近年來，國家提出實施大規(guī)模保障性安居工程，保障性住房項目作為其中重要組成部分得到大力關(guān)注，國家相繼出臺相關(guān)政策對其進(jìn)行指導(dǎo)和支持。同時，進(jìn)行城市改造或擴(kuò)建可以激發(fā)城市活力，增強(qiáng)城市承載能力，安置房項目是推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重要一環(huán)，是保障性住房項目的重要內(nèi)容，可以改善民生，優(yōu)化人居環(huán)境，促進(jìn)城鎮(zhèn)持續(xù)健康發(fā)展。在北安河安置房項目實施中，中建方程公司與海淀區(qū)政府共同合作，大膽改革，精心設(shè)計，探索“兩種模式”(多方參與模式、居民全程參與模式)，建設(shè)“四個社區(qū)”(綠色低碳社區(qū)、智慧科技社區(qū)、人文關(guān)懷社區(qū)、安居樂業(yè)社區(qū))，實現(xiàn)了政府、企業(yè)、民生共贏。

　　建好安置房項目是實現(xiàn)城鄉(xiāng)居民共享發(fā)展的重要任務(wù)

　　中建股份公司是中國最大的建筑房地產(chǎn)綜合企業(yè)集團(tuán)和中國最大的房屋建筑承包商，作為央企，近年來積極發(fā)揮全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，運用新的發(fā)展理念、新的合作模式，探索“未來城市”建設(shè)新模式，即在貫徹“創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享”的五大發(fā)展理念的基礎(chǔ)上，建設(shè)智慧、生態(tài)、健康、創(chuàng)新、低碳的新型城市典范。

　　北京市海淀區(qū)按照中央及北京市“疏解非首都核心功能，打造全國高水平雙創(chuàng)示范基地”要求，加快海淀北部地區(qū)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，其中居民安置房建設(shè)是海淀區(qū)建設(shè)的重點和難點。為此，海淀區(qū)政府與中建集團(tuán)方程公司建立政企戰(zhàn)略合作關(guān)系，在北安河項目創(chuàng)新安置房開發(fā)建設(shè)模式，有效推動了地區(qū)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展。

　　海淀區(qū)北安河安置房項目是落實《北京城市總體規(guī)劃(2004年—2020年)》《海淀新區(qū)整合規(guī)劃(2005年—2020年)》中海淀新區(qū)定位，提升中關(guān)村國家自主示范區(qū)核心區(qū)綜合環(huán)境的需要，為安置因市重點工程項目建設(shè)而騰退的周邊村莊的村民而建設(shè)。這一項目是海淀區(qū)重大民生工程之一，涉及安置近萬名老百姓，項目總建筑面積約122萬平方米，且要求同時開工和同時交付。該項目可以解決海淀區(qū)蘇家坨鎮(zhèn)北安河村、周家巷等5個村莊近萬名回遷百姓的居住生活問題，是北京近幾年最大的安置房建設(shè)工程，在全國范圍內(nèi)開創(chuàng)了先河。

　　采用PPP開發(fā)模式，有效解決投融資難題

　　海淀區(qū)北安河安置房項目建設(shè)管理過程中遇到諸多困難和挑戰(zhàn)。如項目規(guī)模較大，整體同時開工，多達(dá)122萬平方米建筑面積需要同時交付入住;項目工期較短，合同工期不足兩年，拆遷施工同步;項目標(biāo)準(zhǔn)高，整體結(jié)構(gòu)及竣工按照“長城杯”“北京市安全文明施工工地”標(biāo)準(zhǔn)實施;項目投資大，項目預(yù)計總投資約100億元，資金需求量大;項目協(xié)調(diào)難，設(shè)計與施工同步展開，交叉協(xié)調(diào)工作量大;項目手續(xù)滯后，政府相關(guān)單位協(xié)調(diào)工作量大，審批程序繁雜;項目高峰時勞務(wù)人員多達(dá)萬余人，后勤保障和現(xiàn)場管理難度大等。

　　為了迅速推進(jìn)北安河安置房項目實施，海淀區(qū)政府、中建方程、蘇家坨鎮(zhèn)屬企業(yè)，共同組建項目公司——中建新牧(北京)置業(yè)發(fā)展有限公司。通過政企合作，優(yōu)勢互補(bǔ)，實行多部門統(tǒng)籌配合、多主體實施推進(jìn)的建設(shè)開發(fā)模式。中建新牧(北京)置業(yè)發(fā)展有限公司，承擔(dān)本項目的開發(fā)實施，項目根據(jù)合同約定到期交付給屬地政府，并由屬地政府按期分批支付購房款。

　　對于北安河安置房項目，公司從拆遷及征地開始。

　　首先，二級聯(lián)動開發(fā)建設(shè)主體，負(fù)責(zé)辦理全周期開發(fā)建設(shè)手續(xù)及全過程開發(fā)建設(shè)，成為PPP模式在保障房領(lǐng)域的試驗典范。這種模式優(yōu)勢主要有：第一，有效降低項目風(fēng)險，中建方程從項目前期設(shè)計和可行性研究到施工建設(shè)的全過程發(fā)揮經(jīng)驗和技術(shù)優(yōu)勢，識別整個項目風(fēng)險問題，與政府部門共同根據(jù)自身能力承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險，提到項目成功率。第二，地方政府提供政策支持，通過簡化行政審批程序、完善政策保障、創(chuàng)新體制機(jī)制，充分發(fā)揮統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用，切實加快拆遷安置項目前期審批手續(xù)辦理，推進(jìn)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，降低拆遷安置房小區(qū)接入大市政配套成本等措施一攬子解決安置房的系列問題。第三，鎮(zhèn)屬本地企業(yè)，了解村民的訴求，能夠在與村集體、村民溝通上迅速取得一致性對話平臺，使得征地拆遷和規(guī)劃設(shè)計、選材等快速推進(jìn)。同時，村集體企業(yè)、當(dāng)?shù)孛駹I企業(yè)為項目提供了配電箱、橋架、本地石材、苗木等，既節(jié)約了采購成本，又一定程度上拉動了地方經(jīng)濟(jì)。第四，有效緩解政府財政壓力，充分利用社會資本，引入新的資金來源，實現(xiàn)安置房投資主體多元化，可解決財政資金不足問題。第五，提高政府的管理水平，PPP模式開發(fā)安置房建設(shè)管理中政府角色由建設(shè)者轉(zhuǎn)為監(jiān)督者，相當(dāng)大程度上倒逼地方政府提高管理水平和治理能力，加快了政府轉(zhuǎn)變職能速度。

　　其次，居民全程參與，提升項目品質(zhì)。拆遷安置房是拆除舊有房屋安置新房屋，有別于普通商品房，是定向安置給拆遷戶的，這其中不僅包含經(jīng)濟(jì)因素，也摻雜情感因素。安置房與回遷戶息息相關(guān)，拆遷戶對拆遷安置房建設(shè)進(jìn)度、質(zhì)量、設(shè)計、安全等問題關(guān)注度更高，要求更嚴(yán)。因此，北安河安置房項目將居民意愿放在第一位，充分考慮直接使用者的訴求，打破過去從上至下強(qiáng)行安置的村莊改建計劃，在規(guī)劃設(shè)計、建材選擇、施工安裝等全過程引入公眾參與和監(jiān)督，并積極引入本地勞務(wù)參與，建立起一個全過程的居民參與框架。

　　第一，居民參與設(shè)計。該項目建造起初，與相關(guān)住戶居民進(jìn)行詳細(xì)溝通，通過調(diào)查顯示，在安置房項目上需要根據(jù)不同家庭需求設(shè)計小戶型、中戶型、大戶型等多種類別的安置房，以供居民挑選;在安置房形式選擇上居民更傾向于就地和現(xiàn)房安置，而不是異地和貨幣安置，更多的是被動拖延安置，而不是主動提前安置。因此應(yīng)從安置居民需求出發(fā)，盡可能遵從居民意愿，保障居民的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)，多渠道聽取安置居民意見，接受安置居民監(jiān)督，創(chuàng)新安置房建設(shè)管理模式，以實現(xiàn)安置居民共享發(fā)展成果。第二，居民跟蹤建筑施工監(jiān)督。在確保安全前提下，定期組織安置居民進(jìn)入施工現(xiàn)場查看監(jiān)督，此外，在每幢安置房開工建設(shè)時，有關(guān)部門都組織專業(yè)人員進(jìn)行全過程、全方位跟蹤監(jiān)督，有效保證安置房建設(shè)的進(jìn)度和質(zhì)量。第三，合理安置居民就近就地就業(yè)。安置房建設(shè)前期土地整理、臨時圍墻搭建等基礎(chǔ)性工作積極雇用本地當(dāng)?shù)鼐用駝趧泳蜆I(yè)，成為增加居民收入的很好途徑。

　　建設(shè)“四大社區(qū)”，改善居民生活質(zhì)量

　　北安河安置房項目選址于地鐵16號線終點北安河站北側(cè)，實現(xiàn)地鐵站與本社區(qū)的無縫銜接，交通條件便利。項目引進(jìn)先進(jìn)工程技術(shù)和人文理念，完全按照城市居住區(qū)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)“四大社區(qū)”，使安置居民深切感受到生活方式的改變、生活水平的提升和生活質(zhì)量的改善。

　　第一，綠色低碳社區(qū)。注重綠色建筑、高科技建材、自然環(huán)境融合的海綿城市技術(shù)及理念的應(yīng)用與共建，降低城鎮(zhèn)化對生態(tài)環(huán)境的影響，降低家庭用能、用水和社區(qū)運營成本。第二，智慧科技社區(qū)。應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)和物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，在智能家居、智能樓宇、智能物業(yè)與數(shù)字生活等諸多領(lǐng)域，提升社區(qū)的便捷化，降低物業(yè)等運營成本。第三，人文關(guān)懷社區(qū)。充分考慮實際使用者可能出現(xiàn)的老齡化、鄉(xiāng)里關(guān)系以及鄉(xiāng)愁寄宿等空間體系，延續(xù)鄉(xiāng)土文化，建設(shè)適宜轉(zhuǎn)型村民的適老、適農(nóng)社區(qū)環(huán)境，延續(xù)鄉(xiāng)愁景觀和鄉(xiāng)里親情，減輕城鄉(xiāng)轉(zhuǎn)型過程中的文化沖突和壓力。第四，安居樂業(yè)社區(qū)。該項目規(guī)劃并建設(shè)了完善的教育資源、商業(yè)設(shè)施、文化站、郵政所、社區(qū)醫(yī)療設(shè)施和養(yǎng)老設(shè)施等公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施，并通過河道整治、綠化、垃圾分類收集、雨污水分流等市政工程措施，提升環(huán)境品質(zhì)，使得原有農(nóng)村居民的城鎮(zhèn)化成為生產(chǎn)生活方式全面的城鎮(zhèn)化，而不僅僅是居住形態(tài)的城鎮(zhèn)化。

　　“四大社區(qū)”建設(shè)取得明顯成效，綠色低碳社區(qū)打造“綠色建筑評價標(biāo)識”二星級以及海淀區(qū)“綠色居住區(qū)”，建筑節(jié)能率達(dá)到75%的國內(nèi)高標(biāo)準(zhǔn)水平，同時建筑成本僅比一星級標(biāo)準(zhǔn)高20多元/平方米，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平，在住區(qū)內(nèi)推廣了海綿城市技術(shù)，使項目達(dá)到85%的徑流量控制率，該項目通過太陽能利用等設(shè)備設(shè)施，每年將節(jié)省大量電、標(biāo)準(zhǔn)煤、水等資源;智慧科技社區(qū)實現(xiàn)智能系統(tǒng)覆蓋整個小區(qū)，降低運行成本，每年可節(jié)約戶外大量照明電，并節(jié)約物業(yè)相關(guān)勞務(wù)支出;人文關(guān)懷社區(qū)建設(shè)使得養(yǎng)老床位數(shù)高于國家千人指標(biāo)，實施室內(nèi)外公共空間適老技術(shù)措施，村民日?；閱始奕⒑兔袼谆顒涌臻g需求滿足率100%，園林景觀鄉(xiāng)土植物占比超過60%;安居樂業(yè)社區(qū)建設(shè)促使本社區(qū)居民實現(xiàn)大量就業(yè)，業(yè)務(wù)教育就學(xué)率達(dá)到100%，基本公共服務(wù)覆蓋率達(dá)到100%，垃圾分類處理率達(dá)到100%，生活污水經(jīng)過處理率100%。“四大社區(qū)”建設(shè)成效明顯，體現(xiàn)了北安河安置房項目切實堅持共享發(fā)展理念來推進(jìn)實現(xiàn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。

　　北安河安置房項目建設(shè)經(jīng)驗具有廣闊使用價值

　　目前，中建集團(tuán)方程公司以北安河安置房項目為旗艦示范項目，通過近兩年的實踐，在總體成本可控基礎(chǔ)上，探索出了一條以人為本，具備綠色低碳、人文關(guān)懷、智慧科技、普適服務(wù)四大理念的“未來社區(qū)”——高品質(zhì)保障房開發(fā)建設(shè)之路，顛覆了人們對于傳統(tǒng)保障房的認(rèn)知。

　　北安河新型城鎮(zhèn)化示范項目——北安河安置房項目遵循海淀北部地區(qū)所走的產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、以人為本的新型城鎮(zhèn)化道路作出了創(chuàng)新探索，形成了一套城郊農(nóng)村實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化的綜合性解決方案。這一綜合性解決方案，能夠以較短的工期，實現(xiàn)了安置住區(qū)建設(shè)的建筑工程高質(zhì)量、綠色低碳技術(shù)高標(biāo)準(zhǔn)、回遷居民高滿意度，以及開發(fā)建設(shè)低成本、資源環(huán)境低負(fù)荷、文化轉(zhuǎn)型低沖擊等，體現(xiàn)了民生為本，共享發(fā)展的理念，為類似的安置住區(qū)建設(shè)和郊區(qū)城鎮(zhèn)化發(fā)展樹立了樣本。

　　以PPP政企合作為基礎(chǔ)的多方合作開發(fā)模式實施過程中，項目開發(fā)企業(yè)與投資公司、施工企業(yè)、供貨企業(yè)等開展了良好的合作，建立了公私合作、多方合作的典范。從規(guī)劃設(shè)計到建筑施工的居民全程參與模式;低價成本適宜性的綠色建筑技術(shù)、海綿城市技術(shù)、智慧社區(qū)技術(shù);適應(yīng)農(nóng)村人口生產(chǎn)生活方式以及老齡化的安置住區(qū)設(shè)計方法;綜合考慮就業(yè)、公共服務(wù)、生態(tài)環(huán)境的安置住區(qū)設(shè)計方法等方面創(chuàng)新性開發(fā)模式、創(chuàng)新性技術(shù)和理念對中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的安置房及保障房建設(shè)開發(fā)提供了案例借鑒。

　　(作者單位：中共中央黨校經(jīng)濟(jì)學(xué)部)