房地產(chǎn)本質(zhì)上是時(shí)代的一面鏡子，處于什么樣的時(shí)代，就會(huì)有什么樣的房地產(chǎn)與之互相匹配。因此，當(dāng)我們談及城鎮(zhèn)化如何影響房地產(chǎn)，我們真正需要談的問題是：在地理空間被不斷重塑的時(shí)代，我們的城市會(huì)在哪里?又會(huì)走向哪兒?

　　一、空間的新時(shí)代

　　從最為普通的意義上講，城鎮(zhèn)化作為一種過程，本質(zhì)是人口、企業(yè)、資金在地理空間上重組，在一定交通和技術(shù)條件下，這種重組將打破原有的城市地理布局，既會(huì)創(chuàng)造新的價(jià)值，也會(huì)毀滅舊的價(jià)值，所以，城鎮(zhèn)化也可以理解為一種破壞性創(chuàng)新的過程。

　　房地產(chǎn)是城市生產(chǎn)方式和生活方式的空間載體?？梢哉f，有什么樣的城市生產(chǎn)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，就會(huì)有什么樣的房地產(chǎn)消費(fèi)需求?；谶@個(gè)觀察角度，如果要對房地產(chǎn)的歷史作一個(gè)劃分，那么只有兩個(gè)段落：工業(yè)革命之前和工業(yè)革命之后。前一段歷史綿延數(shù)千年，人們的居住方式并未明顯改變，這個(gè)時(shí)代衡量房地產(chǎn)的典型標(biāo)志是宮殿、神廟，而非普通人的住宅;后一段歷史雖只有不到200年，卻以顛覆者的姿態(tài)徹底改變了人們的工作和生活方式，建構(gòu)了一種新的秩序。房地產(chǎn)才成為一種可以交易的、能大批量生產(chǎn)的商品，改變了人類的生活方式。

　　今天，我們正處于一個(gè)新的時(shí)代浪潮之中。在現(xiàn)代化的交通、通訊和信息技術(shù)條件下，城市的邊界在模糊。原則上，基于交通運(yùn)輸工具的不斷更新，才使得區(qū)域和國家間的長途運(yùn)輸、城市之間的區(qū)域內(nèi)運(yùn)輸、城市內(nèi)部的運(yùn)輸效率不斷改進(jìn)，從而在更大的地理空間上拓展了城市的功能，從而改變了距離、重塑了空間，從而也極大地影響了城市的人口和產(chǎn)業(yè)配置結(jié)構(gòu)。

　　交通運(yùn)輸工具和基礎(chǔ)設(shè)施的改善所帶來的通勤模式的轉(zhuǎn)變通常會(huì)促使人口、土地在空間上重新配置。如果沒有便利的交通，或者運(yùn)輸費(fèi)用極高、運(yùn)輸速度極慢，經(jīng)濟(jì)增長和人口增長就只能集中在城市內(nèi)部或周邊地區(qū)極為有限的范圍內(nèi)。制造業(yè)主要集中在港口和鐵路樞紐，就業(yè)集中在城市中心。這個(gè)時(shí)候房子的價(jià)值就體現(xiàn)為距離城市就業(yè)中心的遠(yuǎn)近，房價(jià)在本質(zhì)上也體現(xiàn)為對時(shí)間的節(jié)約和交通成本的節(jié)約。

　　隨著交通工具的改進(jìn)，特別是高速公路、鐵路以及航空的發(fā)展，特別是交通大動(dòng)脈的興建，制造業(yè)的分散成為一種趨勢，企業(yè)和勞動(dòng)力也開始重新流動(dòng)，從而形成新的城市地理，并通常伴隨城市中心一定距離范圍內(nèi)郊區(qū)的發(fā)展或者周邊市縣的崛起。以美國為例，在都市中心區(qū)，制造業(yè)雇傭人數(shù)的比例1948年時(shí)約占2/3，但是到了2000年，只占到1/2 以下了，與之相伴的是，盡管美國的城市化水平不斷提高，但是居住在大城市的人數(shù)占比卻在不斷下降。在這種情況下，我們通常會(huì)看到城市中心的住宅需求會(huì)出現(xiàn)不同程度的下降，郊區(qū)或周邊市縣的住宅需求會(huì)上升。

　　隨著跨區(qū)域、跨城市交通網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，新的城市或者城市群也開始崛起，城市化水平會(huì)進(jìn)一步提高，但是原有的樞紐城市的地位開始下降，從而使得不同城市的空間優(yōu)勢再次被重塑。

　　交通運(yùn)輸工具的變化與城市的邊界存在極為明顯的關(guān)聯(lián)性。在海運(yùn)港口運(yùn)輸時(shí)代，最大且也是最早的大型都市商業(yè)中心通常臨海而建，人口在此集中;在汽車運(yùn)輸時(shí)代，則是城市化向郊區(qū)擴(kuò)展的階段;在航空運(yùn)輸時(shí)代，則是大都市區(qū)進(jìn)一步向大型化發(fā)展的階段，人口和產(chǎn)業(yè)在地理空間上的重新布局進(jìn)一步擴(kuò)展。

　　交通和通訊條件的改善、全球化的發(fā)展以及互聯(lián)網(wǎng)的普及，我們的城市以及我們的生產(chǎn)、生活方式正在經(jīng)歷新的重構(gòu)，城市將從工業(yè)主導(dǎo)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)主導(dǎo)的發(fā)展階段，人們對房地產(chǎn)的需求也不再是單純的住宅，需求結(jié)構(gòu)將變得更加多元和復(fù)雜。

　　二、城市重塑與未來的房子

　　從國際經(jīng)驗(yàn)看，大型都市區(qū)或大型城市群是城市地理的一種典型形態(tài)。歷經(jīng)100多年的自發(fā)演變，美國人從農(nóng)村到城市、從城市到郊區(qū)，從郊區(qū)形成小型都市區(qū)、從小型都市區(qū)拓展成大型都市區(qū)。從2012年最新人口數(shù)據(jù)看，美國全部366個(gè)大都市區(qū)人口占比83.7%，9個(gè)大都市區(qū)人口占比24.6%，紐約和洛杉磯兩個(gè)大型都市區(qū)人口占比超過10%。也許更具啟發(fā)性的現(xiàn)象是：美國100萬以上的大都市區(qū)以人口規(guī)模擴(kuò)張為主，相反，100萬以下的大都市區(qū)以城市數(shù)量擴(kuò)張為主。表現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，可以看出：美國100萬以上的大都市區(qū)數(shù)量在過去50年里幾乎沒有增加，但人口卻增加了2.5倍。

　　在中國，過去經(jīng)常的爭論是中國的城市發(fā)展到底以大城市為主，還是以中小城市或小城鎮(zhèn)為主，在目前新的交通和地理?xiàng)l件下，這個(gè)爭議基本可以停止了，城市群也將成為中國主導(dǎo)性的空間載體。

　　從最普通的含義上，城市群是最大的城市空間概念，它包括：至少一個(gè)中心城市(例如，上海是長三角城市群的唯一中心城市;香港、深圳和廣州則是珠三角城市群的三個(gè)中心城市)、多個(gè)次中心城市、中小城市、城鎮(zhèn)、郊區(qū)。

　　站在決策者的角度，城市群之所以被稱為一個(gè)載體，是因?yàn)樵诔鞘腥哼@樣一個(gè)更加多元、開放，更加富有容量的地理空間上實(shí)現(xiàn)三重目標(biāo)：其一，實(shí)現(xiàn)大中小城市和小城鎮(zhèn)的協(xié)調(diào)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城市和農(nóng)村的融合、城市經(jīng)濟(jì)和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的互動(dòng);其二，分流特大中心城市的人口和產(chǎn)業(yè)，以解決城市綜合承載能力的問題。從國際經(jīng)驗(yàn)看，去中心化、郊區(qū)化也符合市場規(guī)律;其三，也許是最重要的目標(biāo)，在中西部可以形成一個(gè)新興的增長極，既可以平衡區(qū)域發(fā)展不協(xié)調(diào)的矛盾，也可以在未來成為一支帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的新力量。

　　中國不同的城市群處于不同的發(fā)展階段，這也將提供不同的房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)。從尋找投資機(jī)會(huì)的角度思考，未來的幾個(gè)潛在趨勢值得關(guān)注：首先，傳統(tǒng)三大城市群的人口規(guī)模會(huì)持續(xù)擴(kuò)張，北京、上海、深圳作為特大中心城市仍將具備人口、產(chǎn)業(yè)和資源的集聚效應(yīng)，但是這些繁榮的中心城市也開始對周邊郊區(qū)和次中心城市產(chǎn)生“溢出效應(yīng)”，從而出現(xiàn)從中心向外圍的擴(kuò)散。從數(shù)據(jù)上看，最近幾年，類似于嘉興、中山、佛山、無錫等地城市人口呈現(xiàn)凈流入趨勢，住宅需求應(yīng)該仍然處于上升態(tài)勢。

　　其次，城市群之間不會(huì)同步發(fā)展，有的會(huì)增長更快，有的則相反，成渝城市群和長江中游城市群將成為未來兩個(gè)增長最快的地方，并極有可能成為下一個(gè)新興的“沿江增長極”，這里也將成為下一輪中國房地產(chǎn)需求增長的重心所在。

　　與傳統(tǒng)的趨于成熟、產(chǎn)生溢出效應(yīng)的三大城市群不同，內(nèi)陸的城市群仍然處于集聚階段，人口和資源仍將向中心城市快速集中。合肥、武漢、長沙、南昌、成都、重慶這六個(gè)沿江中心城市將成為未來增長最快的城市，住宅需求的擴(kuò)張也將更快。

　　隨著人們逐步擺脫地理空間的限制和富人們對大房子的需求以及回歸田園、回歸自然的追求，未來將出現(xiàn)一批依賴自然風(fēng)光、旅游和養(yǎng)老資源而異軍突起的新型城鎮(zhèn)。歸納起來，這可能包括三類：具有獨(dú)特資源或文化，適宜旅游、養(yǎng)老的宜居城鎮(zhèn);高速鐵路、高速公路、城際交通沿線的交通支點(diǎn)城鎮(zhèn);中心城市一定地理交通輻射范圍內(nèi)的周邊郊鎮(zhèn)和縣城，目前，這些中心城市僅限于北京、上海、深圳、廣州四個(gè)一線城市以及重慶、成都、武漢、南京、合肥等極個(gè)別二線中心城市。

　　未來的房地產(chǎn)企業(yè)不僅僅是要加工土地，更要“加工”自然、文化等新的元素。去年年底召開全國城鎮(zhèn)化會(huì)議的一段表述幾乎可以理解為一種房地產(chǎn)宣言：“依托現(xiàn)有山水脈絡(luò)等獨(dú)特風(fēng)光，讓城市融入大自然，讓居民望得見山、看得見水、記得住鄉(xiāng)愁;要融入現(xiàn)代元素，更要保護(hù)和弘揚(yáng)傳統(tǒng)優(yōu)秀文化，延續(xù)城市歷史文脈;要融入讓群眾生活更舒適的理念，體現(xiàn)在每一個(gè)細(xì)節(jié)中。”未來的房地產(chǎn)企業(yè)要做的不僅僅是加工土地，更要把山水、風(fēng)光、鄉(xiāng)愁、文化、歷史等多種元素融入空間中，這才是真正的價(jià)值創(chuàng)造，也才能贏得未來。(完)