今年6月2日，位于常州市武進(jìn)區(qū)遙觀鎮(zhèn)的江蘇雷利電機(jī)有限公司順利通過證監(jiān)會審核，成功在深交所上市，成為中央農(nóng)村土地制度改革三項試點開展以來，全國首家以集體經(jīng)營性建設(shè)用地作為募投項目建設(shè)用地，實現(xiàn)主板上市的企業(yè)。雷利電機(jī)的上市，標(biāo)志著在國內(nèi)資本市場首次實現(xiàn)了集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有建設(shè)用地同等入市、同權(quán)同價，有效突破了集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革的“最高天花板”，為中國集體經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)盤活存量低效用地、顯化提升集體資產(chǎn)價值探索出一條全新路徑。

　　常州市武進(jìn)區(qū)作為江蘇省唯一的農(nóng)村土地制度改革試點地區(qū)，截至目前已完成集體經(jīng)營性建設(shè)用地一、二級市場所有類型入市940.5畝，交易總額3.52億元;其中，一級市場以出讓、租賃、作價出資入股等方式入市664畝，交易金額3.2億元;二級市場以轉(zhuǎn)讓、抵押等方式入市276.5畝，交易金額0.32億元;惠及42.5萬余人，促進(jìn)農(nóng)民和集體增收2.57億元，有效探索建立了“同權(quán)同價、流轉(zhuǎn)順暢、收益共享”的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度。與全國其他試點地區(qū)相比，武進(jìn)區(qū)農(nóng)村土地制度改革三項試點成效主要體現(xiàn)在以下六個方面。

　　一是率先編制了空間全覆蓋的規(guī)劃體系。以武進(jìn)區(qū)及各鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃確定的各項土地約束性指標(biāo)為基礎(chǔ)，制訂了分區(qū)域、全覆蓋的規(guī)劃管理辦法，編制完成《武進(jìn)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》、《武進(jìn)區(qū)鎮(zhèn)村布局規(guī)劃》和各鎮(zhèn)總體規(guī)劃，合理劃定了城鎮(zhèn)、村莊建設(shè)用地邊界。根據(jù)批準(zhǔn)的鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，全區(qū)各鎮(zhèn)全面完成了村莊規(guī)劃編制審批工作，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)高起點、高質(zhì)量地開展村土地利用規(guī)劃編制試點工作，率先構(gòu)建了具有一定科學(xué)性、前瞻性的“區(qū)—鎮(zhèn)—村”三級規(guī)劃體系，實現(xiàn)了真正意義上的空間全覆蓋和規(guī)劃體系全覆蓋，為農(nóng)村土地制度改革試點順利開展奠定了基礎(chǔ)。在5月9日召開的全國村土地利用規(guī)劃編制工作現(xiàn)場會上，武進(jìn)代表江蘇作了典型發(fā)言和經(jīng)驗交流，受到國土資源部的充分肯定。

　　二是率先建立了城鄉(xiāng)全覆蓋的基準(zhǔn)地價體系。針對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地和宅基地沒有科學(xué)合理的入市和有償使用價格形成機(jī)制的情況，率先在“兩規(guī)融合”基礎(chǔ)上編制完成了城鄉(xiāng)一體化全覆蓋的基準(zhǔn)地價體系，并于今年2月通過省國土資源廳驗收。目前該成果已廣泛應(yīng)用于武進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地有償使用與退出、集體土地征遷安置補(bǔ)償價格評估等工作中，為相關(guān)改革工作提供了基礎(chǔ)性價格形成依據(jù)，理順了價格形成機(jī)制。

　　三是率先實現(xiàn)了集體與國有土地的同網(wǎng)交易。成功開發(fā)了集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易平臺，與全省國有建設(shè)用地網(wǎng)上交易系統(tǒng)同網(wǎng)運(yùn)行。今年3月，武進(jìn)區(qū)禮嘉鎮(zhèn)蒲岸村的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，首次以網(wǎng)上交易的形式在江蘇土地市場網(wǎng)掛牌出讓并順利入市，率先實現(xiàn)了集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地在統(tǒng)一的網(wǎng)上競價規(guī)則下公開招拍掛交易。目前，武進(jìn)區(qū)一級市場的工業(yè)和商業(yè)用途集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、作價出資入股等，均已全部實現(xiàn)網(wǎng)上交易;二級市場的工業(yè)和商業(yè)用途集體經(jīng)營性建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓、抵押等，也已全部實現(xiàn)網(wǎng)上匯總統(tǒng)計。

　　四是率先實現(xiàn)了資本市場上集體與國有土地的同權(quán)同價。積極推動財務(wù)制度規(guī)范、符合IPO條件的優(yōu)質(zhì)企業(yè)參與農(nóng)村土地制度改革，鼓勵其以改革試點允許的出讓方式取得集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)后，在主板上市或新三板掛牌。通過創(chuàng)新整合運(yùn)用低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)政策和農(nóng)村土地入市改革的授權(quán)政策，武進(jìn)區(qū)遙觀鎮(zhèn)對產(chǎn)出效益較低的集體經(jīng)營性建設(shè)用地進(jìn)行收儲后，以協(xié)議方式將集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓給江蘇雷利電機(jī)有限公司，并通過了中國證監(jiān)會審核，實現(xiàn)了集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地在國內(nèi)資本市場同權(quán)同價零的突破。

　　五是率先實踐了所有類型的入市試點。按照供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和工業(yè)用地供應(yīng)制度改革要求，在“農(nóng)民和集體利益不受損、企業(yè)負(fù)擔(dān)不加重”的前提下，武進(jìn)區(qū)同步開展一級市場和二級市場試點工作，實踐了入市改革試點要求的所有類型。在入市途徑上，根據(jù)不同地塊情況，提供了就地入市、調(diào)整入市、集中整治入市等三種途徑選擇。在入市方式上，既有在一級市場以出讓、租賃、作價出資(入股)等有償使用方式入市的樣本，也有在二級市場以轉(zhuǎn)讓、抵押等方式入市的案例。在入市類型上，既有集體工業(yè)用地，也有集體商業(yè)用地;既有小微企業(yè)，更有成功IPO的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。通過各種類型的入市試點，既降低了企業(yè)成本，縮短了審批周期，又提升集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的靈活性和參與度，更為中央修法提供了豐富詳實的實踐經(jīng)驗和案例支撐。

　　六是率先發(fā)放了農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款。研究出臺了集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)、農(nóng)房抵押貸款試點暫行辦法，同時區(qū)政府設(shè)立1000萬元 “三權(quán)”抵押貸款風(fēng)險補(bǔ)償基金，建立了風(fēng)險補(bǔ)償機(jī)制。江蘇銀行、江南銀行等8家商業(yè)銀行實行優(yōu)惠貸款利率，支持使用集體經(jīng)營性建設(shè)用地的企業(yè)股改上市和辦理銀行抵押貸款。禮嘉鎮(zhèn)常州雙盛公司企業(yè)將農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)證、土地承包經(jīng)營權(quán)證和農(nóng)房(宅基地)不動產(chǎn)權(quán)證一并抵押，獲批了全國第一筆農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款250萬元。通過抵押貸款替換原有擔(dān)保貸款，不僅有效化解了鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、民營企業(yè)的互聯(lián)互保貸款的金融風(fēng)險，也有力維護(hù)了集體權(quán)益和農(nóng)村社會穩(wěn)定。

　　(來源：常州市委改革辦 編輯：中國經(jīng)濟(jì)體制改革雜志社通聯(lián)部 盧志文 文武)