本文節(jié)選自著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康先生領(lǐng)銜的重磅學(xué)術(shù)成果《中國(guó)住房制度與房地產(chǎn)稅改革》一書(shū)緒論——“建立符合國(guó)情和可持續(xù)發(fā)展要求的‘雙軌統(tǒng)籌’住房制度模式”，他們對(duì)中國(guó)住房政策與市場(chǎng)調(diào)控困境的相關(guān)影響因素進(jìn)行了全面分析，僅供讀者諸君參閱。
中國(guó)住房政策與市場(chǎng)調(diào)控面臨的困境：相關(guān)因素與問(wèn)題分析
近年來(lái)，隨著市場(chǎng)房?jī)r(jià)總體水平持續(xù)快速攀升，房?jī)r(jià)收入比不斷走高，越來(lái)越多的進(jìn)城務(wù)工人員和不少城市“收入夾心層”人員難以從市場(chǎng)上獲得“承擔(dān)得起”的住房。而一輪比一輪“嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，卻被社會(huì)指責(zé)為“空調(diào)”，不僅讓很多民眾繼續(xù)“望房興嘆”，也有損政府的公信力。住房市場(chǎng)的供求矛盾、特別是帶有結(jié)構(gòu)性特征的住房可支付能力的社會(huì)分層和社會(huì)矛盾問(wèn)題隨之加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序紊亂，社會(huì)成員的不動(dòng)產(chǎn)配置狀況兩極分化，威脅社會(huì)公正，影響社會(huì)安定。
影響住房?jī)r(jià)格與住房不動(dòng)產(chǎn)配置的，不僅有房地產(chǎn)市場(chǎng)供需變動(dòng)的即期因素，更有影響供需力量的長(zhǎng)期、潛在、綜合因素，包括城鎮(zhèn)化、社會(huì)分配差距拉大、房地產(chǎn)過(guò)度金融化、土地供應(yīng)機(jī)制和不動(dòng)產(chǎn)溢價(jià)的調(diào)節(jié)機(jī)制等。從某種意義上來(lái)說(shuō)，我國(guó)住房制度改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的困境集中且典型地映射了我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和社會(huì)變遷中的深層次、綜合性、全局性的矛盾和問(wèn)題。
(一)城鎮(zhèn)化因素
改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化率年均提高1.02個(gè)百分點(diǎn);2000年以來(lái)，城鎮(zhèn)化率年均提高1.36個(gè)百分點(diǎn)。過(guò)去30多年，城鎮(zhèn)化率(常住人口城鎮(zhèn)化率)從1978年的17.9%上升至2012年的52.57%，2015年進(jìn)一步提高到為56.10%，已與世界平均水平大體相當(dāng)。根據(jù)世界各國(guó)城市化的一般規(guī)律可知，當(dāng)前我國(guó)仍處在城鎮(zhèn)化率30%~70%的快速發(fā)展期。
新型城鎮(zhèn)化的核心問(wèn)題，是要有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的市民化。據(jù)公安部統(tǒng)計(jì)，2010-2012年，全國(guó)農(nóng)業(yè)人口落戶城鎮(zhèn)的數(shù)量為2505萬(wàn)人，平均每年達(dá)到835萬(wàn)人，再加上并不落戶但卻在城鎮(zhèn)常住和工作的流動(dòng)人口，這一部分社會(huì)成員的住房需求十分龐大。未來(lái)20-30年，估計(jì)我國(guó)的城鎮(zhèn)化率仍將保持年均1%左右的增長(zhǎng)速度，相當(dāng)于每年平均約有1400萬(wàn)農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移至城市。
目前城鎮(zhèn)人均住房面積為35平方米左右，假定新移民人均住房面積需求較低——平均為30平方米，則為滿足這些新移民居住的住宅面積將年均達(dá)到4.2億平方米。以住房套均面積70平方米估算，則每年城鎮(zhèn)住房新增需求要達(dá)到600萬(wàn)套，這還不包括原有城鎮(zhèn)居民的改善性住房需求。
新型城鎮(zhèn)化對(duì)住房政策體系提出了新的挑戰(zhàn)。
首先，“住有所居”對(duì)住房保障目標(biāo)與重點(diǎn)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。“住有所居”首先強(qiáng)調(diào)的是保障中低收入群體的居住權(quán)利，而不是住房產(chǎn)權(quán)。
其次，社會(huì)和諧的城鎮(zhèn)化對(duì)住房保障客體及保障房布局等提出了更高要求。在住房方面，社會(huì)和諧的城鎮(zhèn)化主要體現(xiàn)在要解決農(nóng)民工住房問(wèn)題與促進(jìn)不同收入階層在社會(huì)層面的混合居住等。
再次，提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量對(duì)保障性住房周邊的公共基礎(chǔ)設(shè)施提出了同步要求。城市的本質(zhì)內(nèi)涵是使人們生活更加美好，宜居成為新型城鎮(zhèn)化的客觀要求，而為低收入群體創(chuàng)造一個(gè)宜居的住房環(huán)境，特別是對(duì)保障性住房相關(guān)的周邊公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，成為政府完善住房保障工作的重點(diǎn)內(nèi)容。
這些都可歸于公共財(cái)政必須推進(jìn)的“基本公共服務(wù)均等化”的重要內(nèi)容。
上海易居研究院劉衛(wèi)衛(wèi)、朱光等研究人員利用經(jīng)濟(jì)學(xué)彈性系數(shù)原理，通過(guò)定量分析，得出城鎮(zhèn)化率變化與住房指標(biāo)變化間可量化的相關(guān)關(guān)系。譬如，全國(guó)城鎮(zhèn)化率提升1%，相應(yīng)住房投資增長(zhǎng)7%，住房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)5.7%，住房竣工面積增長(zhǎng)2.7%，人均住房面積增長(zhǎng)1.4%等。在這種背景下，城市住房“供不應(yīng)求”帶有長(zhǎng)期趨勢(shì)特征，十分需要建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，推動(dòng)形成總量趨于基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房?jī)r(jià)、房租水平與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局，有效保障城鎮(zhèn)常住人口的合理住房需求。
(二)人口總量與結(jié)構(gòu)的變化：總規(guī)模上升、老齡化和家庭“小型化”
人口是房地產(chǎn)需求的基礎(chǔ)性因素，一個(gè)國(guó)家的住宅需求量主要是根據(jù)這個(gè)國(guó)家的人口數(shù)量、年齡結(jié)構(gòu)和家庭分裂速度決定的。人口總量、家庭結(jié)構(gòu)、地域集聚特征是影響住房需求的長(zhǎng)期因素。
經(jīng)濟(jì)學(xué)中“剛性需求”是指社會(huì)主體為了滿足自身生存需要而產(chǎn)生的需求，住宅屬于生活必需品，人們?yōu)榱藵M足生存和發(fā)展的基本需要?jiǎng)荼貢?huì)對(duì)其提出的需求，就屬于“剛性需求”。在這種“剛性需求”作用下，住宅需求量始終伴隨人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)性變化而在總體上發(fā)生改變。
我國(guó)仍處在總?cè)丝诘纳仙齾^(qū)間但未來(lái)會(huì)達(dá)峰值而轉(zhuǎn)為穩(wěn)定狀態(tài)，截至至第六次全國(guó)人口普查，我國(guó)較2000年底凈增人口達(dá)到近7390萬(wàn)。伴隨人口增長(zhǎng)，我國(guó)房屋竣工面積也從2000年底的80715萬(wàn)平方米上升到2009年底的245402萬(wàn)平方米，9年時(shí)間增加了兩倍以上。
房屋建筑面積顯著增長(zhǎng)的趨勢(shì)與人口對(duì)住房提出的“剛性需求”密切相關(guān)，同時(shí)也與中國(guó)步入“中等收入”社會(huì)而必然產(chǎn)生的大基數(shù)人口對(duì)住房提出“改善性需求”有關(guān)，因此人口數(shù)量的逐年增加極大地刺激新增基本需求、改善性需求合成的住房總需求的上升。同時(shí)，中國(guó)的家庭人口平均數(shù)已從1990年的3.96人/戶下降到了2008年的2.96人/戶，并在不斷的下降中，這種家庭向“小型化”的裂變，自然也會(huì)對(duì)住房需求的上升帶來(lái)可觀的影響。
當(dāng)然也應(yīng)看到，我國(guó)人口撫養(yǎng)比自1950年到1964年保持上升趨勢(shì)，從61.0%上升到79.4%。從1964年開(kāi)始，人口撫養(yǎng)比持續(xù)下降，使中國(guó)進(jìn)入人口紅利時(shí)代，這種趨勢(shì)持續(xù)到2013年左右。2013年之后，人口老齡化速度加快，中國(guó)將從“人口紅利期”轉(zhuǎn)為“人口負(fù)債期”，與此相關(guān)全社會(huì)老齡化及儲(chǔ)蓄率的降低，會(huì)帶來(lái)未來(lái)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的降低影響。
1991-2009年近20年間，中國(guó)的購(gòu)房年齡人口總數(shù)從3.45億增長(zhǎng)到4.65億，增幅為34.8%，而全國(guó)普通商品住宅價(jià)格則從每平方米756元增長(zhǎng)到4474元，扣除通貨膨脹因素的影響，增幅為392%。但從2015年之后，適齡購(gòu)房人口數(shù)將開(kāi)始呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。截至2015年底，我國(guó)60歲以上的老人達(dá)2.22億人，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2015年城鎮(zhèn)人口的比重達(dá)到56.1%。
30年以后，按照平均壽命預(yù)期值計(jì)算，加上上世紀(jì)五六十年代高峰時(shí)期出生的人口，將一共約有4億以上的人口死亡。上世紀(jì)七八十年代出生的2億多人口，屆時(shí)也開(kāi)始進(jìn)入老齡化階段。前30年，在城里購(gòu)買(mǎi)商品房居住或投資的主要是這兩代人群體，而30年后，城市將可能空出一億套以上的商品住房。
隨著人口出生率的下降，中國(guó)人口進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)時(shí)期適齡購(gòu)房人口總數(shù)的持續(xù)減少，以及老齡化社會(huì)特征繼續(xù)顯現(xiàn)，又將會(huì)對(duì)商品住宅市場(chǎng)產(chǎn)生很大影響，很多城市將不但很難再有新增的住房需求，原有住房需求可能還會(huì)表現(xiàn)為下降。雖然會(huì)有一些更新、改善房產(chǎn)的需求，但總體上屆時(shí)房地產(chǎn)業(yè)需求下降不可避免，除少數(shù)人口聚集效應(yīng)仍十分顯著的大城市外，一般城市的住房將會(huì)出現(xiàn)普遍過(guò)剩。中國(guó)家庭規(guī)模“小型化”趨勢(shì)會(huì)在未來(lái)幾十年內(nèi)一定程度上抵消人口下降帶來(lái)的影響，但作用畢竟有限。
(三)社會(huì)收入分配和不動(dòng)產(chǎn)配置(占有)的失衡與秩序紊亂，加劇住房矛盾，并形成惡性循環(huán)
黨的十七大報(bào)告提出“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財(cái)產(chǎn)性收入”，對(duì)此社會(huì)上有一種誤讀，認(rèn)為就是要讓更多人擁有資產(chǎn)，尤其是住房資產(chǎn)。在收入分配差距擴(kuò)大的發(fā)展過(guò)程中，如不在人們更多擁有財(cái)產(chǎn)性收入的同時(shí)，配之以必要的“抽肥補(bǔ)瘦”式的再分配調(diào)節(jié)，則會(huì)助長(zhǎng)“兩極分化”，因?yàn)槭杖敕峙洳罹嗟臄U(kuò)大和財(cái)產(chǎn)在不同擁有者間配置(占有)差距的擴(kuò)大是如影隨形、互相激勵(lì)的，特別是在不動(dòng)產(chǎn)由低價(jià)迅速走向高價(jià)的變化時(shí)期，后者在極大程度上決定著前者。
2012年我國(guó)全國(guó)居民收入的基尼系數(shù)已高達(dá)0.474，此后有所下降，2015年為0.462，但仍屬于一般可判斷為明顯“過(guò)高”的狀態(tài)，高于0.4的國(guó)際警戒線。同時(shí)，研究發(fā)現(xiàn)，與其他收入形式相比，城鎮(zhèn)居民財(cái)產(chǎn)性收入分布的基尼系數(shù)是最高的，而且近年來(lái)對(duì)總收入差距的貢獻(xiàn)也在迅速擴(kuò)大。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，財(cái)富的兩極分化也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于收入的分化情況。
基于中國(guó)財(cái)富分布和收入分配的嚴(yán)重失衡，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)于占人口大概10%到15%的富人而言并不貴——基于其房?jī)r(jià)收入比而言。但是對(duì)于社會(huì)多數(shù)人口而言，這種房?jī)r(jià)就變得貴、太貴甚至根本不可負(fù)擔(dān)。
當(dāng)能夠負(fù)擔(dān)房子的這些階層只占人口的百分之二三十的時(shí)候，又恰值城鎮(zhèn)化加速、人口規(guī)模上升、改善性需求快速形成、住房總體上供不應(yīng)求的發(fā)展階段，再加上住房商品化改革不可避免地推出，使商品房在市場(chǎng)上通過(guò)房?jī)r(jià)上升機(jī)制在更大的一個(gè)層面上投資品屬性不斷得到強(qiáng)化，而逐漸偏離消費(fèi)品屬性。此時(shí)，房?jī)r(jià)的驅(qū)動(dòng)力更多的是部分高端收入人群的投資、資產(chǎn)和金融變量，而不是總計(jì)的社會(huì)消費(fèi)和收入變量。現(xiàn)實(shí)中，目前中國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)高達(dá)十幾、二十甚至幾十倍，遠(yuǎn)高于一般認(rèn)為的4-6倍的合理區(qū)間，這就是在社會(huì)收入分配嚴(yán)重失衡情況下，全國(guó)富有階層的住房購(gòu)買(mǎi)力通過(guò)地區(qū)間轉(zhuǎn)移流動(dòng)所致。
在我國(guó)國(guó)民收入分配結(jié)構(gòu)中，勞動(dòng)收入(雇員薪酬)份額近些年呈持續(xù)下降趨勢(shì)，資本收入份額則持續(xù)上升。而在近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀升的背景下，來(lái)自于房地產(chǎn)溢價(jià)或不斷上漲的出租收益等資本性收入，實(shí)際上又進(jìn)一步惡化了國(guó)民收入分配格局，再加上不動(dòng)產(chǎn)投資、住房交易領(lǐng)域存在的較為突出的秩序紊亂、設(shè)租尋租、黑色與灰色收入膨脹等問(wèn)題，在實(shí)際制造各地的一批“房姐”式的暴發(fā)戶，又以這些人為甚肆無(wú)忌憚地進(jìn)入“炒房”交易，從而形成某種惡性循環(huán)。
經(jīng)過(guò)了這些年不動(dòng)產(chǎn)投機(jī)的持續(xù)高漲，我國(guó)的房地產(chǎn)在不小的程度上脫離了居住的基本功能而異化成投資(當(dāng)然未必都是“不正之風(fēng)”，有許多主要屬于或純屬于“理財(cái)”的“技術(shù)路線”選擇)、投機(jī)的工具。
一方面，高收入者或部分中等收入者通過(guò)大量購(gòu)房置業(yè)投資，在過(guò)去十年的房?jī)r(jià)上揚(yáng)過(guò)程中進(jìn)入財(cái)富增值的通道，其財(cái)富迅速積累，財(cái)富效應(yīng)不斷放大。在這部分人的收入結(jié)構(gòu)中，財(cái)產(chǎn)性收入占據(jù)了絕大部分，遠(yuǎn)超工資性收入。積累的結(jié)果，這一部分中等收入者邁入高收入者行列，而高收入者邁入超高收入行列;
另一方面，低收入者或部分中等收入者由于無(wú)力購(gòu)買(mǎi)或者持幣觀望，也就沒(méi)有機(jī)會(huì)進(jìn)入財(cái)富上漲通道(自己居住的首套用房增值只能帶來(lái)一些心理滿足意義)，因?yàn)檫@部分人群的收入結(jié)構(gòu)主要是工資性收入占主體，于是在房?jī)r(jià)的上揚(yáng)過(guò)程中，因貨幣進(jìn)一步貶值而使其財(cái)富地位進(jìn)一步受損。
由于房?jī)r(jià)上漲的速度超過(guò)工資上漲的速度，結(jié)果導(dǎo)致低收入者依然是低收入者，一部分中等收入者因購(gòu)買(mǎi)高價(jià)的居住性住房而成了實(shí)質(zhì)上的低收入者(以“房奴”為典型狀態(tài))。最終的結(jié)果是，在近年房地產(chǎn)價(jià)格的高漲過(guò)程中，加劇了我國(guó)兩極分化，“富者愈富，窮者愈窮”，馬太效應(yīng)凸顯。
(四)房地產(chǎn)屬性的日愈金融化
住房是必需的消費(fèi)品，又是基礎(chǔ)、大宗的跨期消費(fèi)品，同時(shí)也可以是資本品，成為被投資、被炒作的對(duì)象。特別是在我國(guó)居民投資渠道有限的情況下，流動(dòng)性充?；蚍簽E的時(shí)候，住房就首當(dāng)其沖被作為投資或投機(jī)的對(duì)象。
新世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)廣義M2呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，金融市場(chǎng)流動(dòng)性曾呈現(xiàn)持續(xù)寬松狀態(tài)，M2與名義GDP的比值在不斷上升。
2003年以來(lái)，外匯占款快速增加導(dǎo)致貨幣供應(yīng)量的被動(dòng)釋放。M2的快速增長(zhǎng)更多流向了房地產(chǎn)市場(chǎng)，充足的流動(dòng)性對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格也產(chǎn)生了很大的影響，加劇了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲趨勢(shì)。同時(shí)，M2的增加，也使得房地產(chǎn)商從銀行獲得貸款可能性增加，潛在購(gòu)房者流動(dòng)性約束下降，從而對(duì)房地產(chǎn)需求的更為旺盛和新建筑投資決策的更為積極和擴(kuò)張沖動(dòng)產(chǎn)生相當(dāng)大的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格顯著抬升的變化。個(gè)人住房按揭貸款刺激了需求，拉升房地產(chǎn)價(jià)格;而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款又大大緩解了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中的資金壓力，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“惜售”、“囤房、囤地”等行為提供了便利。
又由于房地產(chǎn)具有建設(shè)周期長(zhǎng)，自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)以及土地供給有限等特點(diǎn)，這決定了房地產(chǎn)短期供給是缺乏彈性的，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)主要受城鎮(zhèn)化加快背景下又加入了其他因素的持續(xù)向上需求變動(dòng)的影響。因此，M2變動(dòng)通過(guò)需求面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響大于通過(guò)供給面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。
現(xiàn)階段中國(guó)的投資渠道單一，商品房投資成為比存款利息收入高而風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小、且不需要過(guò)多專(zhuān)業(yè)技術(shù)與管理能力的最佳投資選擇。從靜態(tài)收益率比較看，由于近年來(lái)人口向大中城市流動(dòng)趨勢(shì)進(jìn)一步增加以及每年規(guī)模龐大的大學(xué)生畢業(yè)等新增就業(yè)人口，使得大中城市的住房租賃需求持續(xù)普遍上漲，表現(xiàn)在租金上中國(guó)的住宅租金水平收益率水平要高于主要發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家，直接平均租金收益率在4.8%，而主要城市的租金收益率達(dá)到7%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行存款的收益率。
從動(dòng)態(tài)看，由于中長(zhǎng)期趨勢(shì)上中國(guó)大部分城市的房地產(chǎn)價(jià)格都在上漲，使房地產(chǎn)投資產(chǎn)生了較大的資產(chǎn)溢價(jià)收益。這種利益驅(qū)動(dòng)在“羊群效應(yīng)”和“金融化”的共同作用下，以很快的速度表現(xiàn)為投機(jī)、投資交易的增長(zhǎng)，加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)中的非理性需求。
(五)城市發(fā)展模式問(wèn)題
住房商品具有典型的異質(zhì)性和“宜居”評(píng)價(jià)的復(fù)雜性，其價(jià)格不僅取決于住宅本身的建筑質(zhì)量、戶型結(jié)構(gòu)、面積、朝向、社區(qū)環(huán)境等，而且與城市布局、空間區(qū)位、設(shè)施配套等一切與人居相關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境因素息息相關(guān)。
城市住房問(wèn)題與城市空間多種構(gòu)成要素問(wèn)題有關(guān)，這是住房有別于其他商品的基本特征之一。雖然現(xiàn)階段住房問(wèn)題的主要矛盾是快速城市化等造成的供求數(shù)量失衡，但對(duì)住房供求的“空間失配”問(wèn)題也亟須重視。住房供給并非單純的數(shù)量問(wèn)題，它還包含城市空間結(jié)構(gòu)、交通聯(lián)系、服務(wù)設(shè)施配套等因素。
城市住房市場(chǎng)客觀上呈“板塊化”分布，其主要原因是住房本身的高度差異化——由其地理位置、環(huán)境品質(zhì)、交通便利性、社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)配套等條件而分化為次級(jí)子市場(chǎng)，體現(xiàn)為板塊內(nèi)部的“均質(zhì)性”和外部的“異質(zhì)性”并存。板塊化即是一種空間分割現(xiàn)象，是導(dǎo)致住房供求易出現(xiàn)“空間失配”的重要原因。例如在高端地段工作的低收入群體很難在較小的通勤半徑內(nèi)尋覓適當(dāng)?shù)淖》?，只能支付較高的通勤成本而遠(yuǎn)距離居住;而如果保障房的選址過(guò)于偏遠(yuǎn)，基本服務(wù)缺乏，且交通成本過(guò)高，則同樣不適合低收入群體。
充分認(rèn)識(shí)住房的“空間粘性”特征，也就要充分重視住房市場(chǎng)中的價(jià)格機(jī)制失靈。從理論上說(shuō)，假如土地供給充分，在長(zhǎng)時(shí)期里，價(jià)格機(jī)制會(huì)引導(dǎo)住房供求平衡并且平抑房?jī)r(jià);但由于存在“優(yōu)勢(shì)區(qū)位土地短缺”和“空間粘性”，短中期內(nèi)很難改善供求關(guān)系。
現(xiàn)實(shí)中，城市中的優(yōu)勢(shì)區(qū)位土地總是短缺的，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，雖然有些城市可以擴(kuò)大土地供給，但可能主要分布在城市外圍，短期內(nèi)很難形成對(duì)中心區(qū)優(yōu)勢(shì)區(qū)位土地的替代。并且，住房建造周期很長(zhǎng)，從獲得土地到最終形成住房供給往往需要幾年時(shí)間。
因而，雖然房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)率會(huì)促使大量資本集聚，但短期擴(kuò)大供給殊非易事。因此，短期游資更青睞于在需求環(huán)節(jié)抬升投資和投機(jī)需求的炒作，從而會(huì)進(jìn)一步加劇供求矛盾。
我國(guó)住房問(wèn)題也集中反映了城市空間發(fā)展的挑戰(zhàn)。在高人口密度的城市中心區(qū)，住房資源的稀缺和不當(dāng)配置會(huì)衍生出一系列問(wèn)題。當(dāng)住房?jī)r(jià)格上漲快于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)時(shí)，住房問(wèn)題表現(xiàn)為中低收入群體難以支付住房?jī)r(jià)格;任由價(jià)格機(jī)制發(fā)揮作用，必將導(dǎo)致日益明顯的住房資源分配不公平;而缺乏合理和有效的規(guī)劃與調(diào)節(jié)干預(yù)則有可能助長(zhǎng)住房開(kāi)發(fā)的無(wú)序和混亂，并使得城市公共基礎(chǔ)設(shè)施的運(yùn)行效率低下。
但與此同時(shí)，政府方面的規(guī)劃水平不高、前瞻性不足，也會(huì)產(chǎn)生中心城區(qū)過(guò)分擁堵、居住群落的社會(huì)階層分化、環(huán)境污染等種種不良效應(yīng)，困擾著社會(huì)生活的方方面面。
近年來(lái)，我國(guó)“城市病”問(wèn)題日益突出，城市服務(wù)管理水平不高。一些城市空間無(wú)序開(kāi)發(fā)、人口過(guò)度集聚，重經(jīng)濟(jì)發(fā)展、輕環(huán)境保護(hù)，重城市建設(shè)、輕管理服務(wù)，交通擁堵問(wèn)題嚴(yán)重，食品藥品等公共安全事件頻發(fā)，大氣、水、土壤等環(huán)境污染加劇，城市公共服務(wù)供給能力不足，城中村和城鄉(xiāng)接合部等外來(lái)人口聚集區(qū)人居環(huán)境較差?，F(xiàn)實(shí)生活正向城市發(fā)展模式問(wèn)題提出挑戰(zhàn)，包括多類(lèi)住房如何合理配比供應(yīng)，各種相關(guān)因素怎樣成龍配套，社會(huì)和諧感、民生幸福感依靠什么樣的房地產(chǎn)供應(yīng)體系及政策得到提升?
面向未來(lái)，應(yīng)探求和遵循城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律，以推進(jìn)人口城鎮(zhèn)化為核心，提高城市可持續(xù)發(fā)展能力，加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)，統(tǒng)籌中心城區(qū)改造和新城新區(qū)建設(shè)，以有效預(yù)防和治理“城市病”。完善城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，提升社會(huì)服務(wù)和居住服務(wù)水平，增強(qiáng)城市承載能力，增強(qiáng)城市經(jīng)濟(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、資源環(huán)境對(duì)人口集聚的支撐作用，以提升城市可持續(xù)發(fā)展能力。其中，一個(gè)“托底”的事項(xiàng)就是切實(shí)將保障性住房等基本公共服務(wù)合理有效地覆蓋到城鎮(zhèn)常住人口。
(六)土地供應(yīng)制度以及土地財(cái)稅制度
在土地制度方面，改革開(kāi)放以來(lái)，尤其是近十多年暴露出的明顯問(wèn)題，一是城鄉(xiāng)土地分割;二是管理體制不順，城鎮(zhèn)土地國(guó)有制度變成“地方政府的多部門(mén)實(shí)際占有”;三是政府壟斷土地情況下的決策透明度和約束、監(jiān)督、問(wèn)責(zé)機(jī)制均不到位。在一級(jí)“市場(chǎng)”上，政府集“管地者”、“用地者”和“裁決者”于一身，形成“買(mǎi)方壟斷”，極力壓低征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。在二級(jí)市場(chǎng)上，政府集唯一的土地管理者、出讓方和監(jiān)管者為一身，形成“賣(mài)方壟斷”，加之不夠完善的招拍掛制度，不利于抑制土地價(jià)格攀升。
與此同時(shí)，地方政府對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的財(cái)稅收入依賴(lài)十分嚴(yán)重。2010年中國(guó)地方政府的稅收中有16%來(lái)源于土地及房產(chǎn)相關(guān)的稅收，如土地使用稅、契稅等，約6500億元。來(lái)自建筑業(yè)與房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的營(yíng)業(yè)稅，企業(yè)和個(gè)人所得稅的稅收達(dá)6800億元。再加上3萬(wàn)億元左右規(guī)模土地出讓金，2010年中央及地方各級(jí)政府從土地、房產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)獲得的稅費(fèi)達(dá)4.4萬(wàn)億元，占GDP的10.6%。此外，中國(guó)地方政府融資平臺(tái)利用土地向銀行抵押貸款等各種形式舉借的債務(wù)超過(guò)10萬(wàn)億。
土地批租收入(出賣(mài)土地使用權(quán)收入)在部分有條件“把地皮賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)”的地方政府那里，成為最被看重的收入來(lái)源，客觀上是極不均衡地形成了地區(qū)之間差距懸殊的土地出讓收入。不同年度和階段上收入規(guī)模的跳躍性亦十分嚴(yán)重，且極易伴隨種種不規(guī)范、不公正的行為，被人們?cè)嵅橘H義的“土地財(cái)政”現(xiàn)象。這方面的問(wèn)題又與房地產(chǎn)業(yè)及住房供應(yīng)問(wèn)題形成了千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。亟需通過(guò)改革和完善財(cái)稅體制，消解地方政府的“土地財(cái)政”問(wèn)題，形成統(tǒng)籌兼顧基礎(chǔ)上的正確、理性的方案。
