焦點(diǎn)一:70 年住宅土地使用權(quán)到期了怎么辦?關(guān)鍵點(diǎn):研究續(xù)期法律安排

　　【文件精神】研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排,推動(dòng)形成全社會(huì)對(duì)公民財(cái)產(chǎn)長(zhǎng)久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。

　　【專家解讀】北京大學(xué)法學(xué)院教授常鵬翱認(rèn)為,意見尊重并回應(yīng)了民意,傳遞了一個(gè)重要信號(hào):既然研究的是續(xù)期的法律安排,并強(qiáng)調(diào)形成受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期,那么就意味著,對(duì)于個(gè)人住宅土地使用權(quán)到期后政府會(huì)收回的擔(dān)心是不必要的。

　　中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新說(shuō),目前,關(guān)于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定,“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動(dòng)續(xù)期”。目前的法律條文由于缺乏細(xì)則,如何“自動(dòng)續(xù)期”存在不確定性,難以操作。

　　楊立新認(rèn)為,續(xù)期問(wèn)題可以從三個(gè)方面來(lái)考慮:一是不夠 70 年的,到期后必須都續(xù)期到 70 年;二是 70 年到期后自動(dòng)續(xù)期,相當(dāng)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)是一個(gè)無(wú)期限的物權(quán),即一次取得永久使用,國(guó)家不必每次續(xù)期每次都收費(fèi);三是到期后經(jīng)過(guò)自動(dòng)續(xù)期變成永久性建設(shè)用地使用權(quán)之后,應(yīng)當(dāng)確定使用權(quán)人與國(guó)家所有權(quán)人之間的關(guān)系,可以考慮收取必要而不過(guò)高的稅金,但應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)立法機(jī)關(guān)立法決定。中國(guó)(海南)改革發(fā)展研究院院長(zhǎng)遲福林認(rèn)為,意見提出財(cái)產(chǎn)權(quán)利保護(hù)問(wèn)題,實(shí)質(zhì)是承認(rèn)并尊重房產(chǎn)已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民重要財(cái)產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)實(shí)。對(duì)于 70 年土地使用權(quán)到期后的處理,要拿出妥善的辦法。意見盡管沒(méi)有出臺(tái)具體的內(nèi)容,但特別重要的是,指明了要向有利于財(cái)產(chǎn)保護(hù)的方向進(jìn)行制度設(shè)計(jì)。

　　焦點(diǎn)二:如何遏制征地與拆遷導(dǎo)致的矛盾?關(guān)鍵點(diǎn):不將公共利益擴(kuò)大化

　　【文件精神】完善土地、房屋等財(cái)產(chǎn)征收征用法律制度,合理界定征收征用適用的公共利益范圍,不將公共利益擴(kuò)大化,細(xì)化規(guī)范征收征用法定權(quán)限和程序。遵循及時(shí)合理補(bǔ)償原則,完善國(guó)家補(bǔ)償制度,進(jìn)一步明確補(bǔ)償?shù)姆秶?、形式和?biāo)準(zhǔn),給予被征收征用者公平合理補(bǔ)償。

　　【專家解讀】遲福林等專家表示,目前,個(gè)別地方政府打著公共利益的旗號(hào),占用和征收土地,只付出低價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償,轉(zhuǎn)手進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。最終,政府和開發(fā)商攫取高額利益,而部分被征收人的合法權(quán)益沒(méi)有得到保障,引發(fā)一系列群體性事件、刑事案件等尖銳矛盾,并造成失地農(nóng)民等長(zhǎng)遠(yuǎn)社會(huì)問(wèn)題。

　　記者采訪發(fā)現(xiàn),為遏制上述亂象,國(guó)土部近年來(lái)每年多次掛牌督辦地方政府的違法征地問(wèn)題,并問(wèn)責(zé)有關(guān)負(fù)責(zé)人。遲福林認(rèn)為,意見的一個(gè)重點(diǎn),就是要科學(xué)界定公共利益的范疇,防止將公共利益隨意擴(kuò)大化。接下來(lái),有關(guān)部門應(yīng)該根據(jù)這個(gè)精神進(jìn)行科學(xué)研究,確定好公共利益的邊界。中國(guó)社科院法學(xué)研究所民法室主任孫憲忠表示,建議規(guī)定公共利益的認(rèn)定引入聽證程序。除了政府,利益受損代表和獨(dú)立的相關(guān)專家代表也應(yīng)該參加。政府部門或者其他強(qiáng)勢(shì)的受益主體如果主張某一項(xiàng)目的建設(shè)是為了社會(huì)公共利益的需要,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。

　　中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海建議,在適用實(shí)際損失賠償原則的過(guò)程中,應(yīng)當(dāng)引入價(jià)格評(píng)估程序,且評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是利益受損當(dāng)事人和政府共同指定的機(jī)構(gòu)。如果雙方不能形成一致意見,應(yīng)由法院指定評(píng)估機(jī)構(gòu)。如果評(píng)估有誤,評(píng)估機(jī)構(gòu)要承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

　　焦點(diǎn)三:農(nóng)民宅基地權(quán)益如何保障?關(guān)鍵點(diǎn):落實(shí)用益物權(quán)

　　【文件精神】深化農(nóng)村土地制度改革,堅(jiān)持土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、糧食生產(chǎn)能力不減弱、農(nóng)民利益不受損的底線,從實(shí)際出發(fā),因地制宜,落實(shí)承包地、宅基地、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的用益物權(quán),賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利,增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)收益。

　　【專家解讀】“這項(xiàng)涉及數(shù)億農(nóng)民切身利益的規(guī)定要求,是對(duì)正在實(shí)施的宅基地制度改革的銜接與明確。”劉俊海等專家說(shuō),過(guò)去,農(nóng)民對(duì)農(nóng)房宅基地只擁有使用權(quán),造成抵押貸款受阻,農(nóng)民進(jìn)城后宅基地使用權(quán)退出不暢,帶來(lái)一系列問(wèn)題導(dǎo)致農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)利難以實(shí)現(xiàn)。

　　記者采訪了解到,去年 2 月,全國(guó)人大授權(quán)北京市大興區(qū)等 33 個(gè)試點(diǎn)縣(市、區(qū))行政區(qū)域,暫時(shí)調(diào)整實(shí)施土地管理法等相關(guān)規(guī)定,深化農(nóng)村土地制度改革。其中 15 個(gè)試點(diǎn)縣市承擔(dān)宅基地制度改革試點(diǎn)任務(wù)。試點(diǎn)主要針對(duì)農(nóng)戶宅基地取得困難、利用粗放、退出不暢等問(wèn)題,要完善宅基地權(quán)益保障和取得方式,探索農(nóng)民住房保障在不同區(qū)域戶有所居的多種實(shí)現(xiàn)形式;探索進(jìn)城落戶農(nóng)民在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地。

　　劉俊海、常鵬翱等專家認(rèn)為,意見回應(yīng)了農(nóng)村“三塊地”的改革,提出落實(shí)宅基地的用益物權(quán),賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利,增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)收益,能夠使宅基地等原來(lái)的“死資產(chǎn)”在一定范圍內(nèi)流動(dòng),最后變成“活資源”。