綜合各種宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、環(huán)境因素和微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)因素，考慮到國(guó)家改革發(fā)展的政策動(dòng)向，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體的政策取向可能會(huì)有以下方面特點(diǎn)：不動(dòng)產(chǎn)登記工作有序推進(jìn)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響；房地產(chǎn)稅法正式納入本屆立法規(guī)劃當(dāng)中；6個(gè)城市將試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)住房。

　　與2013年房地產(chǎn)繁榮景象不同，2014年第一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)陰霾籠罩，投資增幅略有下降，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)總體趨降，一線城市漲幅明顯趨緩，三線城市房?jī)r(jià)下降數(shù)量增多，但《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》的出臺(tái)和房地產(chǎn)企業(yè)再融資的開(kāi)閘，為房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展注入了新的動(dòng)力要素。

　　一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況和因素分析

　　2014年第一季度，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模高于去年同期水平，但增幅略有降低，住宅投資占房地產(chǎn)投資比重基本穩(wěn)定；房地產(chǎn)施工面積同比增幅平穩(wěn)，新開(kāi)工面積和竣工面積同比增幅大幅下降，呈負(fù)增長(zhǎng)；銷售面積和銷售額累計(jì)增幅降至零點(diǎn)以下；70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格總體依然上漲，但價(jià)格下降或持平的城市數(shù)相比2013年增多，國(guó)房景氣指數(shù)仍然處于“適度水平”區(qū)間。

　　造成這一現(xiàn)象的原因是多方面的，比如2014年前3個(gè)月我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行并不樂(lè)觀；房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源與2013年同期相比，出現(xiàn)明顯不利變化。同時(shí)，國(guó)家持續(xù)推動(dòng)的保障性安居工程建設(shè)，有效增加房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量。

　?。ㄒ唬?014年宏觀經(jīng)濟(jì)開(kāi)局不容樂(lè)觀

　　2014年一季度已經(jīng)過(guò)去，1月、2月多項(xiàng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)下滑，經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出的下滑苗頭明顯。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不容樂(lè)觀，可能將成為2009年以來(lái)最不理想的一個(gè)季度。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的一季度國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況顯示，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值128213億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)7．4％。

　　房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，一方面房地產(chǎn)業(yè)的好壞將直接影響宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)；另一方面宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)也可以看成是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況的真實(shí)反映。2014年第一季度房地產(chǎn)業(yè)多項(xiàng)指標(biāo)的下滑可能與當(dāng)前不容樂(lè)觀的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)存在較大聯(lián)系。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源相比2013年出現(xiàn)明顯不利變化

　　資金是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要推動(dòng)因素。2014年一季度，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源表現(xiàn)有三個(gè)特點(diǎn)：

　　一是資金來(lái)源總額累計(jì)增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)低于2013年同期水平。2014年2月房地產(chǎn)投資本年資金來(lái)源小計(jì)21264億元，累計(jì)增幅為12．4％。與2013年同期相比，2月份累計(jì)增幅兩者之間的差距為21．3個(gè)百分點(diǎn)。2014年3月房地產(chǎn)投資本年資金來(lái)源小計(jì)28731億元，累計(jì)增幅為6．6％，相比2013年3月份，增幅繼續(xù)放緩，兩者差距擴(kuò)大到22．7個(gè)百分點(diǎn)。

　　二是國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、其他資金四項(xiàng)指標(biāo)的累計(jì)增幅同比均呈現(xiàn)出不同程度的下降。截至2014年3月底，國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、其他資金四項(xiàng)累計(jì)額分別為6226億元、84億元、11093億元、11327億元，同比增幅分別為20．4％、－33．9％、9．6％、－1．9％，而2013年3月底國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、其他資金四項(xiàng)指標(biāo)累計(jì)額分別為5172．24億元、126．97億元、10119．66億元、11543．14億元，同比增幅分別為19．8％、13．6％、13．6％、53．8％。其中其他資金項(xiàng)的累計(jì)增幅同比下降最為厲害，達(dá)到了55．7個(gè)百分點(diǎn)。

　　三是利用外資項(xiàng)的資金來(lái)源累計(jì)增幅重新出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。2月份累計(jì)增幅－43．2％，3月份累計(jì)增幅為－33．9％，利用外資累計(jì)增幅同比下降幅度達(dá)到47．5個(gè)百分點(diǎn)，僅次于其他資金項(xiàng)。

　　從上述分析及與2013年的對(duì)比可以看出，與2013年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金明顯改善的局面不同，2014年一季度房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源出現(xiàn)明顯的不利變化，這將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)較大的資金壓力。

　　（三）中央對(duì)廉租房、公租房和城市棚戶區(qū)改造三項(xiàng)資金進(jìn)行整合，有效推動(dòng)保障性安居工程建設(shè)

　　2014年4月2日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，加快棚戶區(qū)改造，讓百姓早日搬進(jìn)樓房，是改善民生的硬任務(wù)，也可以有力拉動(dòng)投資、促進(jìn)消費(fèi)，是以人為核心的新型城鎮(zhèn)化的重要內(nèi)容。

　　隨著國(guó)家對(duì)保障房建設(shè)、棚戶區(qū)改造的推進(jìn)，資金來(lái)源將成為項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的重要保障。4月8日，財(cái)政部、住建部決定，從今年起，將中央補(bǔ)助廉租房、公租房和城市棚戶區(qū)改造資金，整合歸并為中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項(xiàng)資金。2014年共計(jì)1158億元，比2013年執(zhí)行資金數(shù)額增長(zhǎng)了14．3％。對(duì)三項(xiàng)資金的整合和統(tǒng)一分配，將會(huì)有效驅(qū)動(dòng)保障性安居工程的進(jìn)展。

　　二、房地產(chǎn)投資及市場(chǎng)展望

　　通過(guò)對(duì)2014年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)及原因分析，展望未來(lái)，有以下幾個(gè)方面值得關(guān)注。

　　（一）2014年房?jī)r(jià)漲勢(shì)繼續(xù)趨緩，三線城市居民高房?jī)r(jià)感受已有所緩解

　　從房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置積極性的角度分析，2014年第一季度我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積累計(jì)增幅高于2013年同期水平，2月份累計(jì)增長(zhǎng)6．5％，3月份累計(jì)增長(zhǎng)－2．3％。從2月份到3月份，土地購(gòu)置面積累計(jì)增幅由正轉(zhuǎn)負(fù)，這可能是房地產(chǎn)企業(yè)基于對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)前景的判斷所做出的決定。

　　2014年第一季度，中國(guó)人民銀行在全國(guó)50個(gè)城市進(jìn)行的2萬(wàn)戶城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)“高，難以接受”的居民比例仍然高達(dá)64．3％，比2013年第四季度下降2．2個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，認(rèn)為目前房?jī)r(jià)在“可以接受”范圍內(nèi)的居民比例為33％。比較引人注目的是央行調(diào)查結(jié)果顯示三線城市居民對(duì)高房?jī)r(jià)的感受已經(jīng)有所緩解，63．1％的居民認(rèn)為房?jī)r(jià)高，較2013年第四季度回落3．9個(gè)百分點(diǎn)。

　　另外，在我們的2013年第四季度報(bào)告中，曾做出過(guò)“全國(guó)樓市已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重分化，一二線城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)較快，三四線城市房?jī)r(jià)卻表現(xiàn)平穩(wěn)甚至冷清”以及“很多城市的存量房庫(kù)存積壓已經(jīng)非常嚴(yán)重，部分中小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)醞釀?shì)^高風(fēng)險(xiǎn)”的研判和預(yù)測(cè)。而今年第一季度央行調(diào)查結(jié)果顯示三線城市居民對(duì)高房?jī)r(jià)的感受已經(jīng)有所緩解，這印證了我們的觀點(diǎn)。

　?。ǘ┓科笤偃谫Y開(kāi)閘應(yīng)對(duì)正在惡化的房企資金狀況，房地產(chǎn)調(diào)控告別“一刀切”

　　對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源進(jìn)行分析，我們發(fā)現(xiàn)目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源情況的確不容樂(lè)觀。而對(duì)已經(jīng)公布的2013年房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)年報(bào)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)超過(guò)半數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)值，可見(jiàn)，上市房企的現(xiàn)金流整體狀況正在惡化。

　　值得慶幸的是，傳聞?dòng)幸欢螘r(shí)間的房企再融資于今年3月終于開(kāi)閘，解了一部分房企資金的燃眉之急。2014年4月3日，大名城發(fā)布公告稱，公司非公開(kāi)發(fā)行申請(qǐng)獲得通過(guò)，非公開(kāi)發(fā)行募集資金總額不超過(guò)30億元。至此，從2014年3月中旬至4月初，房企再融資開(kāi)閘僅半個(gè)月時(shí)間，已經(jīng)有中茵股份、天?；?、北京城建、迪馬股份、臥龍地產(chǎn)和福星股份等7家房企獲批再融資，金額超過(guò)150億元，其資金投向均為房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)或收購(gòu)資產(chǎn)。而尚有數(shù)十家房企仍在排隊(duì)等待再融資方案獲批當(dāng)中，這部分金額達(dá)到近1800億元。

　　同時(shí)，住建部副部長(zhǎng)仇保興表示，住建部已經(jīng)明確今年的調(diào)控思路為雙向調(diào)節(jié)、分類調(diào)節(jié)、協(xié)同調(diào)節(jié)三項(xiàng)。加上此后政府的實(shí)際動(dòng)作釋放出的積極信號(hào)，都顯示出政府調(diào)控思路的日益成熟，“一刀切”的情況基本不會(huì)再出現(xiàn)，而這顯然有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康的發(fā)展。

　?。ㄈ┬滦统擎?zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)將成為房企新機(jī)遇

　　2014年3月16日，《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》正式發(fā)布。這部3萬(wàn)多字的規(guī)劃分八篇三十一章，緊緊圍繞全面提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，加快轉(zhuǎn)變城鎮(zhèn)化發(fā)展方式，以人的城鎮(zhèn)化為核心，以城市群為主體形態(tài)，以綜合承載能力為支撐，以體制機(jī)制創(chuàng)新為保障，走以人為本、四化同步、優(yōu)化布局、生態(tài)文明、文化傳承的中國(guó)特色新型城鎮(zhèn)化道路，包括了四大任務(wù)、五項(xiàng)改革。將對(duì)我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程產(chǎn)生非常重要的影響。

　　過(guò)去幾十年，我國(guó)城鎮(zhèn)化的發(fā)展方式以粗放式發(fā)展為主，更多的是圈地蓋樓，以投資促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。而借助于土地紅利，房地產(chǎn)企業(yè)也在過(guò)去十幾年內(nèi)經(jīng)歷了極其迅速的增長(zhǎng)。隨著新一屆領(lǐng)導(dǎo)集體治國(guó)思路的調(diào)整和對(duì)城鎮(zhèn)化的重新思考，在未來(lái)新型城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，房地產(chǎn)企業(yè)是否面臨著新一輪的機(jī)遇呢？又該如何把握這些機(jī)會(huì)？在業(yè)界看來(lái)，規(guī)劃中提到的四大任務(wù)：有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，優(yōu)化城鎮(zhèn)化布局和形態(tài)，提高城市可持續(xù)發(fā)展能力，推動(dòng)城鄉(xiāng)發(fā)展一體化等，都將為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展開(kāi)啟新機(jī)遇，如優(yōu)化城市格局，將拓寬房企發(fā)展空間，棚戶區(qū)、城中村的改造等舊改帶來(lái)的機(jī)遇也成為不少房企關(guān)注的新亮點(diǎn)。

　　三、未來(lái)房地產(chǎn)政策取向

　　綜合各種宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、環(huán)境因素和微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)因素，考慮到國(guó)家改革發(fā)展的政策動(dòng)向，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體的政策取向可能會(huì)有以下方面特點(diǎn)：

　　（一）不動(dòng)產(chǎn)登記工作有序推進(jìn)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響

　　不動(dòng)產(chǎn)登記工作部際聯(lián)席會(huì)議制度經(jīng)國(guó)務(wù)院批復(fù)建立，由9部門(mén)組成，是推動(dòng)建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的重要議事平臺(tái)。2014年3月28日，不動(dòng)產(chǎn)登記工作第一次部際聯(lián)席會(huì)議在北京召開(kāi)。部際聯(lián)席會(huì)議召集人、國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明表示，從今年開(kāi)始，將用3年左右時(shí)間全面建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，用4年左右時(shí)間，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息實(shí)時(shí)互通共享及依法查詢，形成不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。

　　同期，國(guó)土資源部辦公廳正式印發(fā)關(guān)于成立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作領(lǐng)導(dǎo)小組的通知。3月28日，國(guó)土部黨組成員、副部長(zhǎng)、不動(dòng)產(chǎn)登記工作領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)胡存智主持召開(kāi)領(lǐng)導(dǎo)小組第一次會(huì)議，通報(bào)了第一次部際聯(lián)席會(huì)議情況和下一步工作重點(diǎn)，并提出要求：突出重點(diǎn)，要緊緊圍繞登記機(jī)構(gòu)、登記依據(jù)、登記簿冊(cè)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”要求抓好不動(dòng)產(chǎn)登記制度頂層設(shè)計(jì)。

　　至此，醞釀多年的不動(dòng)產(chǎn)登記制度有了明確的時(shí)間表，不動(dòng)產(chǎn)登記制度建立后，實(shí)現(xiàn)住房信息聯(lián)網(wǎng)的步伐將加快。民眾期待，這一制度能成為反腐利器，攔住“房叔”“房嬸”們。

　　另外，據(jù)報(bào)道，按照官員財(cái)產(chǎn)申報(bào)的制度有關(guān)要求，北京、中央部分部委的處級(jí)以上官員正在登記房產(chǎn)。在3月全國(guó)兩會(huì)期間，北京市常務(wù)副市長(zhǎng)李士祥表示，北京官員房產(chǎn)登記工作正在進(jìn)行，“包括我的房產(chǎn)、住哪、多大面積、商品房還是政策房、戶主是誰(shuí)”。

　　（二）房地產(chǎn)稅法正式納入本屆立法規(guī)劃當(dāng)中

　　財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉在十二屆全國(guó)人大二次會(huì)議舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示，稅制改革是今年財(cái)稅體制改革的一個(gè)方面，其主要任務(wù)之一就是推進(jìn)房地產(chǎn)稅的立法。據(jù)了解，目前房地產(chǎn)稅法草案和環(huán)境保護(hù)稅法草案正在按照十八屆三中全會(huì)的精神積極起草當(dāng)中。

　　“房地產(chǎn)稅”與現(xiàn)在正在試點(diǎn)的“房產(chǎn)稅”并非同一概念，將可能涉及現(xiàn)行房地產(chǎn)領(lǐng)域的城鎮(zhèn)土地使用稅等十余項(xiàng)稅種的增減歸并。房地產(chǎn)稅不可能僅僅是為了調(diào)控房?jī)r(jià)，而是涉及整個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅制改革，將“房”和“地”的稅種進(jìn)行歸并，可避免重復(fù)征稅的問(wèn)題。

　　房產(chǎn)稅試點(diǎn)出臺(tái)之前，市場(chǎng)對(duì)此寄予厚望，希望房產(chǎn)稅的征收能抑制過(guò)高的房?jī)r(jià)。而上海和重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)兩年多以來(lái)，兩地房?jī)r(jià)仍舊保持上漲，“降房?jī)r(jià)”的效果并未顯現(xiàn)，所以現(xiàn)階段單憑房產(chǎn)稅、交易稅等稅，很難達(dá)到抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的作用，而是需要通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行通盤(pán)考慮，進(jìn)行房地產(chǎn)、金融等多領(lǐng)域聯(lián)動(dòng)的制度創(chuàng)新，建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展。

　?。ㄈ?個(gè)城市將試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)住房

　　共有產(chǎn)權(quán)被寫(xiě)入2014年的政府工作報(bào)告，而“健全符合國(guó)情的住房保障和供應(yīng)體系”，被寫(xiě)入十八屆三中全會(huì)《決定》中，亦成為未來(lái)樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的基本原則。

　　2014年4月1日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召集部分城市在北京召開(kāi)了一場(chǎng)共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市座談會(huì)。在上述座談會(huì)上，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個(gè)城市明確被列為全國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市，并明確試點(diǎn)城市要把公平公正作為基本原則，以解決中低收入等特定群體的住房問(wèn)題為主要目的。對(duì)此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥要求試點(diǎn)城市要進(jìn)一步完善試點(diǎn)方案，確保公平公正，并在此基礎(chǔ)上，探索建立符合國(guó)情的保障性住房供應(yīng)體系。

　　據(jù)了解，目前由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)牽頭的多個(gè)調(diào)研小組，對(duì)地方的住房保障和供應(yīng)體系構(gòu)成，包括住房保障政策體系、供應(yīng)體系等多個(gè)方面進(jìn)行調(diào)研，而其中共有產(chǎn)權(quán)住房是重點(diǎn)之一。

　　（作者單位：北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與資源管理研究院）