近日，政府救市聲音不斷傳出。有媒體曝出，繼杭州出臺(tái)“限降令”后，東莞也出現(xiàn)“限降”現(xiàn)象。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，在市場(chǎng)預(yù)期房?jī)r(jià)下滑的背景下，雖已接近年中，但較多房企離其年初目標(biāo)尚有較大差距，部分房企選擇降價(jià)跑量。而地方政府出于財(cái)政收入等方面的考慮則采取“限降令”防止房?jī)r(jià)出現(xiàn)跳崖式下滑，這表明部分地方調(diào)控已經(jīng)從防止房?jī)r(jià)“大漲”轉(zhuǎn)向防“大跌”。但值得注意的是，行政性“限降”或?qū)е虏糠址科蟊疽掩吘o的資金鏈愈發(fā)吃緊。

　　托市杭州東莞相繼出臺(tái)“限降令”

　　日前，有報(bào)道稱，東莞世紀(jì)城幸福公館項(xiàng)目，最新一期特價(jià)房項(xiàng)目因降價(jià)幅度達(dá)21%，根據(jù)政府出臺(tái)的“超過備案價(jià)15%降幅，需重新備案”規(guī)定，該項(xiàng)目被限制網(wǎng)簽。

　　對(duì)此，東莞房管局相關(guān)人士向記者表示，這不是東莞最新出臺(tái)的政策，早在2011年該政策就已出臺(tái)。

　　據(jù)了解，2011年，為防止開發(fā)商報(bào)價(jià)虛高、高報(bào)低賣，東莞住建局、房管局、物價(jià)部門聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)新建商品住房銷售價(jià)格備案管理的補(bǔ)充通知》，規(guī)定即日起所有新建商品房銷售價(jià)格一經(jīng)備案，其實(shí)際成交價(jià)不得低于備案價(jià)的15%，違者其網(wǎng)上銷售系統(tǒng)將自動(dòng)被鎖定。

　　上述人士表示，當(dāng)實(shí)際成交價(jià)高于備案價(jià)或比備案價(jià)下浮超過15%時(shí)，商品房網(wǎng)上銷售系統(tǒng)將自動(dòng)鎖定交易，無(wú)法進(jìn)行網(wǎng)上簽約程序。

　　這意味著，彼時(shí)為杜絕開發(fā)企業(yè)隨意報(bào)高房?jī)r(jià)誤導(dǎo)消費(fèi)者的行為，而如今卻成了“限降”工具。

　　對(duì)此，上述人士指出，媒體報(bào)道有過度解讀的成分，政策初始意圖并不是為了“限降”。但值得注意的是，就在之前一周，在樓市降價(jià)敏感的時(shí)點(diǎn)，杭州市出臺(tái)了類似的“限降令”。

　　23日，杭州市出臺(tái)政策：商品房實(shí)際成交價(jià)低于備案價(jià)格超過15%，將通過技術(shù)手段限制網(wǎng)簽。

　　據(jù)了解，在政策出臺(tái)前一周，杭州不少降價(jià)樓盤的開發(fā)商被房管部門約談，并被告知房管部門和物價(jià)部門將推出降價(jià)備案制度。具體為，商品住房銷售價(jià)格申報(bào)備案后，銷售現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)示價(jià)格和申報(bào)備案價(jià)格、網(wǎng)上公示價(jià)格應(yīng)保持一致，不得隨意調(diào)整，實(shí)際成交價(jià)格不得高于申報(bào)備案價(jià)格。提高銷售價(jià)格的，需重新備案公示，未經(jīng)備案公示或調(diào)價(jià)理由不充分的，不得提高銷售價(jià)格。對(duì)未售房源銷售價(jià)格明顯偏離原備案價(jià)格的，需要重新申報(bào)備案。

　　杭州市物價(jià)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“如果降價(jià)幅度超過15%，就屬于隨意調(diào)整價(jià)格，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要重新向物價(jià)部門申報(bào)備案。”

　　該負(fù)責(zé)人同時(shí)指出，商品房降價(jià)和優(yōu)惠促銷時(shí)，應(yīng)做到范圍明確、規(guī)則透明、幅度合理，清晰標(biāo)示原備案價(jià)格、現(xiàn)銷售價(jià)格、活動(dòng)期限。不得以虛假折扣銷售，不得使用含糊其辭、容易使人誤解的標(biāo)價(jià)方式或銷售術(shù)語(yǔ)。

　　該負(fù)責(zé)人還表示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)建設(shè)成本及市場(chǎng)供求等情況調(diào)整價(jià)格，政府部門會(huì)根據(jù)開發(fā)企業(yè)的調(diào)價(jià)申請(qǐng)及時(shí)進(jìn)行辦理。

　　有房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人向記者確認(rèn)，房企已經(jīng)收到相關(guān)通知，如果降價(jià)幅度超過備案價(jià)的15%，將無(wú)法進(jìn)行網(wǎng)簽，要么取消交易，要么調(diào)整價(jià)格重新備案。

　　吃緊地方政府財(cái)政收入下滑

　　對(duì)于“限降令”的出現(xiàn)原因，中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，本輪市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷更多由于前期房?jī)r(jià)過快上漲等市場(chǎng)本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累，以及前期成交集中釋放帶來(lái)的需求斷檔。他認(rèn)為，杭州等“限價(jià)令”政策的出現(xiàn)，其根源是整體樓市或區(qū)域樓市發(fā)展出現(xiàn)了質(zhì)變，以這一政策為節(jié)點(diǎn)，調(diào)控已經(jīng)從防止房?jī)r(jià)“大漲”轉(zhuǎn)變到了防“大跌”。

　　今年2月份以來(lái)，由杭州等地掀起的樓市降價(jià)潮由長(zhǎng)三角城市向全國(guó)范圍擴(kuò)散。這背后是樓市成交量下滑，促使開發(fā)商選擇“以價(jià)換量”。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月前25天，全國(guó)范圍受統(tǒng)計(jì)的54個(gè)城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)為155906套，環(huán)比2014年4月的162714套下調(diào)4.22%。與2013年5月同期的193382套，則同比下調(diào)了19.4%。

　　而在成交下滑的影響下，投資、土地?cái)?shù)據(jù)紛紛下降，依靠土地財(cái)政的地方政府，財(cái)政收支大幅縮減。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1至4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資22322億元，同比名義增長(zhǎng)16.4%，增速比1至3月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)16個(gè)月以來(lái)新低。一直是我國(guó)投資重點(diǎn)的房地產(chǎn)投資已連續(xù)兩個(gè)月對(duì)全國(guó)固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)形成負(fù)拉動(dòng)。

　　土地收入方面，在2013年不可能出現(xiàn)的流拍現(xiàn)象再現(xiàn)。5月27日，沈陽(yáng)土地交易中心三塊地參與競(jìng)拍，但最終，因無(wú)競(jìng)買人報(bào)名參與競(jìng)買，這3宗地塊全部遭遇流拍。而值得注意的是，5月來(lái)，沈陽(yáng)共推出18宗地塊，其中10塊土地流拍。

　　同日，佛山土地市場(chǎng)也經(jīng)歷了無(wú)人競(jìng)拍而流拍的尷尬局面，而這是佛山土地市場(chǎng)一個(gè)月內(nèi)出現(xiàn)的第二次土地流拍。

　　長(zhǎng)沙方面，5月27日，據(jù)長(zhǎng)沙市國(guó)土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)顯示，長(zhǎng)沙一宗商業(yè)用地被長(zhǎng)沙香江商貿(mào)物流城開發(fā)有限公司以1.83億拍得，而同日出讓的另一宗商住用地因無(wú)人競(jìng)拍而流拍。

　　而值得注意的是，這些城市正是對(duì)土地財(cái)政依賴程度較高城市。此前同策咨詢研究部發(fā)布的《45個(gè)樓市限購(gòu)城市土地財(cái)政依賴度分析報(bào)告》顯示，杭州、佛山、南京、長(zhǎng)沙4個(gè)城市土地財(cái)政依賴程度超過100%，佛山則達(dá)到147.5%。

　　與此同時(shí)，根據(jù)財(cái)政部此前數(shù)據(jù)，2014年前4個(gè)月，受全國(guó)商品房銷售額持續(xù)下降影響，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅同比下降4.2%;此外，與房地產(chǎn)交易直接相關(guān)的房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅、契稅等對(duì)地方財(cái)政增收的貢獻(xiàn)也出現(xiàn)明顯回落。

　　隱患房企負(fù)債高企資金鏈緊繃

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，在市場(chǎng)預(yù)期房?jī)r(jià)下行的背景下，雖已接近年中，但較多房企離其年初目標(biāo)較遠(yuǎn)，部分房企選擇放價(jià)跑量。地方政府則采取“限降令”防止房?jī)r(jià)出現(xiàn)跳崖式下滑。但值得注意的是，行政性“限降”或?qū)е虏糠址科蟊疽迅珊缘馁Y金鏈雪上加霜。

　　29日中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)發(fā)布《2014中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，199家中國(guó)上市房企2013年資產(chǎn)負(fù)債率均值同比增加1.09%至65.81%；凈負(fù)債率均值同比增加15.31%至79.67%，處于歷史高位。

　　報(bào)告指出，2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出了量?jī)r(jià)齊升的基本態(tài)勢(shì)，但是進(jìn)入2014年，市場(chǎng)情況有所變化，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速開始放緩，持續(xù)回落的住宅成交市場(chǎng)向房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)傳遞消極信號(hào)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)變化周期較短且風(fēng)險(xiǎn)漸增的背景下，房地產(chǎn)上市公司競(jìng)爭(zhēng)壓力不斷增加，整體表現(xiàn)持續(xù)分化。從市場(chǎng)和行業(yè)面來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司估值普遍較低，資本市場(chǎng)對(duì)行業(yè)悲觀預(yù)期未有方向性變化。

　　而在負(fù)債高企的同時(shí)，融資卻更加困難。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年前四月房企海外融資分別為：86.16億美元、51.75億美元、34.14億美元、26.18億美元，連續(xù)數(shù)月下降。

　　張大偉說(shuō)，從融資成本看，大部分企業(yè)的美元優(yōu)先票據(jù)等成本都已經(jīng)上漲到7%以上，再加上強(qiáng)勢(shì)美元因素，以人民幣銷售的房地產(chǎn)企業(yè)受到的影響非常大。

　　“不僅海外融資受阻，為嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)內(nèi)各大銀行普遍大幅度縮減了房企的融資總量。此外，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于信托公司風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管的指導(dǎo)意見》提出加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，對(duì)房地產(chǎn)等重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域定期進(jìn)行壓力測(cè)試。房企資金門又有一扇處于逐漸關(guān)閉狀態(tài)，對(duì)市場(chǎng)的影響非常不樂觀。”張大偉說(shuō)。

　　“在房企負(fù)債高企，融資收緊的同時(shí)，房企一旦回款不及時(shí)，極有可能造成不可控風(fēng)險(xiǎn)。”一位中小型房企負(fù)責(zé)人表示，幾十億甚至上百億的資金盤子，有時(shí)甚至就是幾億回款不及時(shí)，最后一根稻草也能把房企壓垮。

　　對(duì)此，上海易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭也表示，“限降令”實(shí)際是想控制房企降價(jià)的幅度，但政府直接干預(yù)企業(yè)降價(jià)行為，等于直接插手了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)權(quán)，開發(fā)商想加大力度促銷跑貨也不行，政府行為并不妥當(dāng)。

　　上述房企負(fù)責(zé)人表示，房企大幅度降價(jià)，一定有其深層次考量，不到迫切階段，哪個(gè)房企也不會(huì)大幅度降價(jià)，降低利潤(rùn)。因此，政府應(yīng)減少對(duì)此方面的干預(yù)，使房企資金能自由周轉(zhuǎn)，以免造成更大的不可控風(fēng)險(xiǎn)。（記者梁倩高偉王政劉宏宇）

　　網(wǎng)友點(diǎn)評(píng)限降令：救市豈能亂出招

　　據(jù)媒體報(bào)道，杭州市政府近期出臺(tái)規(guī)定，如果商品房實(shí)際成交價(jià)低于備案價(jià)超過15%，將通過技術(shù)手段限制網(wǎng)簽。而在東莞，日前出現(xiàn)了開發(fā)商降價(jià)超過15%，導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法網(wǎng)簽的案例。

　　盡管有地方政府表示，價(jià)格備案管理目的是規(guī)范商品房銷售行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序。但多數(shù)網(wǎng)友對(duì)地方政府出臺(tái)的“限降令”表示不解，認(rèn)為地方政府急于救市，“限降令”干擾了市場(chǎng)正常的供求關(guān)系和價(jià)格形成機(jī)制，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，建議減少行政干預(yù)，健全市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制。

　　怎一個(gè)“限”字了得

　　網(wǎng)民認(rèn)為，無(wú)論是限購(gòu)限貸，還是限漲限降，都應(yīng)該只是政府的臨時(shí)干預(yù)措施，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)情況下，不能遇到任何問題都一限了之。

　　網(wǎng)民“孫天宏”認(rèn)為，降價(jià)備案制度顯得非?；奶?，在樓市一個(gè)勁兒瘋漲的時(shí)候，沒有看到什么“限漲令”?，F(xiàn)在好不容易在市場(chǎng)調(diào)節(jié)下，房?jī)r(jià)有所松動(dòng)，政府就急了，亂出昏招。

　　網(wǎng)民“仲裁員火中蓮”認(rèn)為，無(wú)論是“限購(gòu)令”和“限貸令”，還是“限漲令”和“限降令”，都只是政府對(duì)于市場(chǎng)出現(xiàn)“極端情況(暴漲暴跌)”的臨時(shí)性管制措施。市場(chǎng)正常時(shí)要少用，最好不用。

　　網(wǎng)民“芷苑孺子”則表示自己的不解：“一會(huì)兒‘限購(gòu)令’，一會(huì)兒‘限降令’。政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)究竟是什么地位？扮演怎樣的角色？占有多大的利益？”

　　網(wǎng)民“潘石屹”直言：“反對(duì)在市場(chǎng)中任何形式的限購(gòu)，無(wú)論是限漲還是限跌。這些行為都是在破壞市場(chǎng)。”

　　擾亂市場(chǎng)節(jié)奏

　　在網(wǎng)民“黔川沐雨”看來(lái)，價(jià)格管制雖然短期可以起到平穩(wěn)價(jià)格作用，但無(wú)法從根本上改變供求關(guān)系，只能使價(jià)格動(dòng)態(tài)平衡過程延長(zhǎng)。如果被市場(chǎng)解讀為相反信號(hào)，甚至可能使市場(chǎng)情況變得更糟。如同“限漲令”促進(jìn)了恐慌性住房需求一樣，房?jī)r(jià)“限降令”，則會(huì)進(jìn)一步加大購(gòu)房者的觀望氣氛，并促使開發(fā)商加大促銷力度。

　　網(wǎng)民“中國(guó)之聲”表示，樓市清淡，消費(fèi)者觀望，開發(fā)商降價(jià)走量，本是無(wú)形之手自我調(diào)整。有形之手若不甘寂寞，市場(chǎng)博弈將前功盡棄。商品房的合理價(jià)格，應(yīng)當(dāng)由市場(chǎng)起決定性作用，而不是市長(zhǎng)。

　　網(wǎng)民“劉杉”認(rèn)為，在限價(jià)令背后，政府目的有三。其一，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，從而穩(wěn)定住房需求，進(jìn)而保證稅收；其二，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，確保地價(jià)，在保障土地財(cái)政同時(shí)，避免地方債違約；其三，通過改變市場(chǎng)預(yù)期來(lái)促進(jìn)開發(fā)投資，從而實(shí)現(xiàn)GDP增長(zhǎng)目標(biāo)。

　　網(wǎng)民“尹香武”擔(dān)心，以前各地實(shí)施限漲令、現(xiàn)在又搞限降令——就是開盤價(jià)必須經(jīng)政府審批，尋租機(jī)會(huì)就來(lái)了。

　　健全市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制

　　網(wǎng)民“劉杉”擔(dān)心，由政府“限降令”導(dǎo)致的悲劇是，政府與開發(fā)商一同陷入“囚徒困境”，他們無(wú)法保持集體理性，各方都追求利益最大化，最終促使開發(fā)商拼命降價(jià)，政府經(jīng)濟(jì)目的也化為泡影。

　　網(wǎng)民“劉光宇”稱，全國(guó)統(tǒng)一的、完全由政府主導(dǎo)的調(diào)控的確走到了盡頭，回歸市場(chǎng)、回歸理性將在未來(lái)主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)。保障房為中低收入者提供了住房保障，同時(shí)，讓中產(chǎn)階級(jí)能買得起商品房，這才是一個(gè)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　網(wǎng)民“儀征大俠”呼吁：減少行政干預(yù)，健全市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制。網(wǎng)民“浩瀚lu”認(rèn)為，行政干預(yù)房?jī)r(jià)只能飲鴆止渴，之前的調(diào)控可以看出，只要需求依舊旺盛，資金充沛，光靠政策打壓成效不大，而市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)的結(jié)果是，即便央行約談、救市，不賺錢的業(yè)務(wù)依舊無(wú)法提起銀行的興趣，從根本上還是看不見的手在起作用。（記者趙東東整理）