國(guó)土部：少數(shù)住宅用地使用權(quán)到期續(xù)期不需申請(qǐng)
《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》(中發(fā)〔2016〕28)號(hào)提出：“研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動(dòng)形成全社會(huì)對(duì)公民財(cái)產(chǎn)長(zhǎng)久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期”?！兑庖姟钒l(fā)布后，社會(huì)各方很關(guān)注，一些媒體關(guān)注溫州等地出現(xiàn)的少數(shù)住房的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)到期問題。
近期，國(guó)土資源部收到了浙江省國(guó)土資源廳《關(guān)于如何處理少數(shù)住宅用地使用權(quán)到期問題的請(qǐng)示》(浙土資〔2016〕64號(hào))，溫州當(dāng)?shù)厝罕娖谂伪M早解決20年住房土地使用權(quán)到期問題，方便其辦理住房交易、過戶以及不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。為解決這些群眾當(dāng)前面臨的實(shí)際問題，維護(hù)其應(yīng)有權(quán)益，國(guó)土資源部商住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部同意后，復(fù)函并抄送各地國(guó)土資源管理部門，地方在相關(guān)“法律安排”明確之前，可以采用“兩不一正常”的過渡性辦法處理：
一、不需要提出續(xù)期申請(qǐng)。少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，權(quán)利人不需要專門提出續(xù)期申請(qǐng)。
二、不收取費(fèi)用。市、縣國(guó)土資源主管部門不收取相關(guān)費(fèi)用。
三、正常辦理交易和登記手續(xù)。此類住房發(fā)生交易時(shí)，正常辦理房地產(chǎn)交易和不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，涉及“土地使用期限”仍填寫該住宅建設(shè)用地使用權(quán)的原起始日期和到期日期，并注明：“根據(jù)《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于妥善處理少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期問題的復(fù)函》(國(guó)土資廳函〔2016〕1712號(hào))辦理相關(guān)手續(xù)”。
國(guó)土資源部提出“兩不一正常”的過渡性辦法，是貫徹《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》的要求，主要考慮是便民、利民，在相關(guān)法律安排出臺(tái)前，由地方根據(jù)本地實(shí)際，先解決一些群眾當(dāng)前面臨的住房不能過戶等實(shí)際問題，維護(hù)群眾權(quán)益，解決行政管理部門在房地產(chǎn)交易和不動(dòng)產(chǎn)登記等工作中遇到的操作難題。之所以是過渡性辦法，一方面是溫州這次出現(xiàn)的問題，牽扯面小，只涉及少量住房，屬于改革初期先行先試造成的個(gè)別情況，有其特殊性，另一方面是相關(guān)法律安排尚未出臺(tái)，地方行政管理部門先按此辦法操作，待相關(guān)法律安排出臺(tái)后，再與之做好銜接。
對(duì)帶有普遍性的70年住宅土地使用權(quán)期間屆滿的續(xù)期問題，關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，國(guó)土資源部高度重視，將繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)查研究，在相關(guān)工作中積極建言獻(xiàn)策。
【此前2016年4月報(bào)道】溫州一批土地使用權(quán)到期需花1/3甚至一半房?jī)r(jià)續(xù)期
鳳凰財(cái)經(jīng)訊 據(jù)溫州網(wǎng)報(bào)道，近期溫州市區(qū)部分市民發(fā)現(xiàn)持有的土地證面臨土地年限20年到期，要花費(fèi)數(shù)十萬(wàn)元高額土地出讓金“買地”才能重新辦理土地證。經(jīng)排查，鹿城區(qū)內(nèi)即有600余宗。
有業(yè)主續(xù)期要繳納的土地出讓金動(dòng)輒就是幾十萬(wàn)，而他們房產(chǎn)交易價(jià)也才不超過100萬(wàn)，也就是說，如果要續(xù)期，繳納的土地出讓金要占到房產(chǎn)交易價(jià)1/3到一半左右。
溫州國(guó)土資源局土地利用管理處處長(zhǎng)張少清在接受采訪時(shí)表示，媒體報(bào)道中的王女士，之前也找我咨詢過，我對(duì)她的遭遇深表同情。當(dāng)時(shí)我給她打了個(gè)可能不太貼切的比方，土地使用權(quán)70年的房子，好比4S店里的新車，而只剩兩三年使用權(quán)的房子，好比開了10多年的二手車，這兩者的價(jià)值哪個(gè)高哪個(gè)低，大家一看就知道。所以王女士當(dāng)初買房的時(shí)候，就好比她用高價(jià)買了輛快報(bào)廢的二手車。
他表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度不足，很多買房人可能沒有意識(shí)到土地使用權(quán)年期對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的意義，房子本身說白了就是磚塊水泥，房產(chǎn)的價(jià)值很大一部分是來(lái)自于土地的價(jià)值。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱，導(dǎo)致土地使用權(quán)價(jià)值被低估，對(duì)于續(xù)期，群眾的心理預(yù)期還是存在差距的。
他解釋道，在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓中，出讓年限不同，土地使用人需要繳納的出讓金也是不同的。所以在相關(guān)政策明確前，建議市民在住房的買賣過程中提前關(guān)注土地使用權(quán)年期的問題，不要讓自己買虧了。
續(xù)期要繳納的土地出讓金是怎么計(jì)算的，張少清表示，《物權(quán)法》只規(guī)定了“自動(dòng)續(xù)期”，但該如何續(xù)期，需不需要交納土地出讓金以及交納標(biāo)準(zhǔn)都沒有明確。在國(guó)家沒有具體實(shí)施細(xì)則的情況下，目前我們基層國(guó)土部門只能參照國(guó)有土地出讓的做法，先由第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估土地價(jià)格，根據(jù)單位地價(jià)或折算出樓面地價(jià)，算出總的土地出讓金，重新簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。
張少清還解釋了溫州部分土地年限20年即將到期問題是如何產(chǎn)生的。
1990年5月19日，國(guó)務(wù)院頒布了55號(hào)令《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，開始對(duì)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)實(shí)行出讓制度;第八條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為;第十二條規(guī)定：居住用地出讓年限最高為70年。
《條例》發(fā)布后，溫州市區(qū)開始實(shí)施國(guó)有土地使用權(quán)出讓工作。上世紀(jì)90年代初期，市區(qū)在辦理劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓交易時(shí)，將劃撥性質(zhì)的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為出讓性質(zhì)的國(guó)有土地使用權(quán)，并收取土地出讓金。
當(dāng)時(shí)，為了順利推進(jìn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓工作，在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇辦理出讓手續(xù)，并交納相應(yīng)的土地出讓金額。而從去年開始，20年期限的這批住宅土地使用權(quán)到期或即將面臨到期。
