經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)從多個(gè)獨(dú)立消息源獲悉，今、明兩年，多家房地產(chǎn)央企或?qū)⑼ㄟ^引入戰(zhàn)略投資者或?qū)嵭懈吖艹止捎?jì)劃的方式實(shí)行“混合所有制”改革，其中有部分企業(yè)已在醞釀方案。

      經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)留意到，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)正式進(jìn)入下行周期，多家民營房企或地方國企都已通過混改、合伙人計(jì)劃、多元化等方法，從制度上找到了下一輪增長的發(fā)力點(diǎn)。此時(shí)的央企若不嘗試進(jìn)一步突破制度的壁壘，則可能在“地產(chǎn)下半場”中失去競爭力。

      “像萬科的小股操盤，合伙人制度，我們想嘗試，”一家央企戰(zhàn)略研究部門的負(fù)責(zé)人直言：“當(dāng)然我們從醞釀到形成決策到提案到實(shí)施，這個(gè)周期會(huì)比萬科長。”

      當(dāng)前正值央企混改窗口期。2015年1月12日，國資委[微博]主任、黨委書記、國資委[微博]全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組組長張毅主持召開國資委全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組第十八次全體會(huì)議。會(huì)議審議了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)外派監(jiān)事會(huì)工作的意見》、《關(guān)于混合所有制企業(yè)實(shí)行員工持股試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》。

      在距離上一次監(jiān)管層叫停央企員工持股計(jì)劃11年后召開這次會(huì)議，被一些觀察者視為國資委將重啟央企員工持股計(jì)劃的信號。

迫切的激勵(lì)需求

      地產(chǎn)央企的“混改”沖動(dòng)比外界預(yù)想的要強(qiáng)烈。本報(bào)從兩個(gè)獨(dú)立信息源獲悉，國資委正在審核一家央企的ROE(凈資產(chǎn)收益率)，原因是該央企擬通過定向增發(fā)，引入戰(zhàn)略投資者。

      在過去國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金十年”中，地產(chǎn)央企得益于其中長期戰(zhàn)略布局、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整方面的優(yōu)勢，業(yè)績增長較許多民營企業(yè)要迅速。其深厚的資金和資源優(yōu)勢也增強(qiáng)了其抗風(fēng)險(xiǎn)能力。然而，隨著2013年到2014年房地產(chǎn)市場回調(diào)，及整個(gè)行業(yè)發(fā)展遭遇瓶頸期，地產(chǎn)企業(yè)告別了高增長時(shí)期。部分地產(chǎn)央企甚至有業(yè)績掉隊(duì)的跡象。

      一名房地產(chǎn)央企戰(zhàn)略研究部門的負(fù)責(zé)人指出，公司此時(shí)需要思考如何有效促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。“一個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)一方面在產(chǎn)品上要?jiǎng)?chuàng)新，另一方面在包括激勵(lì)政策在內(nèi)的經(jīng)營方式上肯定也希望改革創(chuàng)新。”該人士說。

      事實(shí)上，盡管眾多央企已高度職業(yè)經(jīng)理人化，但薪酬體系卻遠(yuǎn)未市場化。高管不但需由中央任命，還有限薪要求。2009年8月17日，人力資源和社會(huì)保障部會(huì)同中央組織部、監(jiān)察部、財(cái)政部、審計(jì)署、國務(wù)院國資委等單位聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范中央企業(yè)負(fù)責(zé)人薪酬管理的指導(dǎo)意見》，被社會(huì)稱之為“央企高管限薪令”。該“限薪令”讓央企對其高管的正面激勵(lì)作用不足。

      上述人士進(jìn)一步分析，原來企業(yè)發(fā)展得好是得益于有效的績效考核，但當(dāng)時(shí)企業(yè)是以住宅開發(fā)為主。當(dāng)以住宅為主的房地產(chǎn)行業(yè)處于下行周期，商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)槌掷m(xù)的租金收入和資產(chǎn)的保值增值功能，往往成為房企緩沖自身發(fā)展困境的重要方式。然而，商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營周期和資金需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大過于住宅開發(fā)，該人士說：“地產(chǎn)企業(yè)在新的培育領(lǐng)域需要一種創(chuàng)新的激勵(lì)方式。”

      本報(bào)獲悉，多家央企今年經(jīng)營分析大會(huì)的重點(diǎn)，正是增量結(jié)構(gòu)和存量結(jié)構(gòu)怎么調(diào)整，以及持有型物業(yè)和新增物業(yè)之間關(guān)系的問題。

      上述人士介紹，當(dāng)前研究的股權(quán)激勵(lì)方案同時(shí)適用于住宅和商業(yè)物業(yè)。但其特別提到，房地產(chǎn)央企如果能在新的培育領(lǐng)域?qū)嵤┬碌募?lì)政策，將有助于促進(jìn)企業(yè)獲得新一輪較大幅度的增長。

      維持增長，是中國房地產(chǎn)企業(yè)這幾年最核心的議題。千億俱樂部中那些龍頭房企已率先從戰(zhàn)略上謀變。萬科、碧桂園分別通過“合伙人”計(jì)劃和“同心共享”計(jì)劃給予職業(yè)經(jīng)理人，以保持公司的創(chuàng)造性和團(tuán)隊(duì)積極性。綠地經(jīng)由混合所有制改革釋放了巨大的體制能量。萬達(dá)[微博]和恒大發(fā)揮民營企業(yè)決策迅速的強(qiáng)項(xiàng)，快速占領(lǐng)地產(chǎn)相關(guān)或非地產(chǎn)相關(guān)的“多元化”領(lǐng)域，從中尋找增長極。

      經(jīng)過2014年房地產(chǎn)市場回調(diào)，7家千億俱樂部成員的銷售業(yè)績與第8名之間“已出現(xiàn)明顯的斷層”。隨著行業(yè)集中度進(jìn)一步提高，面臨制度壁壘的央企可能會(huì)被進(jìn)一步超車。

      央企本身在制定內(nèi)部激勵(lì)政策方面并不保守。早在2007年，中糧地產(chǎn)(8.80, 0.20, 2.33%)就公布了其股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，向高管團(tuán)隊(duì)以及核心骨干授予308.64萬份股票期權(quán)。中糧地產(chǎn)此次股權(quán)激勵(lì)還創(chuàng)造性地提出了激勵(lì)收益限額制度——三批行權(quán)股份中，如果某一批股權(quán)激勵(lì)累計(jì)賬面收益超過授予時(shí)薪酬總水平的50%，該批剩余的期權(quán)將不再行使。股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃的主要受惠者包括四類人：董事會(huì)成員、高級管理人員、中層管理人員以及由總經(jīng)理提名的核心技術(shù)人員。

      此外，保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)亦股票期權(quán)首次授予計(jì)劃，采用股票期權(quán)作為股權(quán)激勵(lì)工具。其中保利地產(chǎn)[微博]的股票期權(quán)激勵(lì)計(jì)劃首個(gè)行權(quán)期已實(shí)施三次行權(quán)，超過2600萬份股份上市流通。

窗口期

      地產(chǎn)央企不應(yīng)錯(cuò)過的，還有當(dāng)前重要的改革“窗口期”。

      按照前述《關(guān)于混合所有制企業(yè)實(shí)行員工持股試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》中規(guī)定，員工持股改革的企業(yè)將在商業(yè)一類中選取。所謂“商業(yè)一類”，按照國資委對央企的劃分，主要是指處于充分競爭領(lǐng)域的企業(yè)。地產(chǎn)央企屬這一類別。

     此外，2014年6月20日，證監(jiān)會(huì)[微博]已發(fā)布《關(guān)于上市公司實(shí)施員工持股計(jì)劃試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，激勵(lì)大量上市企業(yè)啟動(dòng)員工持股計(jì)劃。據(jù)有關(guān)媒體的統(tǒng)計(jì)，截至2015年2月6日，已公布或?qū)嵤﹩T工持股計(jì)劃的上市公司數(shù)量已超過90家。

     而去年12月和2015年1月發(fā)布員工持股計(jì)劃上市公司家數(shù)分別高達(dá)26家和28家，上市公司發(fā)布員工持股計(jì)劃呈現(xiàn)高峰期。

     資深金融評論人士黃立沖介紹，相對非上市企業(yè)而言，上市企業(yè)較容易對高管的表現(xiàn)及貢獻(xiàn)作出評價(jià)。

      在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，已有地方國企開啟了不同程度的“混改”試驗(yàn)。從2013年引入五家投資機(jī)構(gòu)入股到隨即借殼上市，上海市國有企業(yè)綠地集團(tuán)被視為上海國資“混合所有制”改革的樣本。近日，廣州市國有企業(yè)越秀地產(chǎn)則公布了從項(xiàng)目入手的“合伙人”計(jì)劃，規(guī)定每間項(xiàng)目公司全體符合資格管理層成員所持的股權(quán)總共不超過該項(xiàng)目股權(quán)總額的10%，公司董事、最高行政人員以及發(fā)行人層面不參與計(jì)劃。越秀地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人還稱，高管持股計(jì)劃尚未有時(shí)間表，但一定是趨勢。

      據(jù)本報(bào)了解，廣州和深圳還有多家地方國企已在醞釀高管持股方案。

方案難題

      不過，央企面對的監(jiān)管問題比地方國企復(fù)雜得多。

      一家央企的高管對本報(bào)笑言：“我們現(xiàn)在也不太關(guān)注市場行情了，因?yàn)殛P(guān)注來沒用。我們想做的方案等內(nèi)部形成統(tǒng)一意見了、上報(bào)了、審批了，外界早已是另一番景象了。”其用多個(gè)“很難”，形容地產(chǎn)央企混改的過程，表示目前還沒有聽到哪家地產(chǎn)央企的方案得到主管部門的認(rèn)可。

      前述央企戰(zhàn)略研究部門人士認(rèn)為，地方國企之所以當(dāng)前比央企的步子邁得比較快，是因?yàn)楸O(jiān)管上的差異。“地方國企有優(yōu)勢地方在于它的政策窗口靈活。坦白說，只要地方政府、地方國資委愿意支持就可成行。”該人士說：“為什么綠地這些年發(fā)展得這么快？一個(gè)重要的原因是上海國資委比較開明。如果它們是央企，肯定沒那么快。”

       監(jiān)管機(jī)構(gòu)嚴(yán)格謹(jǐn)慎不無道理，高管持股方案的風(fēng)險(xiǎn)首先在于可能導(dǎo)致國有資產(chǎn)流失，應(yīng)持哪些股，持股價(jià)格怎么定，這些問題都備受爭議。

      據(jù)媒體公開報(bào)道，《關(guān)于混合所有制企業(yè)實(shí)行員工持股試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》中或?qū)⑻岢?，國企員工只能對增量進(jìn)行持股，不能對目前現(xiàn)有的存量資產(chǎn)持股，即只針對重新融資再投資的部分。股權(quán)認(rèn)購價(jià)方面，有部門認(rèn)為應(yīng)該主張平等，不能以外部價(jià)和內(nèi)部價(jià)分別認(rèn)購。

      除了國資流失的問題，企業(yè)、尤其是國企，如何將業(yè)績與個(gè)人貢獻(xiàn)聯(lián)系在一起才公平合理？在傳統(tǒng)觀念中，國企的發(fā)展與國家政策密切相關(guān)，而與高管個(gè)人才能及表現(xiàn)聯(lián)系不大。

      一家正在制定高管持股方案的央企的內(nèi)部人士坦言，從已了解到的信息看，將高管或人才的所有權(quán)、期權(quán)與國企利潤收入銜接的時(shí)候會(huì)有壓力和困難。

      黃立沖則直接指出，企業(yè)如何將業(yè)績目標(biāo)量化，與高管的表現(xiàn)和貢獻(xiàn)綁在一起，與企業(yè)短期利益和長期利益綁在一起。“你要注意我說的是短期利益和長期利益。短期內(nèi)做出亮麗的業(yè)績是容易的，難在長期來講如何確保對企業(yè)有益，對國家有益。”黃立沖說。

       2014年，招商地產(chǎn)[微博]醞釀了七年的股票期權(quán)首次授予計(jì)劃終于公布。其采用股票期權(quán)作為股權(quán)激勵(lì)工具，行權(quán)條件包括每一生效年度前一財(cái)務(wù)年度扣除非經(jīng)營性ROE不低于13%，扣除非經(jīng)營性凈利潤3年復(fù)合增速不低于15%，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率不低于20%。

       然而，該計(jì)劃在推出之際便被業(yè)界指稱行權(quán)業(yè)績門檻低而引發(fā)爭議。分析人士認(rèn)為，行權(quán)條件低將有可能造成國有資產(chǎn)的流失。

      “一方面是中央倡導(dǎo)混合所有制改革，另一方面是則反腐倡廉的大環(huán)境。”前述央企戰(zhàn)略研究部門負(fù)責(zé)人提醒道。其認(rèn)為，此時(shí)制定股權(quán)激勵(lì)方案，機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)并存。其說道：“央企的方案既做到既符合國有企業(yè)管理規(guī)定要求，又符合企業(yè)發(fā)展需要，很不容易。”