“根據(jù)接下來的調(diào)整，希望中華企業(yè)(600675.SH)未來三年內(nèi)能成為上海一流的房地產(chǎn)開發(fā)及綜合服務(wù)商。”6月21日下午，在年度股東大會(huì)上，面對臺(tái)下的96名股東，董事長蔡順明表明了決心。

　　這本該是中華企業(yè)一年一度的股東大會(huì)，而今年的特殊意義在于也是中華企業(yè)的重組大會(huì)—它需要股東們投出支持的一票。原因很簡單，眼下，事關(guān)這家企業(yè)未來發(fā)展的重組正進(jìn)入了尤為關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)。不久前，上海國資委方面給予了其同意的批復(fù)，重組方案在本次股東大會(huì)獲批后，最終交由中國證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)，走完最后一步。

　　要知道，中華企業(yè)的重組是一道無例可循的整合難題。成功與否，在某種程度上意味著這家老牌地產(chǎn)國企能否再現(xiàn)榮光。更深層的意義也代表著上海國有房企能否建立做強(qiáng)做大的新路徑。

　　就在一年前，這家堪稱上海最老牌的地產(chǎn)國企，險(xiǎn)些處于退市的邊緣。連蔡順明自己也坦誠，當(dāng)其他房企步入發(fā)展的快車道時(shí)，擁有先天優(yōu)勢的中華企業(yè)無論是在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、投資策略、發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營方式等等維度，都有偏差。

　　如何讓企業(yè)活下來?需要思路的轉(zhuǎn)變、需要勇氣和魄力，更需要前瞻性的思考。外界也在期待，中華企業(yè)要如何從內(nèi)部變革開始，推進(jìn)未來的重組。蔡順明將過去一年總結(jié)為是，“背水一戰(zhàn)、奮力一搏的一年”他也清楚，中華企業(yè)必須要升級自身的核心能力、破除國企舊體制的桎梏，跟上時(shí)代的步伐。

　　顯然，時(shí)隔一年，他已經(jīng)為企業(yè)找到了搏斗的路徑。在回答時(shí)代周報(bào)記者問題時(shí)，他給出了自己的思路：總的策略是把發(fā)展重心回歸到上海，借助企業(yè)在上海的原有積累，逐步從房地產(chǎn)開發(fā)商向房地產(chǎn)開發(fā)及綜合服務(wù)商轉(zhuǎn)型。

　　船小好調(diào)頭

　　截至目前中華企業(yè)手上存貨估值100多億元，體量并不算大。“我們的船小好調(diào)頭。” 蔡順明當(dāng)天對股東們表示。

　　在蔡順明看來，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需要從粗放的思路中轉(zhuǎn)變，此前拼資源拼資金的開發(fā)老路子老模式，已經(jīng)面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)土地資源日益稀缺時(shí)，再談拼資源，容易陷入有一頓沒一頓的困境。而中華企業(yè)要做的是賦予開發(fā)更多的內(nèi)容。避免走“不知道下一頓”在哪里的舊路。

　　按照時(shí)代周報(bào)記者的了解，“資產(chǎn)經(jīng)營和資本運(yùn)作”雙輪驅(qū)動(dòng)的投資運(yùn)營模式將在未來形成。具體而言，開發(fā)建設(shè)將是業(yè)務(wù)的切入點(diǎn)，增值服務(wù)為利潤增長點(diǎn)，輕資產(chǎn)運(yùn)營為風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)。

　　值得一提的是，中華企業(yè)的轉(zhuǎn)型主要圍繞從提供開發(fā)住宅類產(chǎn)品向提供居住類產(chǎn)品轉(zhuǎn)型，從個(gè)性化開發(fā)向產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和生產(chǎn)工業(yè)化轉(zhuǎn)型，從單一小區(qū)開發(fā)向多級聯(lián)動(dòng)、項(xiàng)目代建和資產(chǎn)運(yùn)營等多元開發(fā)轉(zhuǎn)型等幾個(gè)層面。

　　“中華企業(yè)要摘掉的是傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商的帽子，但并不意味著企業(yè)就停止地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。”蔡順明強(qiáng)調(diào)表示，中華企業(yè)未來的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)都是可以持續(xù)經(jīng)營的，企業(yè)也會(huì)在經(jīng)營性的收入上提高占比。

　　當(dāng)然改變并不是一個(gè)輕松的命題。中華企業(yè)要轉(zhuǎn)型，需要房地產(chǎn)主業(yè)平穩(wěn)過渡，新的業(yè)務(wù)模塊無論是業(yè)務(wù)維度還是人員都與房地產(chǎn)休戚相關(guān)。處理好新舊業(yè)務(wù)關(guān)系、重新梳理組織架構(gòu)以適應(yīng)新的戰(zhàn)略目標(biāo)是其中的一大關(guān)鍵。

　　在內(nèi)部架構(gòu)上，中華企業(yè)從原先的“四大中心六個(gè)事業(yè)部”調(diào)整為“六個(gè)事業(yè)部+五個(gè)中心+三個(gè)部門”的扁平化組織管理架構(gòu)。按照設(shè)想，中心實(shí)施投資決策、戰(zhàn)略管控，事業(yè)部作為經(jīng)營實(shí)體、利潤中心，項(xiàng)目公司對項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行管理，同類項(xiàng)目向事業(yè)部歸并集中，由事業(yè)部統(tǒng)一運(yùn)營管理的經(jīng)營管理模式。

　　在業(yè)務(wù)模塊上，以事業(yè)部為組織單位，做了切割。具體為包含居住產(chǎn)品開發(fā)事業(yè)部、商業(yè)辦公開發(fā)事業(yè)部、社區(qū)運(yùn)營事業(yè)部、城市更新服務(wù)事業(yè)部、投融資拓展事業(yè)部和資產(chǎn)運(yùn)營事業(yè)部。五大中心為，品牌與客戶中心、戰(zhàn)略投資中心、產(chǎn)品研發(fā)中心、財(cái)務(wù)資金中心和人力資源中心。這也被視為能全面提升企業(yè)管理效能和產(chǎn)業(yè)板塊發(fā)展能級。

　　架構(gòu)的調(diào)整并不足夠，去年一整年，圍繞著兩件事，中華企業(yè)作出了積極的嘗試。蔡順明總結(jié)為一是提高企業(yè)的健康度，二是在資本市場有所作為。

　　“存量去化、資金回籠”，是增進(jìn)企業(yè)健康度的一大方法，也是工作的一大重中之重。按照時(shí)代周報(bào)記者的了解，針對各在售樓盤實(shí)際情況，公司實(shí)施了“居住無憂”計(jì)劃，在銷售端提供“購房無憂”，在服務(wù)端提供“生活無憂”，有計(jì)劃、有步驟、有措施推進(jìn)銷售回籠和存量去化。

　　圍繞“扭虧為盈”的目標(biāo)，明確年度階段指標(biāo)，強(qiáng)化資金管控則是另外一大方面。通過制訂完善全面預(yù)算管理，完成居住類項(xiàng)目成本進(jìn)度節(jié)點(diǎn)分解，中華企業(yè)期冀在內(nèi)部推動(dòng)公司預(yù)算管控程度精細(xì)化，形成有利于操作、控制和考核的預(yù)算管理模式。此外公司還在努力進(jìn)一步壓縮帶息負(fù)債，提前償還或置換高息貸款，降低資金成本。

　　“希望公司摘掉傳統(tǒng)開發(fā)商的帽子后，企業(yè)的市盈率和估值也可以上去。”蔡順明當(dāng)天憧憬。按照他的表述，接下來中華企業(yè)還會(huì)在三大點(diǎn)上做堅(jiān)持，一是堅(jiān)持在資本市場推進(jìn)發(fā)展;二是從健康度和能力建設(shè)下功夫，堅(jiān)持降低企業(yè)的負(fù)債，降到國資委方面定性為健康企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn);三是對標(biāo)行業(yè)的標(biāo)桿，在成本控制和市場控制上進(jìn)行改變。

　　重組的價(jià)值

　　戰(zhàn)斗的號角已經(jīng)吹響。現(xiàn)在交由中國證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)的重組方案也為轉(zhuǎn)型提供了保障。

　　按照2017年5月22日新調(diào)整的公告，通過買資產(chǎn)、發(fā)股票募資這兩步，中華企業(yè)獲得大股東優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入的同時(shí)，也會(huì)迎來新股東—央企華潤置地(01109.HK)和平安不動(dòng)產(chǎn)。

　　上海市國資委方面已經(jīng)原則同意了中華企業(yè)的重組方案。即意味著，中華企業(yè)可以擬向控股股東上海地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買其持有的中星集團(tuán)100%股權(quán)。經(jīng)交易雙方協(xié)商確定，擬注入資產(chǎn)的交易價(jià)格為174.72億元。其中，以發(fā)行股份的方式支付交易對價(jià)的85%，以現(xiàn)金方式支付交易對價(jià)的15%。

　　一旦交易成功，中華企業(yè)不僅用174億元撬動(dòng)了中星集團(tuán)331億元的資產(chǎn)，同時(shí)還能借助中星集團(tuán)的眾多下屬企業(yè)進(jìn)一步提升運(yùn)營能力。

　　上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下的這家中星集團(tuán)，帶給中華企業(yè)的是一部分外界垂涎已久的資產(chǎn)。整合的標(biāo)的資產(chǎn)涉及中星集團(tuán)分布于6個(gè)城市的21個(gè)項(xiàng)目，達(dá)200萬平方米。而中華企業(yè)2016年的開發(fā)面積僅為37.28萬平方米，土地儲(chǔ)備體量并不算大。中星集團(tuán)的資產(chǎn)多處于在建階段，整合完成后基本可以直接創(chuàng)造收益。

　　在區(qū)域分布上而言，中星集團(tuán)的資產(chǎn)集中于長三角地區(qū)，當(dāng)中有90萬平方米位于上海，而中華企業(yè)接下來的發(fā)展就是聚焦上海，可以為企業(yè)發(fā)展提供不少的貨源。加之這些地塊拿地時(shí)間普遍較早，成本也相對較低，存在一定的盈利空間。

　　對此，中華企業(yè)管理層方面當(dāng)天也重申，這些項(xiàng)目及時(shí)地補(bǔ)充了公司的土地儲(chǔ)備，使公司得以進(jìn)入新的區(qū)域市場，實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，保證了公司業(yè)務(wù)發(fā)展的可持續(xù)性。

　　不同于其他房企，中華企業(yè)的接下來的發(fā)展路徑是通過先做強(qiáng)再做大。對接大股東的資源是一方面，如何向其他企業(yè)學(xué)習(xí)以及獲得市場化的資源也是重要的課題。

　　蔡順明當(dāng)天直接給出了中華企業(yè)的對標(biāo)對象—華潤和平安不動(dòng)產(chǎn)：要向華潤學(xué)習(xí)項(xiàng)目運(yùn)營和資產(chǎn)經(jīng)營的經(jīng)驗(yàn)，向平安學(xué)習(xí)在房地產(chǎn)投資的經(jīng)驗(yàn)。“從零開始，學(xué)會(huì)了后，再壯大。”他對時(shí)代周報(bào)記者說道。

　　根據(jù)證監(jiān)會(huì)頒布的再融資新規(guī)，中華企業(yè)的重組方案已經(jīng)從定價(jià)基準(zhǔn)日、發(fā)行價(jià)格以及募集資金規(guī)模等方面進(jìn)行了調(diào)整。從原先的5.23元/股調(diào)整為發(fā)行期首日前20個(gè)交易日公司股票均價(jià)的90%，且鎖定期為36個(gè)月。這本該對引進(jìn)戰(zhàn)投形成較為“不利”局面，但華潤商業(yè)和平安不動(dòng)產(chǎn)依然堅(jiān)定支持中華企業(yè)本次重組。

　　在蔡順明看來，在國企推進(jìn)這樣的改革確實(shí)不容易。但是中華企業(yè)在選擇戰(zhàn)略合作伙伴上是極為謹(jǐn)慎的。“如果是快銷型的開發(fā)商，再大再強(qiáng)我們也不會(huì)考慮。”他說，“大家就像是吃快餐一樣，肯定不是中華企業(yè)的合作伙伴。我們希望引進(jìn)的合作方是可以幫助企業(yè)進(jìn)行持續(xù)經(jīng)營，也可以幫助企業(yè)的資產(chǎn)進(jìn)行持續(xù)經(jīng)營。”

　　良性的軌道

　　在上海國資改革浪潮中，像中華企業(yè)這樣的操作方式要推進(jìn)，本就需要極大的努力。

　　按照2016年的年報(bào)顯示，中華企業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入141.97億元，同比增加205.01%。分地區(qū)看，上海地區(qū)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入123.93億元，江蘇地區(qū)實(shí)現(xiàn)14.91億元，浙江地區(qū)實(shí)現(xiàn)2.99億元。

　　財(cái)務(wù)方面，歸屬于上市公司股東凈利潤6.55億元，基本每股收益0.351元/股，總資產(chǎn)304.28億元。經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金量凈額為89.86億元。帶息負(fù)債總額壓縮約69億元，資產(chǎn)負(fù)債率下降3.96個(gè)百分點(diǎn)，帶息負(fù)債成本下降1.21個(gè)百分點(diǎn)，同比2015年減少利息支出約7.42億元，有效提升企業(yè)健康度。

　　“一開始我們也是心理沒底的，但我們確實(shí)去年一整年做了充分的準(zhǔn)備。上海方面實(shí)現(xiàn)近124億元的營收也是前所未有的。” 蔡順明說到道。

　　不過，從目前來看，中華企業(yè)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)未到，蔡順明期望達(dá)成的狀態(tài)。從目前的銷售結(jié)構(gòu)來看，房產(chǎn)銷售為135.74億元，房屋租賃為3.36億元，商業(yè)和服務(wù)業(yè)2.57億元，工程施工1749.37億元。

　　如何探索輕資產(chǎn)的開發(fā)模式，如何拓展儲(chǔ)備渠道等等問題有待著這家企業(yè)來思考。不過，蔡順明對時(shí)代周報(bào)記者強(qiáng)調(diào)表示，在上海進(jìn)一步做強(qiáng)再做大是毋庸置疑的，“目前100多億元的貨值中，上海占比在30%左右，外省市占比是70%。未來要成為一流企業(yè)，在外地的三四線項(xiàng)目就會(huì)加快去化。”

　　“當(dāng)然，接下來中華企業(yè)也會(huì)堅(jiān)定不移地推進(jìn)改革。”蔡順明表示。去年，中華企業(yè)四套經(jīng)營班子整合為一套班子，給了他未來推進(jìn)中華企業(yè)重組的信心，“在管理上，通過整合把分散的人集合到了一起辦公。去年有了這樣四合一的決心，接下來一切也會(huì)更加順利。”

　　外界也在期待中華企業(yè)和上海地產(chǎn)集團(tuán)之間的整合。目前，上海地產(chǎn)集團(tuán)即被認(rèn)定為國資系統(tǒng)以城市更新為核心業(yè)務(wù)的功能性企業(yè)，并被定性為發(fā)展以“生活、生態(tài)、生產(chǎn)”高度融合的城市更新平臺(tái)。

　　這對于中華企業(yè)而言也是機(jī)會(huì)。按照蔡順明對時(shí)代周報(bào)記者的表示，重組之后，上海地產(chǎn)集團(tuán)將只負(fù)責(zé)一級開發(fā)，不進(jìn)入二級開發(fā)。而中華企業(yè)未來也將參與二級開發(fā)中的城市更新業(yè)務(wù)，與大股東方面明確分工，建立合作通道。大股東方面市場化的資源，也會(huì)向中華企業(yè)做傾斜。

　　“首先把自己的核心能力、開發(fā)能力、持續(xù)經(jīng)營的能力提升上去了，企業(yè)才會(huì)有健康的發(fā)展。”蔡順明表示。