土地、住房、林地、草地等不動(dòng)產(chǎn)分割登記、“九龍治水”的局面將宣告結(jié)束。財(cái)新記者獲悉，國(guó)土資源部獲批組建不動(dòng)產(chǎn)登記局，統(tǒng)計(jì)負(fù)責(zé)原分散在多個(gè)部門的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)。但農(nóng)業(yè)部負(fù)責(zé)的承包地確權(quán)尚在進(jìn)行，其職責(zé)劃轉(zhuǎn)將設(shè)5年過(guò)渡期，期滿后再劃歸國(guó)土部。

　　近日，中央編辦公布《關(guān)于整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的通知》（下稱《通知》）如此明確?！锻ㄖ访鞔_，將在國(guó)土部地籍管理司加掛“不動(dòng)產(chǎn)登記局”牌子，指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)土地登記、房屋登記、林地登記、草原登記、海域登記等不動(dòng)產(chǎn)登記等。

　　中國(guó)社科院農(nóng)村所研究員王小映指出：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記并非一般的登記，首先是個(gè)確權(quán)的過(guò)程。不動(dòng)產(chǎn)登記是對(duì)產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)，相當(dāng)于給土地頒發(fā)了身份證，具有法律效力。實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記，目標(biāo)正確，“毫無(wú)疑問(wèn)”，但現(xiàn)階段也面臨不少挑戰(zhàn)：

　　首先，此次機(jī)構(gòu)調(diào)整，會(huì)涉及住建部、農(nóng)業(yè)部、林業(yè)局等部門，需要平衡部門利益。其次，還要修改現(xiàn)行法律，如《草原法》、《森林法》及不動(dòng)產(chǎn)登記法規(guī)等。第三，各地建立統(tǒng)一的登記隊(duì)伍，還需一定時(shí)間。第四，在技術(shù)上，不動(dòng)產(chǎn)登記的技術(shù)規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)亟待統(tǒng)一、完善。

　　邁向“房地合一”國(guó)土部擴(kuò)權(quán)

　　不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合后，按“人隨事走”原則，其他部門的相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員將劃轉(zhuǎn)國(guó)土部。這意味著，國(guó)土部將相應(yīng)增加行政編制，而此前由住建部負(fù)責(zé)的房屋所有權(quán)登記、農(nóng)業(yè)部負(fù)責(zé)的承包地和草地登記的相關(guān)機(jī)構(gòu)、人員將逐漸整合進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記局。

　　《通知》明確，國(guó)土部會(huì)同住建部、農(nóng)業(yè)部、林業(yè)局、海洋局，建立不動(dòng)產(chǎn)登記工作部際聯(lián)席會(huì)議制度，由國(guó)土部牽頭起草不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的法律法規(guī)草案。2013年3月通過(guò)的《國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》要求，《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》應(yīng)在2014年6月底前出臺(tái)。

　　值得注意的是，《通知》明確，住建部將“不再承擔(dān)城鎮(zhèn)土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓和開(kāi)發(fā)利用等職責(zé)”。土地問(wèn)題專家王小映指出，此前國(guó)土部門負(fù)責(zé)國(guó)有土地使用權(quán)的出讓；這些土地賣出后，如再次轉(zhuǎn)讓，則是由住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)。

　　此次調(diào)整后，國(guó)土部門將統(tǒng)一管理國(guó)有土地的征用、出讓、轉(zhuǎn)讓、登記和開(kāi)發(fā)利用等。這意味著國(guó)土部門對(duì)土地的管理將是“全程管理”。今后，中國(guó)將以不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記為基礎(chǔ)，形成“房地合一”的市場(chǎng)，為最終實(shí)現(xiàn)“房隨地走”、“以地管房”奠定了基礎(chǔ)。

　　《通知》明確，職責(zé)調(diào)整后，住建部的職責(zé)主要有三項(xiàng)：一是“負(fù)責(zé)制定房屋交易政策、規(guī)章制度并監(jiān)督執(zhí)行，指導(dǎo)監(jiān)督房屋產(chǎn)權(quán)管理等”；二是“協(xié)同國(guó)土資源部指導(dǎo)房屋登記”；三是“負(fù)責(zé)建設(shè)個(gè)人住房信息系統(tǒng)”。這意味著，住建部將更側(cè)重于建筑市場(chǎng)、技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量、物業(yè)等管理。

　　農(nóng)地承包權(quán)登記五年后劃轉(zhuǎn)

　　《通知》提出：“農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記予以五年過(guò)渡期”。在過(guò)渡期內(nèi)，農(nóng)業(yè)部會(huì)同國(guó)土部等部門，負(fù)責(zé)指導(dǎo)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的統(tǒng)一登記。這是因?yàn)椋醒氪饲耙蟮?ldquo;五年內(nèi)農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記頒證”由農(nóng)業(yè)部負(fù)責(zé)，完成尚需時(shí)日。

　　《通知》明確，五年后，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的登記，從農(nóng)業(yè)部改為國(guó)土部負(fù)責(zé)。對(duì)此，中國(guó)社科院農(nóng)村所研究員王小映對(duì)財(cái)新記者表示，農(nóng)用地確權(quán)登記比較復(fù)雜，涉及面廣，且一直由農(nóng)業(yè)系統(tǒng)負(fù)責(zé)，鑒于當(dāng)前登記確權(quán)正在進(jìn)行，設(shè)定過(guò)渡期應(yīng)是穩(wěn)妥之舉。

　　此前，2013年中共“一號(hào)文件”曾提出，將在“五年內(nèi)完成農(nóng)地承包權(quán)確權(quán)登記頒證”。這意味著，未來(lái)數(shù)年，農(nóng)業(yè)部門將繼續(xù)負(fù)責(zé)農(nóng)地承包權(quán)的確權(quán)、登記、發(fā)證等工作。該工作完成后，相關(guān)登記機(jī)構(gòu)和職責(zé)劃轉(zhuǎn)國(guó)土部。

　　據(jù)王小映介紹，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記應(yīng)是全面登記，覆蓋所有不動(dòng)產(chǎn)，帶有強(qiáng)制性。但是，對(duì)很多農(nóng)用地而言，當(dāng)前多是初始登記。而農(nóng)民不一定有登記需求，也不會(huì)去主動(dòng)登記。如果推行強(qiáng)制登記，就需政府拿錢，而財(cái)政投入的多少也會(huì)影響統(tǒng)一登記的進(jìn)展。

　　當(dāng)然，專家也指出，不動(dòng)產(chǎn)登記完成后，登記、查詢本身可能會(huì)產(chǎn)生一定收入。比如，所有不動(dòng)產(chǎn)都納入統(tǒng)一的登記系統(tǒng)后，涉及不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、抵押的變更登記，地方政府就可從中收取一定費(fèi)用，用于完善統(tǒng)一登記制度。

　　不動(dòng)產(chǎn)主要指土地及其定著物，不動(dòng)產(chǎn)登記是其物權(quán)公示手段，為交易提供法律依據(jù)，防范交易風(fēng)險(xiǎn)，保證交易安全。《物權(quán)法》第9條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，法律另有規(guī)定的除外”。

　　采訪中，有專家對(duì)記者指出，目前的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記方案依然是過(guò)渡性的。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，隨著中國(guó)工業(yè)化、城市化的完成，以土地供應(yīng)保發(fā)展的任務(wù)不再急迫，就可以把國(guó)土部和住建部合并，成立國(guó)土建設(shè)部，同時(shí)分離國(guó)土部的耕地保護(hù)和征地審批職能，劃歸農(nóng)業(yè)部；然后，設(shè)立獨(dú)立的國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)管理局，確保不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記和查詢。█