◆ 在如何精細(xì)化支持合理自住性和改善性購房方面，亟待對樓市的合理剛需進(jìn)行更有作為的有效疏導(dǎo)

　　◆ 現(xiàn)階段，有不少地方的房產(chǎn)調(diào)控政策已無太大空間，放寬的可能性不大

　　◆ 一方面，可以通過增加大城市群落供給、減少和壓縮中小城市土地供給來平衡資產(chǎn)市場供應(yīng)

　　◆ 另一方面，要把資本市場搞起來，通過金融創(chuàng)新，引入優(yōu)質(zhì)的實體經(jīng)濟(jì)，增加投資需求，錢就不會一直在房地產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)，房價也就能降下來

　　隨著調(diào)控政策深化，全國樓市普遍“降溫”且趨于理性。近期，江蘇省南京市部分樓盤出現(xiàn)萬人通宵排隊購房的場景，一度被誤讀為樓市重新趨熱的先兆。

　　日前，《瞭望》新聞周刊記者就此深入調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一邊是“四限”齊下的嚴(yán)厲調(diào)控，遏制房價上漲，一邊是一些地方二手房對新房出現(xiàn)價格倒掛。這種“矛盾”現(xiàn)象折射出，在如何精細(xì)化支持合理自住性和改善性購房方面，當(dāng)前亟待對樓市的合理剛需進(jìn)行更加有作為的有效疏導(dǎo)。受訪專家建議找準(zhǔn)病灶，精準(zhǔn)施策，通過增加優(yōu)質(zhì)供給，平抑房價、穩(wěn)定預(yù)期，真正從“住有所居”的政策目標(biāo)切實推動市場健康發(fā)展。

　　萬人“搶房”真相

　　近日，南京河西南區(qū)域10家樓盤集中加推3177套房，隨后出現(xiàn)近萬人通宵排隊搶房。據(jù)南京公證處統(tǒng)計，從11月15日早上8點至16日早上8點，整整24小時有14640組購房者排隊登記。

　　“登記的只是搖號資格”，一位購房人告訴《瞭望》新聞周刊記者，這幾家樓盤都要求最低首付8成，同時需要在銀行存款至少200萬元以備驗資。“河西是南京新城區(qū)，升值潛力最大，大家都盯著它。我也知道希望渺茫，但至少這次是有機(jī)會的”。

　　據(jù)估算，10個樓盤最大的房型8成首付款超過800萬元，多數(shù)房子的首付款在400萬元左右。這意味著，當(dāng)天有上萬的購房者將數(shù)百億資金存在了指定的銀行里。在當(dāng)天排隊最長的佳兆業(yè)城市廣場，349套房引來4268組購房者。本刊記者在該樓盤現(xiàn)場看到，排隊長度已經(jīng)超過200米。

　　售樓處工作人員說，這里從早上8點就排起了長隊，已有2000多人進(jìn)場，但完成驗資至少還要再等待3小時。因登記人流較大，登記地點安置在了售樓處10多公里外的一個賓館，并掛出告示稱要貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”的精神，但依然有近兩千人排隊。

　　“我買來自住的，我也算剛需，想盡辦法也得買上。”市民聞先生搖到其中一個樓盤120平方米的房子，在欣喜的同時也感覺到巨大的壓力。親戚朋友、信用貸、過橋資金……能借的他都借遍了。為了還這300多萬元的首付，他要把現(xiàn)有的房子拿去銀行抵押，還要小心維護(hù)與親朋的關(guān)系。

　　剛需購房者費盡心思想要“上車”，一些投資者也借機(jī)“搏一搏”。本刊記者聯(lián)系到一位當(dāng)天的購房人，他告訴記者，這次他們是通過4個人“眾籌”來買房的。其中一人有購房資格，但資金不夠，其他人各湊了100萬元。

　　這種現(xiàn)象也引起一些收入不高群體的“望房興嘆”。在南京某事業(yè)單位工作不到一年的小何，四千元的月薪支付房租后已所剩無幾。作為年輕人，他感覺壓力很大，“看到那么多人搶房子，感到無奈和無力。”

　　《瞭望》新聞周刊記者了解到，河西是近年來南京房價上漲較快的區(qū)域。2015年至2016年初，該區(qū)域土拍連續(xù)出現(xiàn)“地王”，商品房價格也隨之節(jié)節(jié)攀升。2016年9月開始限購后，隨著調(diào)控不斷加碼，雖然需求旺盛，但新房價格被嚴(yán)格控制在2016年10月份水平。

　　因為嚴(yán)格限價，此次河西南新房申報價格不超過3.5萬元/平方米，河西中新房申報價不超過4.5萬元/平方米。然而，目前河西區(qū)域二手房的報價普遍在5萬～6萬元/平方米，形成了巨大價格倒掛。每平方米1萬多元的差價，讓不少購房者覺得買到就是賺到。

　　供需有待再平衡

　　“壓制價格，供應(yīng)量少，加上集中認(rèn)籌，必然帶來這樣的情況。”接受《瞭望》新聞周刊記者采訪中，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，萬人搶房主要是因為當(dāng)前樓市存在供求不匹配問題，合理需求需要有效疏導(dǎo)。

　　南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為，集中上市很大程度上刺激了河西區(qū)域積壓已久的需求，加上價格限制帶來的差價空間，很多購房者前來排隊。主要是自住性需求一度被壓抑的后果。

　　本刊記者了解到，去年調(diào)控以來，南京房價總體穩(wěn)中趨降。今年“限購、限貸、限價、限售”四限政策湊齊，市場逐漸轉(zhuǎn)冷，價格受到抑制，但深層次的挑戰(zhàn)也在逐漸顯露出來。

　　——博弈房企“憋”不住。南京市房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次集中推出河西南的樓盤，主要是為了滿足剛需和改善型需求的購房者。相關(guān)部門積極做了準(zhǔn)備，對認(rèn)籌查驗地點進(jìn)行了分散，避免人流過度集中帶來安全隱患。但由于限價，也就是要求開盤房價不超過去年的水平，導(dǎo)致河西區(qū)域典型的價格倒掛，利差成為投資客的主要目標(biāo)。

　　當(dāng)前，市場迅速降溫之后，上市量和成交量雙雙下滑。來自365房地產(chǎn)網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，今年10月份南京成交新房3787套，環(huán)比9月份下跌了42%，同比下滑4成多，“金九銀十”本來是旺銷周期，南京只賣掉10372套房，創(chuàng)6年以來新低。

　　一位資深業(yè)內(nèi)人士說，現(xiàn)在房企多是上市公司，財務(wù)報表有要求，銷售盈利壓力很大。此前，為防范房價上漲，河西區(qū)域近半年沒有發(fā)放銷售許可。這次放開，開發(fā)商為緩解資金壓力，只能拿出一部分來賣，但不會推出核心地塊。

　　——普遍降溫下，供需有待再平衡?！恫t望》新聞周刊記者采訪了解到，各地政府部門為穩(wěn)定房價采取了不少辦法。如，限制銷售上傳備案：備案一套價格較低的郊區(qū)房，才能備案一套主城的高價房。限制高房價區(qū)域的銷售許可發(fā)放等方式，避免區(qū)域高房價直接呈現(xiàn)在統(tǒng)計數(shù)據(jù)中。

　　目前，隨著調(diào)控政策的持續(xù)，南京房價總體呈現(xiàn)穩(wěn)中趨降走勢。但隨著調(diào)控政策不斷升級，尤其是今年以來，南京四限政策湊齊，市場整體轉(zhuǎn)冷但部分區(qū)域仍然火爆。一方面為防止房價過快上漲，地方主管部門不得不壓制新房價格。但新房與二手房價格倒掛，出現(xiàn)“買到就是賺到”的現(xiàn)狀，有可能刺激投機(jī)行為;另一方面，為維護(hù)交易秩序，銷售過程中主管部門又不得不設(shè)置高首付比例等門檻，部分剛需群體購房能力受到限制。

　　積極有序引導(dǎo)剛需

　　真的是“買到就賺到”嗎?采訪中，南京一家事業(yè)單位職工付先生，在河西區(qū)域租房居住，他的經(jīng)歷表明這個區(qū)域有大量住房空置。“很多人買了，并不在這里住，這里的二手房可謂有價無市。”孟祥遠(yuǎn)也表示，10月份南京房價首次同比下跌1.1%，表明經(jīng)過一年的調(diào)控，過快上漲的勢頭已經(jīng)被遏制了。甚至有些區(qū)域，已經(jīng)出現(xiàn)了政府給一個指導(dǎo)價，開發(fā)商開盤卻賣不出去的情況。像南京河西這樣的情況并不普遍，在新購房產(chǎn)不滿三年不得交易的政策下，投資的風(fēng)險也在上升。

　　實際上，此前多地也曾有因各種原因?qū)е碌姆康禺a(chǎn)市場局部火爆現(xiàn)象。一些地方房源少、要求全款買，反而引發(fā)“搶房”。“有點風(fēng)聲，大家都緊張。不止南京，其他地方也一樣。”一名三線城市銀監(jiān)系統(tǒng)的部門負(fù)責(zé)人向《瞭望》新聞周刊記者表示，她所在的城市也出現(xiàn)了一二手房價倒掛，主城區(qū)首付新房均價11000元，二手房是13000元，而且開發(fā)商因為房源少，要求全款買，大家反而會去搶。

　　這位負(fù)責(zé)人說，從個人住房按揭貸款來看，部分地方投資性購房需求增多，加杠桿現(xiàn)象在增加。同時，房企資金補充渠道少，資金壓力進(jìn)一步加大。一線城市要防范局部過熱變成全局過熱，而一些三線城市也要防范銷售速度減緩，引發(fā)成新一輪“去庫存”壓力。

　　房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定器，也是發(fā)展的雙刃劍。中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷說，一二線城市的高房價、三四線城市的高庫存，以及房企和居民的高杠桿，就可能造成經(jīng)濟(jì)運行的隱患。

　　本刊記者了解到，現(xiàn)階段，有不少地方的房產(chǎn)調(diào)控政策已無太大空間，放寬的可能性不大。針對樓市普遍降溫下的局部“搶房”現(xiàn)象，部分專家認(rèn)為，這既考驗著地方疏導(dǎo)樓市合理需求和有效甄別投機(jī)行為的智慧，也對各方面的系統(tǒng)施策提出了要求。

　　采訪中，南京大學(xué)長三角經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展研究中心執(zhí)行主任劉志彪同時提醒，過去的貨幣寬松多年，市場上投資的錢不缺，這些資金追逐有限的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)結(jié)果自然是漲價，樓市調(diào)控仍然需要探尋長效機(jī)制。

　　“說到底，還是資產(chǎn)荒的問題”。劉志彪說，目前的投資手段、投資工具、投資市場等基礎(chǔ)發(fā)展都不足，需要進(jìn)一步增加優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供應(yīng)，錢就不會一直在房地產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)，房價也就能降下來。

　　劉志彪等受訪專家建議，一方面，可以通過增加大城市群落供給、減少和壓縮中小城市土地供給來平衡資產(chǎn)市場供應(yīng);另一方面，要把資本市場搞起來，通過金融創(chuàng)新，引入優(yōu)質(zhì)的實體經(jīng)濟(jì)，增加投資需求。(刊于《瞭望》2017年第49期，原題《樓市剛需如何疏導(dǎo)》 記者 潘曄 楊紹功 陳剛)