一、改革背景
近年來(lái)，雨花臺(tái)區(qū)堅(jiān)持把軟件和信息服務(wù)業(yè)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以中國(guó)(南京)軟件谷為核心載體，著力打造南京國(guó)際軟件名城建設(shè)的排頭兵、主陣地、核心區(qū)。通過(guò)不斷優(yōu)化戰(zhàn)略定位、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和功能布局，實(shí)現(xiàn)了區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模、結(jié)構(gòu)層次、綜合實(shí)力的多向提升。目前已集聚各類軟件企業(yè)超2300家，涉軟從業(yè)人員24.4萬(wàn)人，軟件產(chǎn)業(yè)建筑面積總量達(dá)到826.27萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)今年將實(shí)現(xiàn)軟件和信息服務(wù)業(yè)收入2500億元。
隨著產(chǎn)業(yè)爆發(fā)式增長(zhǎng)，企業(yè)發(fā)展也遇到了一些瓶頸問(wèn)題：一方面，企業(yè)用地需求持續(xù)增加與園區(qū)產(chǎn)業(yè)用地趨于飽和的矛盾日益凸顯，尤其是軟件谷核心區(qū)域已是“一平方米難求”;另一方面，一些中小企業(yè)進(jìn)入成長(zhǎng)期，特別是有著輕資產(chǎn)特點(diǎn)的軟件企業(yè)，既想擁有自己的研發(fā)中心和辦公地點(diǎn)，又缺少建設(shè)資金和工程建設(shè)力量。為緩解企業(yè)用地的矛盾，吸引更多企業(yè)落地，雨花臺(tái)區(qū)在土地集約利用上積極探索，首創(chuàng)了“聯(lián)合拿地、統(tǒng)一規(guī)劃、聯(lián)合建設(shè)、分割出讓、統(tǒng)一配套、集中托管”的“園中園”建設(shè)運(yùn)營(yíng)模式，在寸土寸金的主城區(qū)走出集約式用地新路。該模式由軟件谷發(fā)展公司牽頭，入園企業(yè)聯(lián)合簽署項(xiàng)目投資協(xié)議、委托代建協(xié)議、聯(lián)合競(jìng)買協(xié)議。園區(qū)建成后，由軟件谷物業(yè)公司統(tǒng)一管理，既為成長(zhǎng)期企業(yè)節(jié)約了運(yùn)行成本，又緩解了產(chǎn)業(yè)高度集聚和土地資源緊缺之間的矛盾，這一“多贏”經(jīng)驗(yàn)贏得國(guó)家發(fā)改委、工信部及《人民日?qǐng)?bào)》點(diǎn)贊。
二、創(chuàng)新做法和成效
“園中園”建設(shè)運(yùn)營(yíng)模式主要采取“聯(lián)合拿地、統(tǒng)一規(guī)劃、聯(lián)合建設(shè)、分割出讓、統(tǒng)一配套、集中托管”的模式，以“中小企業(yè)聯(lián)合拿地”的方式打造特色“園中園”，著力提升項(xiàng)目的集聚程度、運(yùn)作效率。以云密城項(xiàng)目為例，創(chuàng)新做法和成效主要體現(xiàn)在以下三點(diǎn)。
(一)聯(lián)合拿地、統(tǒng)一規(guī)劃，提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率。云密城項(xiàng)目所在地塊為138畝，按照傳統(tǒng)模式僅能容下4-5家企業(yè)，而軟件谷內(nèi)誠(chéng)邁科技、嘉環(huán)科技、中新賽克等8家高成長(zhǎng)性軟件企業(yè)急需自建辦公樓宇。土地供需壓力下，該區(qū)探索中小企業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)方式，由軟件谷發(fā)展公司牽頭與8家企業(yè)，采用聯(lián)合拿地、委托軟件谷發(fā)展公司代建的模式，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)、統(tǒng)一工程建設(shè)管理。9家單位聯(lián)合簽署項(xiàng)目投資協(xié)議、委托代建協(xié)議、聯(lián)合競(jìng)買協(xié)議等，就項(xiàng)目工程建設(shè)投資估算、企業(yè)用地分布、項(xiàng)目議事規(guī)則等作出明確約定。按照企業(yè)員工人數(shù)(每人建筑面積20平方米)計(jì)算企業(yè)所需建筑面積，每個(gè)企業(yè)可預(yù)留5000平方米的未來(lái)發(fā)展空間。相比傳統(tǒng)模式，該模式可節(jié)省近70畝建設(shè)用地和大量城市配套建設(shè)費(fèi)，有效節(jié)約了政府資源，切實(shí)減輕了企業(yè)負(fù)擔(dān)。
(二)全面配套、統(tǒng)一管理，保障園區(qū)持續(xù)發(fā)展。園區(qū)建設(shè)開(kāi)發(fā)的12棟辦公樓宇產(chǎn)權(quán)分屬相關(guān)企業(yè)。按照地塊容積率要求，在滿足各參建企業(yè)的建筑面積需求后，剩余建筑面積由軟件谷發(fā)展公司持有，主要用于園區(qū)配套設(shè)施及部分研發(fā)樓宇建設(shè)。目前，軟件谷發(fā)展公司自持17.5萬(wàn)平方米科技樓宇。園區(qū)建成后，物業(yè)由軟件谷物業(yè)公司統(tǒng)一管理，對(duì)園區(qū)環(huán)境、企業(yè)服務(wù)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范和提升，優(yōu)化公共配套服務(wù)，為企業(yè)減輕建設(shè)和管理的負(fù)擔(dān)。目前園區(qū)內(nèi)餐廳、健身房、會(huì)議室等配套設(shè)施完善，并已開(kāi)通祿口機(jī)場(chǎng)直通車為園區(qū)企業(yè)提供便利通道。
(三)專業(yè)定位、統(tǒng)一招商，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)高度集聚。在云密城項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，原有的誠(chéng)邁科技、嘉環(huán)科技、中新賽克等8家企業(yè)的規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，誠(chéng)邁科技和中新賽克先后成功上市。同時(shí)，雨花臺(tái)區(qū)聚焦軟件產(chǎn)業(yè)細(xì)分領(lǐng)域，明確了云密城項(xiàng)目以“信息安全”為主題，輔以科技、金融、商務(wù)、生活服務(wù)等業(yè)態(tài)，對(duì)軟件谷發(fā)展公司自持的園區(qū)4幢研發(fā)載體進(jìn)行統(tǒng)一招商。招商工作重點(diǎn)圍繞信息安全產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)，通過(guò)主題鮮明的統(tǒng)一招商，進(jìn)一步推動(dòng)信息安全產(chǎn)業(yè)的集中集聚，實(shí)現(xiàn)全鏈?zhǔn)疆a(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。截至目前，園區(qū)入駐企業(yè)約40家，吸引軟件人才約3000人，園區(qū)稅收超1億元。
(四)因地制宜、復(fù)制推廣，助力企業(yè)快速成長(zhǎng)。本著“引大樹(shù)”和“育小苗”相結(jié)合的原則，雨花臺(tái)區(qū)將云密城開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行復(fù)制推廣，在軟件谷南園片區(qū)打造16家骨干企業(yè)聯(lián)合拿地共建的“南園總部經(jīng)濟(jì)園”。該項(xiàng)目占地215畝，按照傳統(tǒng)模式劃塊后拍賣、交付，僅可滿足5-6家企業(yè)用地需求，或只能供給單個(gè)企業(yè)進(jìn)行大型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，且企業(yè)拿地耗時(shí)長(zhǎng)、建設(shè)成本高的痛點(diǎn)難以解決。采用“園中園”模式開(kāi)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目分為兩期，一期建筑面積約20萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2019年上半年掛牌，已與邁特望、新立訊等16家企業(yè)簽署項(xiàng)目投資協(xié)議。該項(xiàng)目重點(diǎn)聚焦人工智能、醫(yī)療科技、互聯(lián)網(wǎng)電商等新興高端產(chǎn)業(yè)及新型互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，項(xiàng)目建成后可集聚軟件人才約2萬(wàn)名。園區(qū)委托軟件谷發(fā)展公司進(jìn)行整體設(shè)計(jì)規(guī)劃、施工建設(shè)，各單位之間無(wú)需進(jìn)行用地邊界退讓，提高土地利用率，降低建設(shè)成本。
三、經(jīng)驗(yàn)啟示
“園中園”建設(shè)運(yùn)營(yíng)模式，不僅有利于打造專業(yè)園區(qū)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)集聚、提高土地利用效益和項(xiàng)目建設(shè)效率，還幫助企業(yè)解決工程建設(shè)力量不足、自我配套服務(wù)能力不足等共性問(wèn)題。國(guó)家雙創(chuàng)示范基地評(píng)估組第三方評(píng)估意見(jiàn)指出，“對(duì)于產(chǎn)業(yè)集中度高，分工明確但用地緊張的區(qū)域示范基地，該項(xiàng)政策非常值得推廣。”
(一)以“多樣化”運(yùn)作模式激發(fā)市場(chǎng)活力。企業(yè)的痛點(diǎn)，既是制約企業(yè)成長(zhǎng)的瓶頸，也是抑制市場(chǎng)活力的關(guān)鍵。政府應(yīng)發(fā)揮主導(dǎo)作用，注重在運(yùn)作模式上的探索創(chuàng)新，變“供血”為“造血”，解決企業(yè)面臨的用地、資本等難題。“園中園”建設(shè)運(yùn)營(yíng)模式，正是雨花臺(tái)區(qū)在土地集約利用方面創(chuàng)新探索的縮影。按照傳統(tǒng)方式分割出讓產(chǎn)業(yè)用地，可以快速回籠資金，但是存在諸多弊端，如，對(duì)拿地企業(yè)實(shí)力要求高、土地利用效率低等。“聯(lián)合拿地再分割出讓”，政府提供服務(wù)“多跑腿”，企業(yè)共同參與“少負(fù)擔(dān)”，國(guó)資平臺(tái)軟件谷發(fā)展公司通過(guò)自持樓宇的銷售出租、園區(qū)樓宇的代建代管，引進(jìn)更多上下游軟件企業(yè)，獲得穩(wěn)定收益，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)有力的支撐。園區(qū)、企業(yè)、政府三方獲益、一舉多得。
(二)以“集約化”發(fā)展思路提高運(yùn)營(yíng)效率。云密城項(xiàng)目的138畝土地如果按照傳統(tǒng)模式，最多只能入駐4-5家企業(yè)。根據(jù)規(guī)范要求，建筑用地建設(shè)時(shí)需對(duì)用地邊界進(jìn)行退讓，退讓距離一般不少于5米。聯(lián)合拿地后，各單位之間無(wú)需進(jìn)行用地邊界退讓，僅需進(jìn)行建筑之間退讓。園區(qū)按照一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行整體設(shè)計(jì)，統(tǒng)一建設(shè)相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施，實(shí)現(xiàn)功能共享，不僅提高了土地利用率，也大大降低了建設(shè)成本，為企業(yè)減輕建設(shè)和管理負(fù)擔(dān)，讓本土企業(yè)輕裝發(fā)展。
(三) 以“個(gè)性化”特色園區(qū)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)集聚。近年來(lái)，為實(shí)現(xiàn)軟件產(chǎn)業(yè)的全鏈?zhǔn)郊郯l(fā)展，雨花臺(tái)區(qū)聚焦軟件產(chǎn)業(yè)細(xì)分領(lǐng)域，突出“一園一主題”，打造了一批特色鮮明、主業(yè)突出、優(yōu)勢(shì)明顯的“園中園”。目前已形成以“人工智能”為主題的楚翹城，以“互聯(lián)網(wǎng)+”為主題的科創(chuàng)城，以“信息安全”為主題的云密城，以“科技孵化”為主題的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新城，以“大數(shù)據(jù)”為主題的南京大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)基地“四城一基地”的特色園區(qū)發(fā)展格局。通過(guò)特色“園中園”建設(shè)，推動(dòng)特色產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展，助力本土企業(yè)發(fā)展壯大。
