是有人炒，但是很短一段時間自然就自動調(diào)整好。是炒房的人判斷將來會漲才會炒。

　　賈康：對，大家都在逐利。

　　鳳凰網(wǎng)：就是征收房地產(chǎn)稅，如果他判斷將來房價漲的超過你征收的稅收，肯定還會接著炒。

　　賈康：但是他會收斂，為什么呢?這個參數(shù)進來了以后，他原來的那個預(yù)期一定會做調(diào)整。

　　鳳凰網(wǎng)：您覺得從哪一方面著手，讓炒房者炒無可炒。

　　賈康：你這樣設(shè)想一下，如果按照現(xiàn)在的制度建設(shè)趨向，以后保有環(huán)節(jié)有稅收了，這方面的稅收的負(fù)擔(dān)、成本需要得到對沖，炒房者拿什么得到對沖?他要想比較快的快進快出，那么必須有人接盤，這方面它要考慮什么人能接他這個盤呢?實際生活里面可能是一些中等收入階層，他們需要的是小戶型，因為有了這個預(yù)期調(diào)整以后，原來的中等收入階層購房的趨向會向更實惠的調(diào)整，原來是不考慮保有環(huán)節(jié)負(fù)擔(dān)的時候，就拼命買大戶型，而現(xiàn)在就實惠的多，別的條件更精挑細(xì)選，樓層、朝向、地段，但是戶型上是中小戶型，這樣從他們的經(jīng)濟考慮，以后稅收的負(fù)擔(dān)可能要盡可能減少。

　　這樣一來，炒房者想快進快出，他也要吃進中小戶型，中小戶型的吃進，跟原來炒大戶型在市場上的興風(fēng)作浪的動能可就不一樣了，就會更加收斂一些。

　　另外炒房者也要考慮，我拿在手里面，如果不能及時出去，每一個年度躲不過去的負(fù)擔(dān)不就得自己承擔(dān)嗎?那么他也就不敢像原來那樣肆無忌憚。原來可以一下炒100多套，現(xiàn)在收斂收斂，炒個30套40套，原來按照自己的想法炒10套的，現(xiàn)在也就炒3套5套，炒作力量就減少了。更不用說其他的限制，現(xiàn)在行政性的限購限貸措施也不會一下撤掉，根據(jù)情況來。

　　總體來說，房地產(chǎn)稅不可能是萬能的。但是在各種選項組合里面，不用它是萬萬不能的。它是一個配套，炒房者受到的制約是跟整個市場氛圍有關(guān)。

　　從供需互動來說，首先那些買來要住的這些人，我前面已經(jīng)分析了，他要更多考慮買中小戶型，帶來什么呢?就是同樣一塊地皮提供出來的有效供給數(shù)量上升，原來提供一塊地皮100套大中戶型為主，現(xiàn)在變成了150套或者180套中小戶型，那不是又緩和了供需矛盾嗎?市場上價位往上沖的勁頭又被沖掉了一部分。土地集約使用的水平又提高了，這又是好處。

　　另外，有人認(rèn)為中國城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中間還有很大的空間，有些人不是盡快的炒，現(xiàn)在自己買一套更多的住房，稱作改善房也好，稱作以后的給自己匹配一個商業(yè)性的社會保險也好，都有道理。他不像我們一般理解的炒房者快進快出，但是他手上拿著自己基本住房之外的住房他會怎么處理呢?過去沒有負(fù)擔(dān)的時候可以空置，現(xiàn)在他會積極考慮把它出租，因為他要對沖房地產(chǎn)稅收的負(fù)擔(dān)，出租帶來什么好處呢?整個市場上空置率下降，不用增加一分錢的投入，供給的有效性上一個臺階了。這樣一來整個市場氛圍里住房價格的上升受到抑制，租房的價格也受到抑制。有些人說我買了房子以后通過租金往外轉(zhuǎn)嫁，這個可能空間就被更多供給明顯地壓縮下來了，這都是使價位更有收斂的相關(guān)因素。

　　所以咱們前面說到了，如果供需分析來說，從需求來說，買房自住的、買房想長期持有的以及想快進快出的炒房的無一不受到這方面約束性的影響，總體來說是使這個需求更理性。而供給方一定要研究分析市場新的預(yù)期和判決，一定要更多考慮順應(yīng)市場的要求?？傮w來說供需互動加入了房地產(chǎn)稅，當(dāng)然還有其他制度的配套以后，就更健康了。這是中央所說的達到長效機制，基礎(chǔ)性制度的支撐，形成房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

　　房地產(chǎn)調(diào)控缺乏基礎(chǔ)性制度支撐

　　鳳凰網(wǎng)：這十多年來，中國的樓市經(jīng)歷了多次的反復(fù)調(diào)控，結(jié)果我們看到越調(diào)房價越高。

　　賈康：這就是我說的上揚曲線，城鎮(zhèn)化還有很大空間，必然表現(xiàn)于一個成交價格的上揚曲線。在前面十幾年里面什么力量都改變不了的。幾輪調(diào)控想把房價做合理回歸，什么叫合理?它不可能讓它調(diào)頭向下，整體來說要走完上揚曲線的過程。但是缺的是什么?沒有基礎(chǔ)性制度支撐，這個上揚曲線斜率太高了，上的太猛了。

　　另外動不動就炒作，就大起大落，我們政策調(diào)控也變成了走過山車似的或者叫打擺子，一頭擺到另外一頭。三輪里面平均的時間15個月一定要從一端擺到另外一端。比如9.30嚴(yán)格的限購限貸，按照過去的幾輪經(jīng)驗，如果沒有制度建設(shè)跟上的話，光是這種政策調(diào)控，再過15個月到20個月，很可能又?jǐn)[到另外一邊了，不得不取消限購限貸，甚至許多地方政府還要給出補貼，要托住房地產(chǎn)的基本景氣。這就叫做治標(biāo)不治本。

　　冰火兩重天分化以后，火也難受冰也難受，打擺子過程中間，限購限貸的時候也難受，取消限購限貸的時候也難受，總有不滿，總有焦慮，這就不健康。所以一定要注意，咱們總結(jié)經(jīng)驗就是掌握好標(biāo)本兼治，但是治本為上。中央政治局最新的要求，以基礎(chǔ)性制度建設(shè)，促使長效機制的形成。這就說到點上了。

　　鳳凰網(wǎng)：長效機制，包括治本的，肯定是不是有一套的?

　　賈康：對，重慶咱們看看，在這方面很值得我們總結(jié)。作為基礎(chǔ)性制度，土地制度、住房雙軌統(tǒng)籌制度、投融資、PPP創(chuàng)新，還有他敢為天下先房地產(chǎn)稅試點。房地產(chǎn)稅試點里面走的比上海更靠前，它動了存量，首先它只動轄區(qū)之內(nèi)最好認(rèn)定的那幾套獨立別墅，把雙拼、聯(lián)排先不算在內(nèi)，但是市場預(yù)期被很好的引導(dǎo)了。存量的花園洋房、獨立別墅也要交稅，同時又給出180平方米的扣除，這樣社會上相對可接受。但是框架建立起來了，這就是一套技術(shù)性制度。

　　鳳凰網(wǎng)：這么一整套的機制是不是有一個最主要的因素，在現(xiàn)實中哪一個是比較可行的?

　　賈康：這個思維就要調(diào)整調(diào)整。你的說法就是改革中間抓個突破口，迎刃而解。但現(xiàn)在中央基本判斷就是改革到了深水區(qū)以后必須抓頂層規(guī)劃，一定要強調(diào)全面性和配套。這里面?zhèn)戎攸c不能說沒有，但是光講突破口、側(cè)重點不夠。前面討論的重慶的具體案例，就是方方面面配合在一起。我們現(xiàn)在所說的系統(tǒng)性的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，使整個供給體系質(zhì)量效率提高，各個方面一定要講究配套。

　　從現(xiàn)在來看，土地制度和稅制可能更突出。因為住房制度畢竟早已經(jīng)明確了雙軌統(tǒng)籌，就是怎么把保障房的供給做得更好，機制更細(xì)致，更合理的問題。在投融資方面也已經(jīng)不遺余力的推進PPP。所以要說更具有攻堅克難的是土地制度和稅制。

　　地價一定會占房價相當(dāng)大的比重

　　鳳凰網(wǎng)：很多研究指出，地價已經(jīng)占到房價的六七成了。你覺得土地供應(yīng)制度跟土地財政制度怎么改?

　　賈康：土地供應(yīng)，它必然是自然壟斷。政府掌握合理的土地收儲以后，按照國土開發(fā)規(guī)劃，相對從容地不斷供地。和分散的情況下市場主體在里面直接去競爭取得整個開發(fā)形成的布局來比，它在中國發(fā)展中我認(rèn)為可能更具有合理性。

　　因為如果不由政府在一個國土開發(fā)通盤規(guī)劃覆蓋下去相對從容不斷的供地，而是說更充分放開土地市場，讓市場主體在里面爭奪，那么它帶有試錯性質(zhì)，不動產(chǎn)形成的試錯要糾正起來非常困難，對于社會生活的沖擊非常大。

　　它形成的比較高收益的回報是符合我前面說的上揚曲線基本規(guī)律的。關(guān)鍵就是政府主導(dǎo)的土地開發(fā)里面，它實際上通過招拍掛讓企業(yè)做的市場主體的事情，應(yīng)該使競爭盡量充分而遏制它的暴利。政府的土地收入被稱為土地財政，應(yīng)該走規(guī)范的公共財政程序，更好的服務(wù)于社會公共利益最大化，那這個事情就合理了。

　　整個不動產(chǎn)里面，特別是住房里面有多少是地價，有多少是其他成本投入，各個地方可能高高低低不一樣。但是地價占相當(dāng)大的一個比重，可想而知一定存在。為什么?就是自然壟斷。自然壟斷的地價如果由現(xiàn)在財政里面的基金預(yù)算規(guī)范加以管理和使用的話，那就有利于公共利益最大化了。這個資金在地方政府層面也是屬于按照公共財政的透明度和規(guī)范性來盡量的表現(xiàn)出來陽光化特征，這是它今后發(fā)展一個非常重要的特征。只要陽光化，接受公眾監(jiān)督，走公眾預(yù)算程序，政府通過土地收儲和供地，對應(yīng)于自然壟斷取得的這一部分，那就是造福于人民群眾，是讓整個社會共享開放成果，這個無可厚非。

　　如果說從這個意義上講，土地財政靠山吃山，靠水吃水，全世界都一樣。只不過像發(fā)達市場經(jīng)濟里面，除了地租之外，這個地租也不光是私人的，有的土地也是共有的、國有的和不同公共團體所有，它參與分配之外，它更多的靠稅收，取得地方稅支柱財源式的收入以后去造福轄區(qū)內(nèi)的公眾。教育、綠化、交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等等不都是靠房地產(chǎn)稅成為主要資金來源嗎?在這個意義上同樣也可以是土地財政概念，它也是靠山吃山，靠水吃水。但它不是單一的靠土地收入，它更穩(wěn)定從稅收方面取得收入。如此而已。

　　房地產(chǎn)金融屬性是市場中結(jié)構(gòu)性問題的表現(xiàn)

　　鳳凰網(wǎng)：以前認(rèn)為住房是一個必需的消費品，但是這十年來房地產(chǎn)的金融屬性越來越強。您覺得造成這個現(xiàn)象的原因是什么?

　　賈康：所謂金融屬性，大家認(rèn)為房地產(chǎn)拿到手以后最容易通過質(zhì)押取得貸款，如果沒有其他制度配套，金融就沖在這里面一些炒作的力量可以不斷倒手?，F(xiàn)在有了階段性的不得已做的限購限貸，在這方面對它有控制。再有以后遠(yuǎn)景上說到的基礎(chǔ)性制度的配套。

　　不敢說在房地產(chǎn)方面，限購限貸，簡單認(rèn)同完全不可交易在市場經(jīng)濟條件下并不合理，交易可以促進跟房地產(chǎn)伴隨的租房市場，適應(yīng)社會上更多樣化更靈活的要求。

　　但是它現(xiàn)在被人們所指責(zé)，金融屬性得到遏制。因為金融屬性是要對應(yīng)到炒作和泡沫，就變成了負(fù)面評價這樣不良的東西了。如果靠制度封殺，一定成分上體現(xiàn)的金融屬性就可能變成一個正常的狀態(tài)。不動產(chǎn)可以質(zhì)押，可以取得貸款，有助于社會上的主體更好地做財產(chǎn)配置以及增加有些情況下利用金融杠桿支持自己的創(chuàng)業(yè)活動。

　　鳳凰網(wǎng)：有一部分觀點認(rèn)為房產(chǎn)的金融屬性越來越強，首先可能跟央行貨幣發(fā)行量過多有關(guān)。

　　賈康：對，有人認(rèn)為房地產(chǎn)過熱就是貨幣發(fā)行過多，我不認(rèn)同。貨幣發(fā)行過多，為什么三四線城市不熱，就熱在一線、二線?必然是總量特征表現(xiàn)的貨幣供應(yīng)量旁邊，由結(jié)構(gòu)方面的問題引出的冰火兩重天這種差異格局。它的形成絕對不能以貨幣供應(yīng)量過多來解釋，它是在市場發(fā)展過程中結(jié)構(gòu)性問題的表現(xiàn)。

　　總體來說還是要抑制炒房

　　鳳凰網(wǎng)：有的炒房者說，從單純局部看覺得是他把房價炒高了，但從市場上來說，炒房者給市場提供了一個信號，很多人炒房表明市場房子是缺的，需要政府、市場提供更多的房子。

　　賈康：這個市場信號一直有，沒有必要由過度的炒房來提供。沒有那么多炒作作用，它的成交不斷形成，不也表現(xiàn)出這個價格趨勢嗎?我做學(xué)理分析也早看清楚中心區(qū)總體就是上揚曲線，沒有必要靠炒房提供更具體的進一步市場信號，它反而會造成更多的副作用。

　　所以總體來說還是要抑制炒房，不敢說絕對沒有，不能讓它那么肆無忌憚。