追究“倒按揭”政策為什么不成功，簡言之，是因?yàn)檫@項(xiàng)政策在需求側(cè)和供給側(cè)都不被看好。因此，在試點(diǎn)過程中，表現(xiàn)為需求和供給都缺位。這種供需兩缺的現(xiàn)狀，幾乎從一開始就注定了“應(yīng)者寥寥”、“慘淡收官”的結(jié)果。

　　的確，倒按揭政策的倡導(dǎo)者看到了老年人大量的服務(wù)需求，并且都是剛性需求。通常認(rèn)為，有購買欲望同時又有購買能力的需求是有效需求，有購買欲望但沒有購買能力的需求只是潛在需求。從這個角度看，大部分老人的服務(wù)需求因?yàn)闆]有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的支持，所以只是潛在需求。于是政策倡導(dǎo)者就提出讓老人將住房抵押來獲得生活費(fèi)用，用以滿足自己的服務(wù)需求，將潛在需求變成有效需求。

　　但是，對于中國的城鎮(zhèn)居民來說，住房本身又何嘗不是剛需?何況在大多數(shù)普通的居民家庭，住房往往是最大的一筆財產(chǎn)，不管這筆財產(chǎn)是否記在老年人的名下，他們都很難獲得不受牽制的完全的自由處置權(quán)。在這種情況下，以抵押一個剛需來滿足另一個剛需，能行得通嗎?

　　進(jìn)一步分析，若進(jìn)入傳說中的“住房反向抵押養(yǎng)老保險”市場，分析一下供需雙方，其實(shí)老人和保險公司的角色都很擰巴。如前所述，老年人是服務(wù)的需求方。但當(dāng)他們將自己的住房倒按揭時，他們又在扮演供給方的角色。這也就是說，保險公司變成了“需求方”，他們是在用分期付款的方式“回購”老年人的住房。

　　我們再來看看，購房時的“正按揭”是怎樣操作的：首先是供需雙方簽訂協(xié)議，然后付首付，于是購買者就可以拿鑰匙了。等房產(chǎn)證辦下來，財產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)就轉(zhuǎn)移到購買者那邊。但是，購買者還必須按協(xié)議每月償還貸款，直至最終本息銀訖兩清。這的按揭貸款的過程，符合市場的游戲規(guī)則，是個雙贏的選擇。

　　但是倒按揭與正按揭并不相同，供需雙方簽訂協(xié)議后，保險公司就得按協(xié)議給付老人的生活費(fèi)了，但是房子仍然歸老人住著。也就是說，根據(jù)現(xiàn)行的倒按揭產(chǎn)品設(shè)計(jì)，代表著財產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)證抵押給保險公司了，但住房的使用權(quán)仍歸老人。

　　吊詭的是，我們的住房政策又有種種與眾不同的規(guī)定：首先，城鎮(zhèn)居民的住房統(tǒng)統(tǒng)是“空中樓閣”，腳下的地皮仍歸國有。業(yè)主只能購買土地使用權(quán)，最長年限是70年。因此，如果老人60歲時將住房抵押，然后仍在原處居住，假設(shè)老人80歲離世，在此20年間，實(shí)際上不可分割但又被人為分割的住房使用權(quán)和土地使用權(quán)實(shí)際上都在一天天地折舊。到保險公司最終接手時，住房的使用價值和市場價格肯定都已大打折扣。其次，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)還有個說法，現(xiàn)在的居民住宅壽命也就30年。加上老人肯定不會買來新房就抵押出去，這么兩頭一掐，老人身后留下的那個破舊的空中樓閣還值幾何?

　　當(dāng)年討論這個政策方案時，就有專家問，國外的倒按揭為什么就能做得紅紅火火。言下之意，就是國外的紅紅火火說明在中國自然也會紅紅火火。當(dāng)然，必須承認(rèn)，國外確有這樣的保險產(chǎn)品，也有一定的市場，但紅紅火火卻是忽悠的。首先，在大多數(shù)發(fā)達(dá)國家，購買私人住房，是連帶腳下的土地一起買下的。也就是說，房主對房屋土地都具有財產(chǎn)權(quán)。保險公司愿意作交易，是看中了房屋所在的地塊。其次，要做成倒按揭，還有一個先決條件，就是房地產(chǎn)市場是穩(wěn)定的、發(fā)展的。試想，在“次貸危機(jī)”的社會經(jīng)濟(jì)背景下，哪個保險公司還敢做倒按揭?

　　由“住房反向抵押養(yǎng)老保險”的不成功看老年服務(wù)政策乃至整個的社會政策，會有很多“反向”的教益。如今，負(fù)有一定責(zé)任的政府官員面對一個社會問題，常常作出第一反應(yīng)就是“國外怎么做”?于是，一批專家學(xué)者就會引經(jīng)據(jù)典地說出一推發(fā)達(dá)國家的成功經(jīng)驗(yàn)。接下來，中國還是一個發(fā)展中國家的國情就被置之腦后，試圖從國際經(jīng)驗(yàn)中搬一個回來解決問題的沖動壓倒一切。放眼世界，學(xué)習(xí)國際經(jīng)驗(yàn)，肯定是沒有錯的。但是，任何國家的任何經(jīng)驗(yàn)都會有其傳統(tǒng)的文化背景和現(xiàn)實(shí)的社會經(jīng)濟(jì)背景，就此而言，可以說沒有一個國家的現(xiàn)成經(jīng)驗(yàn)是可以原封不動地直接“嵌入”到中國的社會生活和制度框架之中的。

　　最近一段時間，來也匆匆，去也沖沖，一“閃”而過的政策，已經(jīng)不是個案。當(dāng)然，可以以改革就應(yīng)該允許試錯來推搪。譬如說，“倒按揭”似乎也并沒有造成多大的負(fù)面影響。但若深究，引起社會公眾內(nèi)心深處不安的，恐怕是對政府決策能力的質(zhì)疑。